Купля продажа между дольщиками

Содержание:

Как продать долю в квартире?

Содержание

Идеальный вариант владения всей квартирой в собственности доступен далеко не каждому. Иногда собственниками становятся несколько человек, и не всегда они состоят между собой в родственных отношениях. Такая собственность называется долевой.

Важно! Если вы сами разбираете свой случай, связанный с продажей доли в квартире, то вам следует помнить, что:

  • Каждый случай уникален и индивидуален.
  • Продать долю в квартире, принадлежащей нескольким собственникам, возможно только при соблюдении специальных условий, предусмотренных законодательством. В состав таких требований входит предварительное уведомление владельцев жилья, а также нотариальное удостоверение договора по распоряжению долевой собственностью.

    Законодательное регулирование долевой собственности

    Правовой режим имущественных активов, принадлежащих на праве долевой собственности, регламентирован в ст. 244 ГК РФ. В этом случае на единый объект недвижимого имущества определяются доли отдельных владельцев. Размер долей может устанавливаться в зависимости от оснований возникновения долевой собственности.

    Помимо норм ГК РФ, условия распоряжения долевой собственностью зафиксированы в Федеральном законе “О государственной регистрации недвижимости” от 13.07.2015 № 218-ФЗ. Такие сделки подлежат обязательному нотариальному удостоверению, а также регистрации в органах Росреестра.

    Основания возникновения долевой собственности на квартиру

    1. Одним из оснований может быть заключение договора о безвозмездной передаче жилого помещения в собственность граждан (приватизации). Если в квартире зарегистрированы несколько человек, то все они могут стать участниками приватизации. И каждый получит долю в этой квартире.
    2. Другим основанием может быть договор купли-продажи квартиры – когда на стороне покупателя выступают несколько граждан, чаще всего члены одной семьи.
    3. Ещё одно основание для возникновения долевого права собственности – наследование квартиры несколькими наследниками.
    4. Каким бы не было основание долевой собственности, в случае возникновения необходимости продажи доли квартиры могут возникнуть сложности. Потому что, чем больше собственников квартиры, тем сложнее им бывает договориться о сроках, покупателях, цене, а иногда и о самом факте продажи.

      Порядок (процедура) продажи доли в квартире

      Продажа доли в квартире начинается с поиска потенциального покупателя. Отчуждение не целого объекта, а только его части, может существенно сузить круг предложения, да и стоимость доли всегда значительно меньше по сравнению с квартирами. Если покупатель найден, процедура продажи доли в квартире будет состоять из следующих действий:

    5. согласование условий сделки и подготовка проекта договора;
    6. направление уведомления о предстоящем заключении договора остальным владельцам долей, у которых возникает право преимущественной покупки на тех же условиях;
    7. при получении от дольщиков отказа от приобретения доли, либо в отсутствие их ответа на протяжении месяца, необходимо обратиться в нотариальную контору для удостоверения договора;
    8. после нотариуса можно обращаться в учреждение Росреестра или Многофункциональный центр, чтобы официально зарегистрировать сделку;
    9. после проведения регистрационных мероприятий нужно получить выписку из ЕГРН, в которой будет отражен факт передачи прав на долю.
    10. Важно! Правила продажи доли в квартире предусматривают обязательное уведомление всех собственников жилого помещения. При отсутствии доказательства уведомления, документы для продажи доли в квартире не будут приняты регистрирующим органом.

      Если при рассмотрении уведомления дольщики примут решение воспользоваться правом преимущественного выкупа, порядок продажи доли в квартире изменится. В этом случае на стороне покупателя будут выступать владельцы остальных частей квартиры, хотя условия договора купли-продажи останутся неизменными.

      Закон о продаже доли в квартире предусматривает обязательное правило о нотариальном удостоверении договора. Для этого нужно представить не только сам договор, подписанный сторонами, но и иные документы:

    11. правоустанавливающие документы (свидетельство, выписка ЕГРН);
    12. уведомление остальных дольщиков о сделке;
    13. письменный отказ от преимущественного права выкупа (если он имеется);
    14. общегражданские паспорта участников договора.
    15. Нотариус поставит удостоверительную отметку на бланк договора и внесет данные в реестр. За удостоверение придется уплатить нотариальный тариф, сумма которого будет различаться в зависимости от региона.

      После этого продавец и покупатель могут обращаться в службу Росреестра или Многофункциональный центр за регистрацией сделки купли-продажи доли. Рассмотрим нюансы и условия продажи доли в квартире в отдельных случаях.

      Как можно продать долю в квартире

      В ряде ситуаций продажа и покупка доли в квартире могут потребовать соблюдения дополнительных нюансов, которые могут вообще исключить возможность совершения сделки.

      Другому собственнику

      Продажа 1/2 доли квартиры формально потребует выполнить тот же комплекс действий, т.е. направить уведомление и совершить нотариальное удостоверение. Сразу после вручения уведомления можно обращаться к нотариусу, если квартирой владеет только два собственника.

      В ипотечной квартире

      Можно ли продать часть доли в квартире, которая была приобретена по ипотечному договору? Нет. В этом случае распоряжение жильем запрещено, так как на долю зарегистрировано обременение (залог банка). Продажа будет возможна только при согласии банка либо после полного погашения кредитного обязательства.

