Долевая собственность на землю продажа

Доля земельного участка и долевая собственность

Земельный участок может принадлежать как одному лицу, так и двум или более, что определяет возникновение права общей собственности.

Право общей собственности на земельный участок предполагает распределение комплекса прав и обязанностей в отношении данного участка между двумя и более лицами, являющимся его собственниками. Разновидностями общей собственности выступают долевая и совместная. При долевой собственности доля каждого собственника четко определяется и фиксируется в соответствующем регистрационном документе. Если собственность является совместной, то доля отдельных лиц не определяется. Однако при осуществлении каких-либо действий или операций с ним (раздел, продажа, оформление в аренду или собственность, предоставление части участка в аренду) или спорах неизбежно возникает необходимость выделения доли каждого собственника.

Доля земельного участка подразумевает возможность для собственника пользоваться, владеть и распоряжаться своей частью земельного участка по собственной воле и усмотрению, вне зависимости от наличия либо отсутствия согласия других собственников.

Понятие общей собственности на недвижимое имущество закреплено в ст. 244, п. 4 ГК РФ, где отмечается, что таковой является собственность двух или более лиц на имущество, которое невозможно разделить, не изменяя его назначение. Поскольку земля является особым ресурсом, обладающим свойством ограниченности, то право общей собственности на землю имеет определенную специфику.

Какие участки можно разделять на доли?

Земельные участки, согласно законодательству РФ, могут быть делимыми и неделимыми.

Делимыми признаются те участки, которые при их разделе не утрачивают свои существенные характеристики и могут продолжать использоваться по назначению. Например, оставаться пригодными для застройки, ведения личного подсобного или сельского хозяйства, осуществления предпринимательской деятельности и т.п. Делимые участки могут находиться в долевой или совместной собственности, причем совместная может быть преобразована в долевую путем выделения долей отдельных субъектов.

Неделимые участки не представляется возможным разделить на отдельные доли без причинения непоправимого вреда их рациональному использованию по назначению и потери их стоимости. Если деление приведет к нарушению градостроительных регламентов, санитарных и противопожарных норм, природоохранных требований, или площадь вновь образованных участков меньше установленных местными органами власти норм для соответствующего вида целевого назначения, то он не подлежит делению. Так, неделимым может быть участок, на котором расположен многоквартирный дом или сельскохозяйственное сооружение. Для них при наличии двух или более собственников применимо только право совместной собственности.

Порядок выделения земельной доли

Любой субъект долевой собственности может потребовать выделить его долю в общем земельном участке. В первую очередь при этом следует удостовериться, что нет прямого запрета на выделение, что участок действительно является делимым и при его разделении либо выделении доли отдельных собственников не будут нарушены права третьих лиц. Если участок неделим, то лицо, инициировавшее выделение доли, может получить ее компенсацию от остальных собственников в денежной форме.

Среди характеристик одного земельного участка, имеющего двух или более владельцев, различают реальные или идеальные доли. Реальная доля – это часть земли с установленными на местности границами. Идеальная доля представляет собой просто указание дробной части, принадлежащей конкретному собственнику, по отношению к общей площади участка (1/2, 1/3, 1/4 и т.д.), и на местности не отображается.

Для выделения своей доли из состава делимого земельного участка сельскохозяйственного назначения созывается общее собрание всех участников, имеющих право долевой собственности. Расположение доли на местности нужно указать на плане и обозначить ее границы. Если согласие остальных участников получено, то оно оформляется протоколом и служит основанием для последующих процедур по оформлению права собственности на данный земельный участок. В других случаях, если невозможно созвать собрание, следует оповестить всех без исключения остальных собственников в письменной форме и получить их согласие. Если в течение месяца возражений не поступило, то расположение участка можно считать согласованным.

Если соглашение с другими собственниками о выделе доли достигнуть не удалось, то можно подать заявление в суд.

Далее при наличии согласия других собственников или положительного решения суда составляется проект раздела участка и проводится межевание. Для этого приглашается кадастровый инженер территориального органа Росреестра или частное лицо, имеющее лицензию.

Оформление земельной доли в собственность и ее регистрация

Для регистрации выделяемой доли следует перевести его в новый статус – как отдельного земельного участка.

На основании документа о межевании и правоустанавливающего документа на земельную долю участок ставится на кадастровый учет в территориальном органе Росреестра. Однако присвоение кадастрового номера еще не является достаточным для преобразования объекта в самостоятельное недвижимое имущество.

Права собственника вступают в силу только после того, как право на земельный участок зарегистрировано в регистрационной палате. По факту регистрации выдается соответствующее Свидетельство. Затем можно получить и кадастровый паспорт участка.

При выделе доли земельного участка происходит прекращение права общей собственности, поскольку в результате возникают два или более отдельных участка, имеющие разных собственников. Возможна и ситуация, когда свои доли одновременно оформляют несколько или даже все участники долевой собственности.

Особенности сделок с долями земельных участков

Процедуры купли-продажи доли земельного участка имеют такую особенность, как «преимущественные права покупки». Ими обладают все остальные собственники, имеющие доли в этом же земельном участке. Это значит, что для оформления сделки о продаже своей доли стороннему лицу необходимо получить письменное согласие остальных дольщиков, заверенное нотариусом. А перед этим нужно обязательно предложить каждому из них приобрести продаваемый участок с указанием его окончательной цены. При отказе от покупки всеми дольщиками эта цена не может быть изменена и для стороннего покупателя. Если хотя бы один дольщик не был оповещен о продаже доли земли, не дал согласия, либо доля была продана стороннему лицу по более низкой цене, чем предлагаемая дольщикам, то сделка может быть опротестована другими собственниками участка в суде в течение 3-х месяцев с момента подписания и оформления.