      Без согласия других совладельцев

      Как можно продать свою долю в квартире, если остальные владельцы не отвечают на письменное уведомление и не дают согласие на сделку? В этом случае закон предусматривает месячный период ожидания. Если по истечении 30 дней на уведомление не получен ответ, продавец имеет полное право продолжить сделку.

      Долю квартиры, полученной по наследству

      Что нужно для продажи доли в квартире, полученной гражданами по наследству? В этом случае порядок действий продавца будет неизменным, потребуется обязательное письменное уведомление и нотариальное удостоверение.

      После развода

      В этом случае возможны следующие нюансы:

    16. если доля принадлежала продавцу на момент заключения брака, он имеет право продать ее даже без уведомления второго дольщика;
    17. если квартира приобреталась в браке на общие средства, для продажи доли потребуется не только уведомление второго супруга, но и нотариальное согласие на распоряжение общим имуществом.
    18. Важно! Правило о получении нотариального согласия не действует, если супруги установили раздельную форму владения долями. Это можно сделать путем заключения брачного контракта.

      По доверенности

      В этом случае на каждом этапе сделки представитель должен иметь нотариальную доверенность с полным перечнем полномочий. По доверенности может подписываться каждый документ, в том числе уведомление и договор купли-продажи.

      Если владелец доли несовершеннолетний

      Как оформить документы, если осуществляется купля продажа доли квартиры, принадлежащей ребенку? В этом случае для отчуждения недвижимости потребуется получить письменное согласие органов опеки. Такой документ будет выдан только при подтверждении покупки несовершеннолетнему ребенку нового объекта, не ухудшающего жилищные условия.

      Перечень необходимых документов

      В зависимости от различных стадий, сторонам будут необходимы документы для купли продажи доли в квартире:

    19. договор купли-продажи, удостоверенный нотариально, и передаточный акт;
    20. правоустанавливающие документы – свидетельство о праве или выписка ЕГРН;
    21. письменное уведомление остальных дольщиков и их официальный отказ от приобретения (если он оформлялся);
    22. общегражданские паспорта контрагентов и свидетельства о рождении (в зависимости от состава участников);
    23. доверенность на представителя;
    24. документ, подтверждающий оплату госпошлины за регистрацию сделки;
    25. заявление о совершении регистрационных действий.
    26. Важно! В документы, необходимые для продажи доли в квартире, входят свидетельство о праве или выписка ЕГРН. Оба документа имеют одинаковую юридическую силу, однако с июля 2016 года выдача свидетельств прекращена. Для подтверждения права выдается только выписка ЕГРН.

      Порядок продажи доли в квартире предусматривает необходимость заполнять обязательные документы.

      На нашем сайте вы можете бесплатно скачать образцы документов, которые потребуются для продажи:

      Чтобы избежать ошибок при заполнении документов, обратитесь к нашим специалистам. Мы поможем с оформлением любой документации, которая потребуется при продаже недвижимости.

      Как через суд продать долю в квартире

      Такая возможность законодательством не предусмотрена, никто не может обязать собственника доли продать часть его имущества. Такое же позиции придерживается Конституционный Суд РФ в Определении от 07.02.2008 № 242-0-0.

      Принудительная реализация доли возможна в рамках исполнительного производства, когда собственник отказывается исполнять законное решение суда. В этом случае будут проводиться публичные торги, а остаток вырученных средств будет перечислен владельцу доли.

      Налоговая ставка

      Как оформить куплю-продажу доли в квартире, чтобы не платить налог на доходы? В этом случае нужно учитывать следующие особенности:

    27. налог не уплачивается, если период владения долей составил более трех лет;
    28. налог не уплачивается, если от продажи доли не получен доход (сумма по договору продажи не превысила расходы по приобретению доли);
    29. если от продажи имеется налогооблагаемый доход, налог будет уплачиваться по ставке 13% от суммы такого дохода.
    30. При заполнении декларации 3-НДФЛ мы рекомендуем обратиться за помощью к нашим специалистам, чтобы правильно заполнить все документы в налоговую инспекцию. Для связи с нашими консультантами заполните форму обратной связи или позвоните по одному из указанных телефонов.

      Андреева Татьяна

      Помощь в сфере жилищных правоотношений: сделки с недвижимостью, судебные споры по таким сделкам, выселение или признание права на жилое помещение, раздел жилья, в том числе, ипотечного, приобретение жилья на средства материнского капитала – любые дела, касающиеся жилищного законодательства.

      Смотрите также:

      Как оценить долю в квартире для продажи?

      Как продать квартиру с долей несовершеннолетнего ребенка?

      Продажа доли в квартире другому собственнику

      Можно ли продать невыделенную долю в квартире?

      Как продать долю в неприватизированной квартире?

      Налоговый вычет при покупке доли в квартире

      Продажа квартиры по долям одному покупателю

      Сами по себе сделки с недвижимостью представляют достаточно серьёзный процесс, требующий от сторон предельного внимания – необходимо определиться с ценой объекта, с порядком расчёта, с моментом фактической передачи… А если на стороне продавца не одни, а несколько собственников, то такая продажа может создать проблемы как для самих продавцов, так и для покупателя.

      Сделки со множественностью лиц на стороне могут быть проведены без проблем и лишних затрат времени и нервов в случае, если продавец и покупатель заранее обговорят условия, дату и время подписания договора и подачи его в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделки с ним.