Другие материалы по этой теме: преимущественное право аренды земельного участка.
Как происходит выкуп земли из аренды в собственность, подробно описано здесь: http://www.landatlas.ru/help/vykup-zemelnogo-uchastka-iz-arendy.htm.

Доли земельного участка могут сдаваться другим лицам в аренду, наследоваться или быть подаренными в соответствии с общими нормами законодательства РФ. Но при этом на владельцев или арендаторов земельных долей возлагается ряд дополнительных обязательств:

  • своевременная уплата арендной платы или земельного налога;
  • использование земли эффективно и в соответствии с ее целевым назначением;
  • недопущение экологического загрязнения земли или ухудшения ее природных свойств;
  • соблюдение прав и законных интересов других владельцев долей данного земельного участка или законных арендаторов;
  • ведение строительства на своем участке в соответствии с землеустроительными, градостроительными, противопожарными, санитарными и иными нормами, для арендатора – обязательное согласование действий по возведению построек с собственником и другими дольщиками.
  • Невостребованные земельные доли

    Невостребованной земельной долей (для земель сельскохозяйственного назначения) считается доля:

    • права на которую не зарегистрированы в порядке, установленном законодательством, и гражданин-собственник не предоставил ее в аренду или не распорядился как-то иначе в течение 3-х и более лет подряд;
    • сведения о собственнике которой отсутствуют в решениях органов местного самоуправления о приватизации сельскохозяйственных угодий;
    • умершего собственника при отсутствии наследников, заявивших права на наследство.
    • Орган местного самоуправления составляет список невостребованных земельных долей, публикует их в официальных территориальных СМИ и на своем сайте, а также предоставляет его общему собранию участников долевой собственности для утверждения. После утверждения списка собранием или по истечении 4-х месяцев орган местного самоуправления обращается в суд для признания им указанных участков невостребованными и затем переводит их в муниципальную собственность.

      В течение месяца после решения суда орган местного самоуправления публикует извещение о возможности приобретения земельных долей в собственность по цене 15% от кадастровой стоимости. Преимущественное право на их приобретение имеют дольщики этого же земельного участка. Если за 6 месяцев покупатель не находится, участок оформляется в отдельный и продается уже на общих условиях, установленных для продажи земель, в том числе с использованием аукционов.

      Как продать только долю земли, находящейся в общедолевой собственности без продажи доли дома?

      Земля 12 соток находится в равных неразделённых долях по 1/4 у 4 собственников. На земле имеется дом на 4 квартиры, который также находится в общедолевой собственности по 1/4 у 4 собственников. Один собственник имеет желание продать другому сособственнику свою 1/4 долю земли, но сохранить 1/4 доли дома для дальнейшего проживания. Как это сделать?

      Возможно ли рассчитать долю земли продавца, находящуюся под домом (например 10% от 1/4 доли) и продать оставшиеся 90% от 1/4 доли?

      Ответы юристов (3)

      Положениями статей 36 — 38 ЖК РФ и статьи 290 ГК РФ установлена неразрывная взаимосвязь между правом собственности на помещения в многоквартирном доме и правом общей долевой собственности на общее имущество в таком доме (включая земельный участок). Нормы, указанные в ст.38 ЖК РФ являются императивными, т.е. обязательными.

      Согласно части 2 статьи 37 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует
      судьбе права собственности на указанное жилое помещение.

      Правовая позиция судов высших инстанций такова: отдельно стоимость земельного участка при выкупе жилого помещения не определяется, ибо предназначен он для обеспечения возможности пользования жилым помещением.
      Аналогичная позиция выражена и по смыслу правовых позиций Конституционного Суда Российской Федерации (Определение Конституционного Суда РФ от 23.12.2014 N 3002-О):

      изъятие жилого помещения, в силу неразрывной взаимосвязи жилых помещений и доли в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, предполагает одновременное изъятие этой доли, а рыночная стоимость выкупаемого помещения определяется с учетом общего имущества (определения от 17 ноября 2011 года N 1504-О-О и от 22 марта 2012 года N 459-О-О).

      В Вашем случае, дом на 4 квартиры попадает в категорию многоквартирного дома. Следовательно, продать отдельно свою долю земельного участка Вы не можете.

      Есть ли возможность в таком случае перераспределить доли собственности на землю?

      Например один сособственник с 1/4 долей на землю уступает половину своей доли другому сособственнику. В итоге у первого собственника остаётся 1/8 доли на землю и 1/4 доли на дом. У другого собственника станет 1/4+1/8=3/8 доли на землю и 1/4 доли на дом.

      Можно ли это оформить в Росреестре?

      02 Июля 2016, 16:39

      Все сделки с долями возможны только по выделенным в натуре земельным участкам. Но у Вас, как я понимаю, единый и неделимый, под домом?

      Судьба доли в собственности земли у Вас следует судьбе права собственности в доме.

      Перераспределение долей — тоже сделка. Отдельно от имущества ее провести нельзя.