      Обычно продажа квартиры, находящейся в долевой собственности, осуществляется заключением договора купли-продажи, по которому все собственники выступают на стороне продавца. Такая сделка проводится единовременно (договор подписывается всеми, расчёт с продавцами производится в одно время, покупатель становится собственником всей квартиры) и является самым оптимальным вариантом продажи.

      Важно! Если вы сами разбираете свой случай, связанный с продажей квартиры по долям, то вам следует помнить, что:

    31. Понимание основ закона полезно, но не гарантирует достижения результата.
    32. Возможность положительного исхода зависит от множества факторов.
    33. Продажа всей квартиры, находящейся в долевой собственности

      Хоть такая сделка и является оптимальной, всё же в целях избежания возможных накладок и недоразумений долевым собственникам следует обсудить и решить три вопроса:

    34. стоимость квартиры;
    35. порядок и способ расчётов;
    36. дата подписания договора купли-продажи.

    Важно! Если собственники долей в квартире, являющиеся продавцом, своевременно обсудят и решат все три вопроса, то сделка пройдёт без особых затрат времени, сил и нервов.

    Определиться со стоимостью квартиры лучше всего ещё на этапе принятия решения о продаже. То есть, если все долевые собственники выразили готовность продать каждый свою долю, то принимается решение о цене квартиры и о размере стоимости каждой доли.

    Многие граждане заблуждаются относительно размера денежных средств от продажи доли, полагая, что он должен соответствовать таким обстоятельствам, как постоянное проживание и содержание квартиры, постоянная регистрация, наличие детей… Однако никаких преимуществ в цене продаваемой доли ни постоянная регистрация, ни дети, ни что-то другое не предоставляют.

    Важно! Каждый собственник доли имеет право рассчитывать на сумму, пропорциональную его доле.

    То есть, если доли равные, то цена квартиры делится на число долей – получается сумма, причитающаяся каждому долевому собственнику в результате сделки, и эта сумма будет равной у всех. Если же размер долей разнится, то вся сумма стоимости квартиры распределяется между продавцами в соответствии с размером их долей.

    К примеру, есть три собственника: у одного ½ доля, а у двух других по ¼ доле. Квартира продаётся за два миллиона рублей. Собственник половины квартиры получит миллион рублей от продажи, а другие – по пятьсот тысяч.

    Таким образом, перед началом продажи всем собственникам надо определиться с ценой продаваемой квартиры, чтобы каждый из них знал, на что он может рассчитывать в результате сделки. Главное, чтобы такая цена понравилась покупателю.

    Пройдя начальный этап подготовки к сделке и определив цену, продавцы должны вместе с покупателем обсудить вопрос порядка и способа расчётов между сторонами.

    Порядок расчётов по договору – это условие, предусматривающее и момент, и объём фактической передачи денег от покупателя продавцам. Обычно расчёт производится в полном объёме в момент подписания договора. Но бывает и иной порядок:

    1. передача денежных средств в два этапа – часть в момент подписания, а другая часть в день сдачи документов на государственную регистрацию перехода права;
    2. передача денег в полном объёме после подписания договора в срок не позднее ____ дней, но до подачи документов на государственную регистрацию перехода права;
    3. передача части денежных средств до подписания договора (что оформляется распиской), а оставшейся части – в момент подписания договора (либо после подачи документов на государственную регистрацию).
    4. То есть, решение о порядке расчётов является важным для проведения сделки. Сам момент получения денег продавцами очень важен, поэтому его необходимо отразить подробно в условиях договора.

      Способ расчётов – это то, каким образом будут передаваться денежные средства. Их всего два – наличный и безналичный.

      Если стороны выберут безналичный расчёт, то в договоре надо будет указывать номера счетов всех продавцов и указывать суммы, зачисляемые на эти счета.

      Может сложиться так, что кому-то из продавцов захочется получить свою долю наличными деньгами (такое бывает в тех случаях, когда продавец является должником по исполнительному производству, и его счета в банках находятся под бдительным оком судебного пристава). И тогда условия договора купли-продажи усложняются тем, что способ для каждого собственника определяется по-разному, кому наличными деньгами, а кому путём перечисления на счёт в банке.

      После того, как все долевые собственники договорятся о цене и способе получения денег по сделке, наступает самый сложный для большинства продавцов этап – это момент подписания договора купли-продажи.

      Дело в том, что по причине участия нескольких лиц на стороне продавца составление договора купли-продажи усложняется описанием каждого собственника и характеристик его доли. Сам документ по содержанию очень перегружен, поэтому не только составлять, но и проверять его сложно.

      Важно! А проверить обязательно надо! И никакие доводы о полном доверии не должны звучать – каждый лично проверяет свои данные и свою сумму по сделке.

      Хорошо, если все собственники проживают в одном городе, а ещё лучше – прямо в продаваемой квартире. В таком случае они могут изучить черновик договора все вместе, а потом и сам договор проверить и одновременно подписать.

      А если собственники проживают не только в разных домах, но и в разных городах или регионах – этот этап становится настоящим испытанием для покупателя. Поэтому желательно не портить ему нервы, а просто известить уже о дате и времени, когда все продавцы готовы будут явиться в Росреестр для подачи заявления о государственной регистрации перехода права собственности на покупателя.