      В Вашем случае, земля будет следовать ТОЛЬКО за сделкой по отчуждению имущества (помещения или его доли), право на которое принадлежит Вам.

      Отчуждать свои доли в праве собственности на помещения Вы можете в любом порядке. Это будут либо договор дарения, либо купля-продажа доли.

      Вместе с долями по помещениям, к приобретателю перейдет и соответственное право на долю земли

      Земля под домом занимает лишь незначительную часть всей земли. Сособственник хочет продать 50% своей доли (1/8 от 1/4 доли) земли находящейся не под домом, а рядом с ним.

      Можно ли продать, например, 1% своей доли на дом (1/400) и 50% своей доли на землю (1/8). В таком случае сделка будет и с домом и с землёй, а у собственника останется 99/400 доли на дом и 1/8 доли на землю (которая в эквиваленте квадратных метров больше, чем площадь дома)?

      03 Июля 2016, 08:08

      Продажа дома и земли, находящейся в долевой собственности

      У нас с отцом по 1/2 жилого дома, земли населенных пунктов, и, соответственно, по 1/2 доли земельного участка.

      Отец собственник доли менее 3 лет, я более 3 лет.

      Мы продаем дом и участок, уже есть покупатели.

      2.Кто обычно оплачивает эти расходы, продавцы или напополам с покупателями?

      Ответы юристов (4)

      1. Регистрировать сделку только у нотариуса? Как это происходит и сколько примерно стоит. Только у нотариуса. Приносите договора купли — продажи. От суммы сделки берется 0.5 % но не менее 300 и не более 20000 рублей ФЕДЕРАЛЬНАЯ НОТАРИАЛЬНАЯ ПАЛАТА

      ПИСЬМО
      от 22 июня 2016 г. N 2173/03-16-3

      Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в редакции Федерального закона от 02.06.2016 N 172-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации») для отчуждения всеми участниками долевой собственности на недвижимое имущество своих долей по одной сделке предусмотрена обязательная нотариальная форма.
      Согласно статье 22 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате за совершение нотариальных действий, для которых законодательством Российской Федерации предусмотрена обязательная нотариальная форма, нотариус, занимающийся частной практикой (далее — нотариус), взимает нотариальный тариф в размере, соответствующем размеру государственной пошлины, предусмотренной за совершение аналогичных действий в государственной нотариальной конторе и с учетом особенностей, установленных законодательством Российской Федерации о налогах и сборах.
      Следовательно, при удостоверении указанных выше сделок нотариус взимает нотариальный тариф в соответствии со статьей 333.24 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — НК РФ) с учетом особенностей, установленных главой 25.3 НК РФ. За удостоверение договоров, предмет которых подлежит оценке, если такое удостоверение обязательно в соответствии с законодательством Российской Федерации, согласно статье 333.24 (подпункт 5 пункта 1) НК РФ государственная пошлина (нотариальный тариф) взимается в размере 0,5 процента суммы договора, но не менее 300 рублей и не более 20 000 рублей. При этом статьей 333.18 НК РФ определено, что в случае, если за совершением юридически значимого действия одновременно обратились несколько плательщиков, не имеющих права на льготы, установленные главой 25.3 НК РФ, государственная пошлина уплачивается плательщиками в равных долях.
      Возможность взимания государственной пошлины (нотариального тарифа) в ином размере, в случае удостоверения одной сделки по отчуждению долей в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество несколькими лицами, главой 25.3 НК РФ не предусмотрены.
      Таким образом, при удостоверении договора отчуждения всеми участниками долевой собственности на недвижимое имущество своих долей нотариальный тариф (государственная пошлина) взимается однократно, исходя из суммы договора, а не из количества участников долевой собственности, отчуждающих свои доли.
      Уважаемые коллеги, обращаюсь к Вам с просьбой довести изложенное мнение Федеральной нотариальной палаты до сведения нотариусов Вашего региона.

      Президент
      Федеральной нотариальной палаты
      К.А.КОРСИК 2.Кто обычно оплачивает эти расходы, продавцы или напополам с покупателями?

      Есть вопрос к юристу?

      1. Регистрировать сделку только у нотариуса? Как это происходит и сколько примерно стоит.

      Да, т.к. будут продаваться доли, то оформление будет происходить у нотариуса.

      Обращаетесь к нотариусу, он составляет ДКП, вы с отцом при нотариусе подписываете вместе с покупателем и далее относите в МФЦ на регистрацию права собственности на покупателя.

      Как правило покупателем

      Отец может оформить на Вас свою долю, при этом никаких налогов вы платить не будете

      НК РФ Статья 217. Доходы, не подлежащие налогообложению (освобождаемые от налогообложения)

      Не подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения) следующие виды доходов физических лиц:

      Доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами);

      а право собственности будет считаться с момента возникновения права собственности на Вашу долю, т.е. более 3 лет

      «Письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина РФ от 17 февраля 2012 г. N 03-04-05/9-189

      Вопрос: Прошу Вас дать письменные разъяснения по имущественным налоговым вычетам. В каком размере освобождается от налогообложения доход, получаемый при продаже имущества (квартиры), которое переходило в собственность по частям в разное время? Одна часть доли (1/2) находится в собственности более трех лет с 03.12.2001 г. на основании договора на бесплатную передачу квартиры в собственность граждан, а другая менее трех лет с 16.11.2009 г. на основании договора дарения жилого помещения (1/2 доли) квартиры.