      Если же собрать всех собственников никак не представляется возможным, то в этом случае на помощь может прийти оформление доверенности (или даже – доверенностей) на проведение сделки на кого-то из продавцов. То есть, обычно к моменту подачи документов деньги уже (во всяком случае, частично) у продавцов, дальнейшего обсуждения моментов по продаже не требуется, поэтому те собственники, которые не могут физически присутствовать в Росреестре, могут уполномочить на это того собственника, у которого нет никаких препятствий. Доверенность оформляется у нотариуса.

      Бывает и такое, что всех собственников не только не собрать вместе, но и убедить их продавать квартиру одновременно со всеми практически невозможно. Учитывая, что право долевой собственности возникает иногда в результате принятия наследства либо раздела имущества супругов, можно себе представить, какие «родственные» чувства связывают собственников. И в таких случаях рассчитывать на оформление доверенности даже не приходится.

      И если покупатель желает приобрести именно эту квартиру, то он готов к таким трудностям, как заключение договоров купли-продажи долей в квартире.

      Важно! Продажа квартиры по долям – это заключение отдельного договора купли-продажи на каждую долю либо на несколько долей. Но не на квартиру в целом.

      Трудности такой продажи для самих продавцов не будет – каждый из них подпишет договор и в удобное для себя время наведается в Росреестр. Зато для покупателя такая форма «выкупа» квартиры по долям становится настоящим испытанием – во-первых, составление нескольких договоров, во-вторых, несколько визитов в Росреестр, в-третьих, оплата госпошлины за государственную регистрацию перехода права производится каждый раз, когда подаются документы. Кроме того, при покупке последней доли покупатель закажет очередное свидетельство уже на целую квартиру, которая до этого была у него в долях и оформлена отдельными свидетельствами на каждую долю.

      Чем меньше трудностей будет при проведении сделки с долями квартиры, тем легче будет договориться по цене с покупателем. Разумеется, составление и проверка (подписание) договора с участием всех долевых собственников занимает массу времени и внимания. Но при хорошей и серьёзной подготовке со стороны продавцов к этой процедуре сама сделка проходит гладко, за что покупатель готов платить.

      Если же по каждой доле будет проводиться отдельная купля-продажа, то это увеличивает расходы покупателя (на которого они обычно и возлагаются по условиям договора), то в целом квартира будет продана значительно дешевле.

      ВНИМАНИЕ! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в статье могла устареть! Наш юрист бесплатно Вас проконсультирует — напишите в форме ниже.

      Как выкупить доли в квартире у родственников, детей? Что делать и как оформить договор купли продажи если кто-то против?

      Вопрос раздела недвижимости испортил не одно поколение людей, проблема стоит острее, если ее приходится решать с близкими родственниками, при этом каждый из которых является собственником в «спорной» квартире и вправе распоряжаться недвижимым имуществом как пожелает, но все же существуют некоторые ограничения, о которых мы расскажем в настоящей статье.

      Понятие долевой собственности. Причины возникновения.

      Долевая собственность — это имущество двух и более лиц, принадлежащая им на праве собственности, при этом доля каждого лица определена соглашением или законом.
      П. 1. статьи 244 Гражданского кодекса РФ.
      Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.
      На практике выделяют три причины возникновение долевой собственности:

      1. Раздел бывшими супругами совместно приобретенного имущества в браке.
      Молодой семьей куплена в собственность квартира, а через пару лет супруги разводятся, то каждый из бывших супругов является собственником доли в квартире.
      2. В порядке наследства.
      После смерти собственника, у него может остаться переживший его супруг (а), родители, дети, в т.ч. дети от первого брака, которые также будут являться наследниками первоочередными наследниками на получение доли умершего.
      3. Приобретение доли в квартире.
      Получение доли в квартире на основании договора дарения, ренты, залога или путем покупки доли.

      Продажа доли в квартире.

      Чтобы воспользоваться своим правом на продажу доли в квартире собственнику необходимо соблюсти следующий алгоритм:

      1 ЭТАП. Извещаем о реализации доли в квартире.
      Продавец должен письменно сообщить остальным собственникам о своем желании продать долю, так как они обладают преимущественным правом. В извещении указывается, по какой цене, и на каких условиях будет происходить продажа. В случае не извещения собственники могут обратиться в суд.
      Если в течение месяца никто из собственников не сообщил о желании купить предложенную долю, Продавец вправе ее реализовать постороннему лицу, но на условиях, содержащихся в извещении.
      Когда собственники согласны на продажу доли постороннему, то для ускорения процесса сделки они могут написать отказ до истечения месяца и направить его продавцу (п. 2 ст. 250 ГК РФ).

      2 ЭТАП. Совершение сделки.
      Продавец и Покупатель обращаются к нотариусу, для составления и заверения договора на приобретение доли, для этого нотариусу предоставляется ряд документов, который по каждой сделке определяется отдельно, но в общий список включены следующие:

      • Информация о сторонах (Ф.И.О., паспорт, место регистрации).
      • Документ, на основании которого у Продавца возникло право собственности.
      • Свидетельство о праве собственности (если есть).
      • Нотариальное согласие супруга (и) на продажу/приобретение доли.
      • Справку о наличии или отсутствии задолженности по коммунальным платежам.
      • Выписку из домовой книги о зарегистрированных в квартире жильцах.
      • Если сделка затрагивает интересы несовершеннолетнего, то справка из органов опеки и попечительства.

      Важно! Не верьте, информации на сайтах в сети Интернет, в которых говориться, что осуществить куплю — продажу доли в квартире можно без привлечения нотариуса, очевидно, что данная информация устарела. С 02 июня 2016 года были внесены поправки в ФЗ-122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», в котором говорится, что сделки по отчуждению недвижимости на праве долевой собственности подлежат нотариальному удостоверению.

      3 ЭТАП. Подаем документы в регистрационный орган.
      Чтоб зарегистрировать передачу права собственности (согласно ст. 131 и 551 ГК РФ) необходимо подать документы в Росреестр или МФЦ. Рекомендую общаться в МФЦ, хоть получение документов о регистрации права собственности затянется дня на два, зато Вы сэкономите личное время и нервы.
      Перечень е документов необходимо узнать заранее.
      Но существует общий пакет документов, который предоставляется в любом случае:

      • Заявление о регистрации – форма заполняется в регистрирующем органе.
      • Паспорта сторон, свидетельства о рождении, если в сделке присутствую несовершеннолетние.
      • Документ, подтверждающий семейный статус.
      • Договор и акт, свидетельствующий о переходе доли.
      • Документ, подтверждающий основание владения Продавцом доли.
      • Документы из органов опеки – при необходимости.
      • Документ, подтверждающий оплату государственной пошлины.

      4 ЭТАП. Уплачиваем налог.
      Как все регистрационные действия закончились, продавец должен заплатить налог за продажу доли (п.17.1. ст. 217 НК РФ).
      Напоминаем, что Вы вправе получить налоговый вычет за приобретаемое недвижимое имущество.

      Преимущественное право сособственника.

      В случае если собственник доли в квартире решает ее реализовать, то сначала он обязан предложить ее приобрести другим сособственникам. У сособственников есть месяц, чтоб принять решение отказаться от приобретения доли или же выкупить ее. И только потом собственник желающий продать доли в квартире вправе искать покупателя со стороны (п. 2 ст. 250 ГК РФ).
      То есть у других собственников есть преимущество на приобретение реализуемой доли в квартире перед посторонними лицами (п.1 ст. 250 ГК РФ).

      ✔ Когда преимущественное право не работает?

      • Если сделка безвозмездная (дарение, рента).
      • Если желание на приобретение доли выразили сразу несколько дольщиков.
      • Если доля продается с публичных торгов, для погашения долга собственника доли по исполнительному производству или при банкротстве.

      Какие виды сделок с долями заключать запрещено?

      Существует такой вид сделки как цессия, которая является уступкой права требования или иного имущества, т.е. одно лицо передает другому свое право, что то требовать с третьего лица.
      Данный вид сделок запрещен в отношении долей в квартире.

      Что делать, если один из собственников против продажи квартиры?

      Запретить собственнику продать свою долю в квартире никто не может, даже другие собственники.
      Если сособственник против, чтобы доля в квартире была продана постороннему лицу, то он в праве в течение месяца с момента получения уведомления о продаже дать свое согласие на ее покупку.
      На практике существуют случаи, когда сособственники направляли продавцу возражения на продажу доли, но сами никаких действий на ее приобретение не осуществляли, то в это случае продавцу стоит дождаться истечения 30 дней с момента уведомления о продаже и реализовывать долю посторонним лицам.

      Как быть если один из собственников отказывается получать уведомление о продаже?

      Если сособственник отказывается получать уведомление о продаже доли в квартире, то есть два пути решения данной проблемы:

      1. Самостоятельно по почте отправить извещение. Продавец направляет письмо об отчуждении доли почтой заказным письмом с уведомлением. А лучше письмом с объявленной ценностью в отличие от заказного письма к нему составляется опись документов, содержащаяся в конверте, которая заверяется сотрудником почты. Тогда лицу, которому адресовано извещение, не удастся впоследствии заявить, что Продавец ему направил чистый лист бумаги, а не извещение о продаже.
      Если же сособственник не заберет письмо из почтового отделения, то оно с соответствующей отметкой вернется Продавцу, в этом случае конверт будет считаться, доказательством направления указанного уведомления.
      2. Известить через нотариуса. Продавец через нотариуса оформляет уведомление о продаже доли в квартире. Нотариус от своего имени и адреса отправляет заказное письмо с уведомлением о вручении. Если сособственник в течение 30 дней с момента вручения извещения не обратится к нотариусу, то последний выдает Продавцу свидетельство подтверждающее, что сособственник был уведомлен о продаже доли.
      Если же сособственник не получил письмо и оно вернулось нотариусу обратно, то нотариус выдает свидетельство о том что продавец предпринял все возможные действия, чтоб известить данного участника долевой собственности.

      Конечно, второй вариант более привлекателен, но по факту некоторые нотариусы отказываются давать свидетельство, если извещение о продаже не вручено, поэтому перед тем как обратиться к нотариусу следует уточнить, выдаст ли он свидетельство, чтоб не тратить время и деньги, а обратиться к другому нотариусу.

      Договор купли-продажи.