      Ответ: Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел Ваше обращение по вопросу уплаты налога на доходы физических лиц и в соответствии со статьей 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) разъясняет следующее.
      Из письма следует, что квартира находилась в общей долевой собственности с декабря 2001 года. В ноябре 2009 году налогоплательщик получил по договору дарения 1/2 доли в праве собственности на данную квартиру.
      Согласно статье 235 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение состава собственников, в том числе переход имущества к одному из участников общей долевой собственности, не влечет для этого лица прекращения права собственности на указанное имущество. При этом на основании статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение состава собственников имущества предусматривает государственную регистрацию такого изменения.
      В связи с этим, датой возникновения права собственности у участника общей долевой собственности на квартиру, является не дата повторного получения свидетельства о праве собственности на имущество в связи с изменением состава собственников квартиры и размера их долей, а дата первоначальной государственной регистрации права собственности на данную квартиру.
      В соответствии с пунктом 17.1 статьи 217 Кодекса не подлежат налогообложению налогом на доходы физических лиц доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период от продажи, в частности, квартиры, находившейся в собственности налогоплательщика три года и более, а также при продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более.
      Учитывая изложенное, поскольку квартира находилась в собственности налогоплательщика (независимо от изменения размера долей в праве собственности на квартиру) более трех лет, то доходы от продажи этой квартиры не подлежат налогообложению налогом на доходы физических лиц.

      Но при дарении сделка также будет оформлять у нотариуса, после получения св-ва на долю отца, вы сможете продать единым объектом и папа будет освобожден от уплаты налога (если такой вариант приемлем для Вас) в связи с тем, что недвижимость была менее 3- 5 лет в собственности

      Не регистрировать, а составлять. В настоящее время все сделки, связанные с отчуждением имущества, которое находится в долевой собственности, совершаются только у нотариусов (имеют нотариальную форму). Регистрация прав на недвижимое имущество в данном случае осуществляется с особенностями, установленными в данном случае ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» где установлено:

      Статья 42. Особенности государственной регистрации права общей собственности на недвижимое имущество

      Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда, сделок по отчуждению земельных долей, сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года N 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации» (кроме случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7.3 указанного Закона).
      .

      После подписания договора документы действительно нужно будет направить на регистрацию перехода права собственности.

      Обычно стороны сделки приходят к нотариусу с документами, подтверждающими право собственности на имущество и паспортами, после чего нотариус оформляет договор купли-продажи и акт приема-передачи. Стоимость услуг нотариуса определяется тарифами нотариуса. При этом пошлина тут составит:

      Статья 333.24. Размеры государственной пошлины за совершение нотариальных действий
      1. За совершение нотариальных действий нотариусами государственных нотариальных контор и (или) должностными лицами органов исполнительной власти, органов местного самоуправления, уполномоченными в соответствии с законодательными актами Российской Федерации и (или) законодательными актами субъектов Российской Федерации на совершение нотариальных действий, государственная пошлина уплачивается в следующих размерах:

      5) за удостоверение прочих договоров, предмет которых подлежит оценке, если такое удостоверение обязательно в соответствии с законодательством Российской Федерации, — 0,5 процента суммы договора, но не менее 300 рублей и не более 20 000 рублей;

      Как стороны договорятся — так и будет. Законодательство данное обстоятельство не регулирует.

      3. Как можно обойти то, что доля в собственности менее 3 лет? Покупка прямая, наличными, без ипотек и пр.

      Обойти — никак, налоговики узнают. Однако у собственника есть право получить налоговый вычет при продаже, который равен 1000000 рублей по пп.1 п.1 ст. 220 НК РФ или вместе вычета собственник может уменьшить свой доход от продажи на расходы при покупке имущества (если оно покупалось). Соответственно, окончательный размер налога будет определяться по формуле: стоимость продажи минус стоимость покупки этого же имущества (или минус 1000000 рублей), умноженные на 0,13 (13%). Для получения вычета надо подать налоговую декларацию.

      Но тут надо вначале выяснить обстоятельства приобретения отцом доли. Подскажите: как она ему досталась?

      Сделка только через нотариуса, оплата расходов по договоренности между вами с отцом и покупателями.

      Вы вправе соглашением между собой определить порядок распределения между вами доходов, например отец получает за свою долю 500 000 рублей, а вы все остальное. Это также можно указать в договоре купли-продаже.

      ФНС России от 13.06.2012 N ЕД-4-3/[email protected] «Об определении налоговой базы по НДФЛ»

      Федеральная налоговая служба в отношении вопроса распределения дохода от продажи квартиры в целях определения налоговой базы по налогу на доходы физических лиц с учетом писем Министерства финансов Российской Федерации от 13.04.2012 N 03-04-08/4-72 и от 04.06.2012 N 03-04-08/4-132 сообщает следующее.
      В соответствии со статьей 246 Гражданского кодекса Российской Федерации распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
      Статьями 1 и 421 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что граждане свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. То есть условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
      Таким образом, физические лица вправе определить любой порядок распределения между ними доходов от продажи квартиры, находящейся в их общей долевой собственности, независимо от размера их долей в праве собственности и учитывать соответствующие суммы дохода при определении налоговой базы по налогу на доходы физических лиц.
      Размер имущественного налогового вычета, предусмотренного подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса Российской Федерации при продаже налогоплательщиками имущества, находящегося в их общей долевой собственности, определяется в соответствии с долей в праве собственности.