      За составлением договора купли-продажи следует обращаться в нотариальную контору, составлять его будет помощник нотариуса. Самостоятельно оформленные договоры купли-продажи в отношении недвижимости нотариус не заверяет.
      Договор должен содержать следующее:

    5. Информацию о сторонах (Ф.И.О., паспорт, место регистрации).
    6. Информацию о доли в квартире (по какому адресу находится, размер доли, площадь квартиры).
    7. Цену, условия оплаты, порядок расчета.
    8. Сведения о наличии или отсутствии ограничений, прав третьих лиц.
    9. Права и обязанности сторон.
    10. На основании, каких документов продается доля.
    11. Информация о сделке по отчуждению недвижимости на праве долевой собственности лицах, которые будут проживать.
    12. Сведения о том, что помещение пригодно для жилья.
    13. Порядок оплаты расходов по сделке, в каком порядке и кем оплачивается.
    14. Информация, что другие собственники были уведомлены о продажи доли.
    15. А также иную информацию, которую стороны оговора захотят в нем указать.
      Очевидно, что договор это достаточно объемный документ и его составление лучше доверить профессионалу.
      Договор оформляется в трех экземплярах: 1 – Продавцу; 2 – Покупателю; 3- в Росреестр.
      К договору обязательно должен быть оформлен акт, который свидетельствует о передачи доли новому собственнику (п. 1 ст. 556 ГК РФ).

      Риски при покупке доли в квартире.

      Рисков при приобретении доли в квартире не избежать, вот самые распространенные:

      1. Замена договора купли-продажи договором дарения. Одним из самых распространённых рисков для Покупателя это предложение Продавца оформить отчуждение доли договором дарения, а передачу денег осуществить в общем порядке. Риск заключается в том, что Продавец оказывается недобросовестным и «подаренная» Вам доля не оправдывает ожиданий по ряду причин (например: антисоциальные соседи, по факту состояние помещения оказалось хуже и др.) Обращаться в суд для расторжения договора дарения и возврата с Продавца своих кровных бесполезно, потому что договор дарения является безвозмездным.
      2. «Доля»- это не «комната». В большинстве случаев Покупатель не осознает разницу между понятиями «доля» и «комната». Не всегда доля – это отдельно выделенная, изолированная комната.
      Долю в квартире можно увидеть только в документах в виде дроби (например: ½, ¼ и т.д.).
      Если Вы приобрели долю в квартире и желаете выделить в этой доле комнату, то это возможно сделать, по согласованию с другими собственниками или через суд, при условии, что есть техническая возможность отделиться, сделав отдельный вход, кухню, санузел и т.д. без ущерба имуществу. На практике выделить почти невозможно.
      3. Проблемы с продажей доли. Сумма стоимости доли в квартире всегда ниже, чем стоимость отдельно выделенной комнаты. При желании реализовать приобретенную долю в сроки и по цене, по которой изначально рассчитывали может и не удастся.
      4. Моральный аспект. При покупке доли следует учесть, что с Вами в одной квартире будут проживать посторонние люди и конфликтов не избежать.

      Совета юриста:

      ✔ Способы обхода преимущественного права покупки доли и связанных с этими способами рисках.

      Существуют два варианта, когда применение преимущественного права можно избежать:

      1. Заключение договора дарения.
      2. Заключение договора займа.

      Договор дарения. При оформлении договора дарения никто не может запретить собственнику преподнести свою долю в дар. Руководствуясь п. 1 статьи 250 ГК РФ, преимущественное право распространяется только на договоры купли-продажи.
      Риски оформления договора дарения:

    16. Для Покупателя: сособственник может обратиться в суд для признания сделки недействительной, притворной. В этом случае суд обяжет приобретателя доли вернуть ее.
    17. Для Продавца: договор дарения, на основании п. 1 статьи 572 ГК РФ, является безвозмездным и по этой причине Покупатель может не заплатить Продавцу, а взыскать с нечестного Покупателя денежные средства будет в дальнейшем не возможно.
    18. Договор займа. Продавец и покупатель заключают договор займа на сумму стоимости доли, одновременно подписывается соглашение об обеспечении данного займа залогом доли в праве на квартиру. После чего лицо являющееся заемщиком пропускает срок возврата займа и стороны оформляют соглашение об отступном, предметом которого является доля в квартире.

    19. Для Покупателя: другие собственники могут обратиться в суд для признания сделки притворной, и суд обяжет покупателя вернуть долю.
    20. Для Продавца: При притворной сделке Продавец будет обязан вернуть денежную сумму Покупателю.
    21. ✔ Покупка доли является способом получить прописку в квартире, при отсутствии денежных средств на квартиру целиком.

      Доля стоит намного дешевле, чем приобретение самой недорогой квартиры. Даже при ограниченных денежных средствах, этот вариант подходит для решения вопросов:

    22. Собственного жилья,
    23. Сполучения прописки,
    24. Отсутствие проблем с регистрацией.
    25. И дает преимущества:

    26. Снижение затрат в перспективе (не надо платить за съёмное жилье),
    27. Возможность приобретения в дальнейшем квартиры целиком.
    28. Адвокат Инна Белякова расскажет как продать доли в квартире без согласия других собственников.

      Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ

      Продажа квартиры с долями

      Актуальный вопрос многих собственников – как продать недвижимость, разделенную на доли? Наиболее распространенная проблема – отсутствие определенных долей в натуре в приватизированном жилье, что приводит к спорам между владельцами и трудностям при оформлении сделок с недвижимым имуществом.

      Ответ наших юристов можно получить на бесплатной консультации на сайте или по телефону. Общие моменты относительно процедуры оформления правоустанавливающих документов и продажи долей в квартире раскрыты в статье.