      Доведите настоящее письмо до нижестоящих налоговых органов.
      Данное письмо согласовано с Департаментом налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России.

      Советник
      государственной гражданской службы
      Российской Федерации
      2 класса
      Д.В.ЕГОРОВ

      2. Имущественный налоговый вычет, предусмотренный подпунктом 1 пункта 1 настоящей статьи, предоставляется с учетом следующих особенностей:
      1) имущественный налоговый вычет предоставляется:
      в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217.1 настоящего Кодекса, не превышающем в целом 1 000 000 рублей;

      3) при реализации имущества, находящегося в общей долевой либо общей совместной собственности, соответствующий размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле либо по договоренности между ними (в случае реализации имущества, находящегося в общей совместной собственности);

      Т.е. потом отец заявит в налоговую право на вычет в размере 500 000 рублей.

      Продажа земельного участка в долевой собственности

      Нашли участок под ИЖС в 12 соток. Но целиком его покупать дорого и нам этого много. Продавец предложил купить половину. Заключили договор задатка. В договоре звучит объект как 1/2 доли земельного участка. В натуре земля не выделена и не размежована. Продавец говорит что можно размежевать после получения свидетельства. Каковы мои риски? Как разделить участок и при влить себе адрес после покупки 1/2 доли? Вторую долю продавец тоже намерен продавать. Стоит ли покупать участок? Каковы мои риски?

      Доброго времени суток! Я собственник 1/2 доли земельного участка. Сейчас мы со вторым собственником начали процесс межевания, документы по разделу участка уже сданы в кадастровую палату. Второй собственник продает свою долю и требует нотариального согласия на отказ от преимущественного права покупки. Возможно ли такое в процессе межевания и повлечет ли это недействительность процесса раздела участка? Какие у меня риски? Смогу ли я зарегистрировать свой участок?

      15 Марта 2015, 19:59

      Ответы юристов (5)

      У вас будет 1/2 доля земельного участка. Затем вы сможете с новым владельцем второй 1/2 доли участка заключить соглашение о выделе долей в натуре. Сделаете межевание и зарегистрируете два отдельных участка. Если другой собственник будет против, то это можно будет легко сделать через суд.

      Стоит ли покупать участок? каковы мои риски?

      Думаю стоит. Ничего страшного в этом нет.

      Все ваши риски сведутся к тому, что процесс оформления документов займет больше времени.

      Право общей собственности на земельный участок предполагает
      распределение комплекса прав и обязанностей в отношении данного участка между
      двумя и более лицами, являющимся его собственниками. Разновидностями общей
      собственности выступают долевая и совместная. При долевой собственности доля
      каждого собственника четко определяется и фиксируется в соответствующем
      регистрационном документе. Если собственность является совместной, то доля
      отдельных лиц не определяется. Однако при осуществлении каких-либо действий или
      операций с ним (раздел, продажа, оформление в аренду или собственность,
      предоставление части участка в аренду) или спорах неизбежно возникает
      необходимость выделения доли каждого собственника.

      Среди характеристик одного земельного участка, имеющего двух
      или более владельцев, различают реальные или идеальные доли. Реальная доля –
      это часть земли с установленными на местности границами. Идеальная доля представляет
      собой просто указание дробной части, принадлежащей конкретному собственнику, по
      отношению к общей площади участка (1/2, 1/3, 1/4 и т.д.), и на местности не
      отображается.

      Для выделения своей доли из состава делимого земельного
      участка следует оповестить всех без
      исключения остальных собственников в письменной форме и получить их согласие.
      Если в течение месяца возражений не поступило, то расположение участка можно
      считать согласованным.

      Если соглашение с другими собственниками о выделе доли
      достигнуть не удалось, то можно подать заявление в суд.

      Далее при наличии согласия других собственников или
      положительного решения суда составляется проект раздела участка и проводится
      межевание. Для этого приглашается кадастровый инженер территориального органа
      Росреестра или частное лицо, имеющее лицензию.

      Оформление земельной доли в собственность и ее регистрация

      Для регистрации выделяемой доли следует перевести его в
      новый статус – как отдельного земельного участка.

      На основании документа о межевании и правоустанавливающего
      документа на земельную долю участок ставится на кадастровый учет в
      территориальном органе Росреестра. Однако присвоение кадастрового номера еще не
      является достаточным для преобразования объекта в самостоятельное недвижимое
      имущество.

      Права собственника вступают в силу только после того, как
      право на земельный участок зарегистрировано в регистрационной палате. По факту
      регистрации выдается соответствующее Свидетельство. Затем можно получить и
      кадастровый паспорт участка.

      При выделе доли земельного участка происходит
      прекращение права общей собственности, поскольку в результате возникают два или
      более отдельных участка, имеющие разных собственников.

      Еще важно отметить, что доли никаким документом не определены, ни решения суда ни постановления нет. Собственник сам решил продать половину- это возможно? У него был участок 12 соток- он решил продать половину и сам указал 1/2 доля. Будет ли зарегистрирована сделка в регралате? Какое соглашение с собственником необходимо заключить до сделки по поводу межевания и выдела в натуре! Спасибо !

      28 Января 2015, 14:31

      Собственник может продать 1/2 долю участка. В свидетельстве будет указано — 1/2 доля. Для этого не нужно делать межевание. Вы уже потом сможете все оформить. Сделаете межевание, получите кадастровый паспорт на каждый участок и зарегистрируете право собственности каждый на свой участок, как отдельный объект недвижимости.

      Собственник имеет право продать часть земельного участка, в вашем случае 1/2. В регпалате зарегистрируют ваше право собственности на 1/2 долю участка и изменят долю собственника на 1/2.

      Продать часть земельного участка возможно 2 способами:

      1.Путем продажи доли в праве собственности на земельный участок.В таком случае между Вами и тем лицом, которое приобретает долю, возникнут правоотношения общей собственности на земельный участок. Договор о продаже доли в праве собственности на земельный участок подлежит нотариальному удостоверению.
      Недостатком этого пути является то, что все действия, связанные с передачей земельного участка в аренду, установки на земельном участке земельных сервитутов, продажа земельного участка Вы будете осуществлять исключительно вместе с совладельцем. Если же Вы в дальнейшем захотите продать свою долю, другой совладелец будет иметь преимущественное перед другими покупателями право приобрести вашу долю по цене, за которую она продается. Использование земельного участка тоже должно происходить только при Вашем общего согласия. Тоже самое касается и залога земельного участка.
      Положительным моментом применения такого механизма является то, что для продажи доли в праве собственности без формирования нового земельного участка не требуется проводить землеустроительные работы (при условии, конечно, если земельный участок уже имеет кадастровый номер).

      2. Путем выделения части земельного участка, который впоследствии будет продан, в отдельный земельный участок.

      Недостатком такого механизма является необходимость проведения и финансирования землеустроительных работ.
      Но польза от применения данного механизма состоит в том, что после того, как часть земельного участка будет сформирована в отдельный земельный участок с отдельным кадастровым номером, Вы можете самостоятельно, без согласования с Вашим будущим соседом решать, как использовать земельный участок, передавать его в аренду, продавать или предоставлять в залог.

      По поводу соглашения о межевании до сделки, то оно не будет иметь юридической силы, т.к. вы в настоящее время не собственник земельного участка. В соответствии с ФЗ от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», межевание земельного надела осуществляется кадастровым инженером по заявлению собственника территории, который оплачивает все сопутствующие расходы специалиста.

      Процедура начинает только после того, как все собственники участка выразят свое согласие на ее проведение. После этого классифицированный инженер-землеустроитель осуществляет определение размеров исходной зоны, устанавливает допустимые границы ее деления и площади будущих участков. Общие границы территорий обозначаются при помощи межевых знаков. В плане межевания я думаю у вас могут возникнуть только риски оплатить межевание самостоятельно, но вы можете попробовать договориться с продавцом и вычесть будущие расходы на межевание из цены 1/2 участка.

      обратитесь в местную администрацию, в земельный комитет и узнайте минимальную площадь для земельного участка. может сложится такая ситуация, что Вам не размежуют. Для СПб, Курортный район- минимальная площадь к примеру 10 соток. и в аналогичном случае- у нас выдел в натуре невозможен.

      Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

      Продажа долей участка

      мы получили в наследство земельный участок в долях 1/3. Можно ли продать эти доли одному из собственников, какие документы для этого нужны и как оформить такую сделку? На участке находится незарегистрированный дом, в плане участка он отмечен.

      Ответы юристов (10)

      Уточните земля отнесена под индивидуальное жилищное строительство?

      Уточнение клиента

      Это земля снт. Дом отмечен на кадастровом паспорте, но не оформлен в бти.

      07 Ноября 2013, 10:37

      и какие документы сейчас в наличии?

      Да, участок продать Вы можете.

      Для продажи доли Вам потребуются правоустанавливающие документы, подтверждающие право собственности правоотчуждателя по договору на отчуждаемый участок (свидетельство о праве собственности, либо свидетельство на наследство); уведомление о преимущественном праве покупки доли на участок (его надо делать через нотариуса) и сам договор купли-продажи доли.

      Да, участники долевой собственности вправе продать свою долю. Согласно ст. 246 ГК РФ:

      1. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

      2. Участник долевой собственностивправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил,
      предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.

      В соответствии со ст. 250 ГК РФ:

      1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право
      покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

      Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут
      проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом.

      2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает
      ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое
      имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

      3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев
      требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

      4. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.

      5. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.

      Из вопроса, если я правильно поняла, Вы хотите продать доли одному сособственнику. Тогда, подготовьте договора купли-продажи и с копиями правоустанавливающих документов, квитанцией об оплате госпошлины и обратитесь в управление Росреестра для государственной регистрации перехода прав собственности.

      Отказы от права преимущественной покупки не нужны, так как вы продаете сособственнику. Кадастровый паспорт, правоустанавливающие документы на участок (договор/свидетельство о праве на наследство) + свидетельство о госрегистрации права. Если дом в рег. палате «не засветился», а на кадастровом плане участка его не будет, то сделку вы сможете провести в простой письменной форме и зарегистрировать переход права. Если все же данные в рег.палате о доме есть, то сделку вам приостановят по ст. 35 ЗК.

      Можно ли продать эти доли одному из собственников,

      Конечно можно, тем более сособственнинку. Никаких ограничений нет.