      Отличия общей долевой и совместной собственности

      Понятие долевой собственности подразумевает владение квартирой/домом в равных или неравных долях, где каждая из сторон вправе распоряжаться своей частью – дарить, продавать и передавать по наследству.

      Совместная собственность не устанавливает четкие доли каждого из владельцев, что подразумевает пользование имуществом на равных правах. Распоряжаться помещением в таком случае можно исключительно с разрешения остальных дольщиков с выделом своей доли.

      В 2018 году закон претерпел ряд изменений, которые в первую очередь направлены на обязательное нотариальное заверение сделки с долевой продажей недвижимости.

      Выделение доли для продажи

      Законная продажа квартиры с долевым участием предполагает обязательный выдел доли с ее последующей оценкой. Процедура выделения доли в натуре происходит 2-мя способами:

    29. по согласованию сторон – каждому владельцу определенная комната/комнаты;
    30. в судебном порядке – отдельное помещение или часть собственности — ½, ⅓ и т.д.
    31. При процентном соотношении частей помещения в долях продажа квартиры происходит в том же порядке, но не с указанием конкретного помещения, а по площади. Например, 1-комнатная квартира 40 кв.м. делится между 2 дольщиками в равных долях – по 20 кв.м. на каждого.

      Для дальнейшей переуступки права на недвижимость, любой из владельцев имеет возможность выделить свою долю для последующего распоряжения ей. За совладельцами сохраняется право преимущественной покупки ( ПП) по той же ставке, которая будет предложена другим покупателям. При отказе дольщиков от предложения, собственник может выставить имущество (долю) на рынок, а если есть несколько покупателей, право выбора претендента остается за продавцом.

      Если ПП будет нарушено (изменение цены, отсутствие осведомленности), то владелец вправе в течение 3-х месяцев подать в суд для признания купли/продажи недействительной.

      Это право действует только при возмездных сделках с имуществом в пользу третьих лиц. При продаже доли одному из совладельцев, норматив теряет свою силу, а покупатель определяется продавцом.

      Порядок продажи доли в квартире

      Оформление продажи долей квартиры, как и сделка купли/продажи недвижимости с долевым участием, требует соблюдения норм законодательства. Согласно действующих норматив ФЗ РФ, собственник должен следовать следующей схеме:

    32. уведомление всех дольщиков о продаже своей части имущества – письмо с уведомлением и указанием суммы или объявление на сайте Росреестра;
    33. 30 дней с момента отправки письменного уведомления отводится на ответ оппонента;
    34. в случае принятия предложения совладельцами жилплощади, сделка купли-продажи оформляется на первичных условиях (сумма в письме/объявлении не может быть изменена);
    35. заключить договор + купли-продажи + части квартиры с третьими лицами можно только в случае отказа дольщиков.
    36. Передача доли одному из собственников идентична общей схеме с регистрацией имущества в Росреестре, уплатой налога, госпошлины ( в 2018 году – 2 тыс. руб.).

      Как составить договор?

      Чтобы не нарушить закон и быстро совершить сделку, следует соблюсти ряд моментов:

      • договор купли-продажи квартиры по долям, который включает информацию о каждой стороне, описание жилплощади, стоимость, права третьих лиц (совладельцев);
      • документ заверяется у нотариуса;
      • передаточный акт – документ, подтверждающий переход собственности новому владельцу;
      • регистрация права на долю недвижимости в Росреестре или МФЦ с уплатой налога и пошлины.
      • В 2018 году от уплаты НДФЛ освобождаются собственники жилья, получившие свидетельство на жилье 5 и более лет назад, а также владеющие недвижимостью не менее 3-х лет на праве пожизненной ренты, приватизации и наследования.

        Документы на продажу доли в 2018 году

        Покупка квартиры с долевым участием в 2018 году оформляется Росреестром. Для регистрации права на часть жилплощади, покупатель должен подготовить пакет документов:

      • заявление по форме – от владельца, заявление на изменение прав собственности – от других совладельцев, в случае покупки доли в равноценных пропорциях;
      • соглашение о выделе в натуре или решение суда;
      • удостоверения личности каждой из сторон сделки;
      • правоустанавливающие документы сторон;
      • если совладелец ребенок – согласие органов опеки;
      • доверенность при отсутствии одного из участников;
      • паспорт БТИ.

      В каждом отдельном случае перечень документов может меняться. Узнать полный список и сократить временные потери можно, обратившись за консультацией к компетентным юристам.

      Кому можно продать долю?

      Как продать квартиру с дольщиками в случае одного, нескольких покупателей или части доли? Сделка с долями собственности имеет несколько вариантов.

      Совладельцам

      Продажа совладельцам может быть добровольной и принудительной. В первом случае владелец сам устанавливает цену и предлагает часть недвижимости совладельцам. Второй вариант подразумевает следующее: если доля владельца признается значительной (самая большая относительно других собственников), то вопрос можно решить в судебном порядке, признав доли жильцов незначительными. Для совершения выкупа все условия должны быть соблюдены:

    37. доля незначительная;
    38. реальный выдел невозможен;
    39. владелец не заинтересован в пользовании общим имуществом;
    40. не затронуты интересы несовершеннолетнего ребенка.
    41. Третьим лицам

      Если у квартиры несколько хозяев, то один из них имеет право распоряжаться имуществом при отказе от сделки совладельцев. Завышение цен намеренно и последующее их снижение при продаже другому лицу – вариант обмана, что приводит к расторжению договора в суде. То же касается договора дарения, который можно оспорить в случае возмездной сделки, зная все тонкости законодательной базы РФ в 2018 году.