      какие документы для этого нужны

      Нужно свидетельство о праве собственности на землю, кадастровый паспорт.

      и как оформить такую сделку?

      Необходимо оформить договор купли-продажи, заплатить госпошлину и зарегистрировать договор в Регпалате.

      1. Паспорт (с 14 лет, возрастные фотографии 14,20,45 лет)

      2. Свидетельство о праве на наследство

      3. Свидетельство о государственной регистрации права собственности ( до 1998 года Свидетельство старого образца или штамп ив паспорте)

      4.Кадастровый паспорт на участок (или выписка из Кадастрового паспорта)

      5.Договор купли-продажи (если есть)

      6.Согласие супруга (если участок получен в браке)

      Добрый день, Ирина!

      Если на земельном участке существует строение, которое уже отмечено в плане, но не зарегистрировано, то продать земельный участок не удастся до оформления права собственности на строение. Оформить строение можно разными способами, чтобы определить возможный способ для Вас, необходимо знать разрешенное использование земельного участка.

      Если Вам помогла эта консультация, пожалуйста, оцените ее. Спасибо.

      Дополню ответ. Преимущественное право покупки продаваемой доли действует только тогда, когда доля продается постороннему лицу и не распространяется на случай возмездного отчуждения участником общей собственности своей доли другому участнику этой собственности. При этом, остальные сособственники, в таком случае, преимущественного права не имеют.

      Для оформления дома на земельном участке СНТ (если он указан только в кадастровом паспорте на землю и других документов на него нет) необходимо получить на него техническую документацию в БТИ, поставить его на кадастровый учет, затем зарегистрировать право в Росреестре.

      Затем можно будет продать одновременно и дом и земельный участок (их доли), заключив договор купли-продажи, акт приема-передачи объектов в 3 экземплярах. В Росреестр предоставляются также свидетельство о собственности на долю в праве собственности на земельный участок, свидетельство о собственности на долю в доме, домовая книга + копия, кадастровые паспорта на дом и на земельный участок + копии, квитанция об оплате гос.пошлины в размере 1000 руб. и 200 руб. разными квитанциями (плательщиков является покупатель) + копия, паспорта покупателя и продавца. Через 20 дней покупатель получает новое свидетельство.

      Ищете ответ?
      Спросить юриста проще!

      Продажа долевой собственности в частном доме и земельного участка

      У меня в собственности находится 1/2 доля жилого дома и земельного участка. Общая площадь земельного участка составляет 10 соток. У меня 6 соток у совладельца 4 сотки. Акта раздела границ нет. Когда выкупали земельный участок в собственность в комитете по имущественным отношениям сказали что сначала делается раздел на доли по 1/2 не зависимо от площади а потом устанавливается порядок пользования или раздел границ. Совладелец отказался его делать. Сей час он надумал продать свою долю. У меня нет такой суммы, которую он просит за свою долю.

      Вопрос: может ли совладелец продать свою долю другому лицу, без акта раздела границ. И не скажет ли новый совладелец что он приобретал 1/2, т.е 5 соток, а не 4 которые у него сейчас есть и забрать у меня эту сотку?

      Заранее благодарю за предоставленный ответ.

      Ответы юристов (7)

      Уважаемый Андрей! в соответствии со ст. 250 ГК РФ вы имеете преимущественное право покупки доли 1/2 доли жилого дома и участка. Если он вам не предложит вам воспользоваться этим правом, то сделка по продаже может быть признана вами недействительной. Что касается продажи доли без раздела границ то это возможно. В последующем если вам потребуется то через суд можно будет выделить долю в натуре. Мой совет, если вам не поступало письменное предложение, то не делайте ни каких действий. А в последующем можете в суде оспорить сделку по поводу продажи 1/2 доли вашего дома. Если у вас 1/2 доля в праве на земельный учаток вам принадлежит в равных долях, т.е. 5 соток у каждого, и по закону новый владелец жилья может выделить эту долю в натуре и обязать вас вернуть ему эту сотку.

      Уведомление о продаже я получил от нотариуса. Ранее когда участок был в аренде мне принадлежало 6 соток, а совладельцу 4 сотки. Но при выкупе его, в комитете по имущественным отношениям сказали, что сразу разделить его на 0,4 доли и 0,6 нельзя (делается по 1/2), а далее устанавливается раздел границ. Свидетельства на право собственности по 1/2 земельного участка и дома есть у каждого из нас.

      Могу ли я обратиться к нотариусу, который прислал уведомление о продаже 1/2 доли, отказаться от покупки за указанную цену и приостановить продажу до тех пор пока не сделаем акт раздела границ?

      18 Июля 2013, 12:46

      Не оспаривая верность и правильность предыдущего ответа скажите пожалуйста почему вы считаете что у Вас в пользовании 6 соток а не пять? Формально по 1/2 значит по 5 соток от участка.

      Ранее участок был одинаковый по 4 сотки. Но в 2003 году я купил у другого соседа ещё 2 сотки. У меня есть акт установления новых границ, подписанный всеми соседями и представителем БТИ, но нотариально он не заверен и печать БТИ на нём не стоит. Но все соседи его подписали.

      18 Июля 2013, 12:50

      В соответствии со ст. 35 Земельного Кодекса РФ

      при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

      Как я полагаю, у прежнего собственника жилого дома есть свидетельство о праве собственности на 1/2 долю земельного участка площадью 10 соток. Указанный размер земельного участка и будет передан новому собственнику жилого дома.

      Согласно ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.
      . Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле.

      Т.о. установление порядка пользования земельным участком, согласно которому Вам в пользование передается 6 соток, а другому сособственнику дома 4 сотки, должно осуществляться по соглашению сторон. Как видно из Вашего письма, такого согласия бывший собственник дома не дал. А соответственно, новый собственник половины жилого дома вправе требовать предоставить ему в пользование земельный участок соразмерный его доле в доме, т.е. в размере 1/2, т.е. 5 соток.

      Но в 2003 году я купил у другого соседа ещё 2 сотки.

      У вас этот договор купли-продажи земельного участка надлеже оформлен? зарегистрирован в УФРС?

      Он подписан всеми соседями и представителем БТИ, но нотариально он не заверен и печать БТИ на нём не стоит. Но все соседи его подписали. В УФРС он не зарегистрирован, поскольку в то время кроме БТИ и нотариуса никаких других организаций не было.

      18 Июля 2013, 13:00

      Ранее участок был одинаковый по 4
      сотки. Но в 2003 году я купил у другого соседа ещё 2 сотки. У меня есть
      акт установления новых границ, подписанный всеми соседями и
      представителем БТИ, но нотариально он не заверен и печать БТИ на нём не
      стоит. Но все соседи его подписали

      Тогда Вам сейчас необходимо обращаться в суд об установлении порядка пользования земельным участком и тогда проблем быть не должно

      Согласна. Необходимо обратиться в суд с исковым заявлением об установлении порядка пользования земельным участком в соответствии с требованиями ст. 247 ГК РФ

      В обоснование своих требований указать, что изначально вместе в домом был предоставлен земельный участок в размере 8 сот. Вы приобрели еще 2 сотки, соответственно просите передать Вам в пользование 6 соток.

      Здравствуйте Андрей! Вам есть смысл сейчас подать иск об определении порядка пользования участком к нынешнему сособственнику. В качестве обеспечительной меры подайте ходатайство о временном запрете на отчуждение доли (хотя его могут и не удовлетворить, но иск примут). Также предпримите действия, чтобы предполагаемый покупатель узнал о поданном иске. Лучше сейчас разрешить этот спор, иначе впоследствии он с новыми собственниками примет затяжной характер (особенно после того как новый собственник в ускоренном порядке выстроит по предполагаемой им меже забор, снести который вы самовольно не сможете, поскольку это покушение на чужое имущество, даже если оно стоит на вашей части земли — такие случаи нередки). Не исключено, что предполагаемый покупатель узнав о судебном споре в отношении участка, пока откажется от сделки. Это даст вам время на завершение судебного процесса. Также при постановке вопроса об определении порядка пользования вам следует предложить свой вариант границы по участку сделанный землеустроителями.

      С уважением. Смирнов В.С.

      Смотрите так же:

      • Новое в законодательстве о пенсиях с 2018г Пенсия в 2018 году: последние новости и изменения Кризисные явления в России стали основанием для отказа Правительства от полной индексации пенсионных выплат в 2016 году. По итогам периода уровень повышения фиксированной части составил всего 4%. Это не […]
      • Таможенный налог 2013 Таможенный калькулятор – расчет таможенных платежей при ввозе автомобиля В результатах расчета таможенный калькулятор выдаст следующую информацию: стоимость таможенного оформления, размер таможенной ставки, депозит, акциз и НДС (для юрлиц), соответствующие […]
      • Как правильно оформить документ с реквизитами Реквизит 21 – отметка о наличии приложения Отметка о наличии приложения – реквизит, содержащий сведения о дополнительно прилагаемом документе (документах). 1 Отметку о наличии приложения (реквизит 21), названного в тексте письма, оформляют следующим […]
      • Пенсии фсб в 2018 году Калькулятор военной пенсии за выслугу лет на 2018 г. с учетом увеличения с 01.01.2018 г. Данный калькулятор подготовлен специалистами юридической компании "Стратегия" Все права защищены! *Следует учитывать, что в соответствии со ст. 45 "г" и ст. 46 ч. 1 […]
      • Учиться на юриста в москве заочно Высшее образование заочно Высшее юридическое образование в РГУП Российский государственный университет правосудия предлагает получить юридическое образование заочно. Профессиональные знания и умения помогут добиться хорошей карьеры и достойного уровня […]
      • Замена коллектора мазда 3 Мазда 3 клуб (Mazda 3 .ru) кто менял прокладки впускного коллектора н. Всем привет!Кто может менял прокладки подскажите ! Модифицированные прокладки нужно 4 штуки по ссылке : Прокладки впускного коллектора стандарт Стандарт прокладки нужно 4 штуки по […]
      • Будет ли повышение пенсии в 2018 году пенсионерам мвд и на сколько Что ждет пенсионеров МВД в 2018 году в России Проблематика увеличения пособий гражданам пенсионного возраста постоянно присутствует в информационном пространстве общественности. А когда дело касается представителей силовых структур, пребывающих на […]
      • Правила и уроки покера Как играть в покер? Правила игры Правила игры в покер – это первый шаг любого, кто только встал на путь изучения покера. Предлагаем прямо сейчас ознакомиться с классическими правилами Техасского покера. После этого вы сможете продолжить обучение покеру […]