      Кредиторам

      В случае залога недвижимости или по решению суда (задолженность по кредитам), торги недвижимого имущества проводятся без согласия дольщиков и самого хозяина.

      Если вам продали квартиру или ее часть с двумя совладельцами, один из которых не присутствовал при сделке и не дал согласие, то риск обмана и разрыва сделки велик. Заинтересованное лицо имеет право в течение 3-х месяцев обратиться в суд с требованием о признании продажи недействительной.

      Как продать всю квартиру по частям?

      Ситуация продажи квартиры в долевой собственности, когда покупатель один, а продавцов несколько, требует правильного подхода. Нет необходимости заключать отдельный договор с каждым собственником, кроме сделок в разное время. Продать квартиру с несколькими собственниками можно при соблюдении ряда формальностей:

    42. если все владельцы согласны с передачей прав на имущество (продажей), то заключается единый договор, в котором прописывается порядок расчета с каждым участником сделки;
    43. уведомлять дольщиков о сделке не требуется ввиду их единогласного согласия;
    44. договор заверяется у нотариуса, что является одним из основных условий.
    45. Продать или купить квартиру в равных/неравных долях может любое физическое и юридическое лицо. Порядок совершения сделки описан выше, а спорные моменты можно выяснить, обратившись к опытным юристам нашей компании.

      По закону договор может быть написан в свободной форме, что также предусматривает несколько вариантов передачи денег:

    46. перевод денег каждому продавцу соразмерно долей;
    47. перечисление всей суммы одному из дольщиков с последующим перераспределением финансов между бывшими дольщиками.
    48. Если покупателей 2 и более, то форма собственности может быть выбрана совместной или долевой.

      Если вас интересует, как продать квартиру по частям одному собственнику, то в таком вопросе следует отталкиваться от всех вышеизложенных действий – выделение долей, оформление документов на каждую часть недвижимости, продажа собственности.

      Продажа доли несовершеннолетнего ребенка

      Еще один актуальный вопрос владельцев недвижимости – как продать квартиру, доли которой оформлены на детей, и что по данному вопросу говорит закон РФ. Согласно законодательству, несовершеннолетний не имеет права распоряжаться недвижимым имуществом без согласия попечительства и опеки. В этом процессе первое место занимают интересы ребенка. Чтобы сделка получила одобрение вышестоящих органов, следует предоставить:

    49. документ, подтверждающий открытие счета в банке на имя ребенка, на который будут перечислены деньги после продажи жилья;
    50. подтверждающие факты о новом месте жительства, условия в котором не должны быть ниже, чем в реализуемом жилье.
    51. Как продать квартиру с подаренными долями в квартире или комнате ребенку также установлено ст. 60 СК РФ, статьями 26, 28, 37 ГК РФ.

      Если второй собственник против

      Если все собственники продают доли, то вопросов быть не может. Но что делать, если один или несколько дольщиков против сделки? Купля-продажа квартиры, собственность на которую находится в долях, возможна без согласия всех владельцев. При возражении любого из участников есть несколько вариантов решения проблемы:

    52. возражение на уведомление о сделке с долей одного из владельцев признается, как отказ от преимущественного права покупки, а дальнейшие действия продолжаются в общем порядке;
    53. при отказе оформлять нотариально заверенный отказ, передача права собственности может проходить по договору безвозмездного дарения, что допускается по закону и не влечет за собой судебных тяжб.
    54. Распоряжаться долями в недвижимости может каждый взрослый человек. Чтобы продать или купить долю или всю квартиру в долевой собственности, следует знать несколько моментов:

    55. сделки с детьми до совершеннолетнего возраста проводятся под контролем органов опеки и попечительства;
    56. ипотечное жилье может быть передано в собственность другому владельцу только при согласии банка;
    57. продать дарованную квартиру, как и приобретенную или наследованную можно при совместной собственности или долевой, получив согласие оппонентов или выделив натуральную часть жилья;
    58. несогласие дольщика со сделкой не лишает гражданина права совершать передачу прав на жилплощадь.
    59. На остальные вопросы смогут ответить опытные адвокаты и юристы портала Правовед.

      Купля — продажа доли в квартире, особенности оформления

      Купля продажа доли в квартире частое явление на рынке недвижимости. Это затратная и трудная сделка, особенно если доля продается третьему лицу и требуется обязательное уведомление других участников долевой собственности.
      Статья обновлена 26.01.2018 года

      Содержание статьи подробное:

      Купля продажа доли в квартире

      Купля продажа доли в квартире регламентируется ст. 42 ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости» который вступил в силу 02.01.2018 года

      ст. 42.1 Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению

      Продажа или иное отчуждение долей между участниками долевой собственности так же подлежит удостоверению у нотариуса.

      Если же единоличный собственник отчуждает долю в праве — эта сделка оформляется в простой письменной форме и в удостоверении в обязательном порядке у нотариуса не нуждается.

      За исключением выделения доли супругу из совместно нажитого в браке недвижимого имущества. Такая сделка признается разделом имущества супругов и подлежит удостоверению у нотариуса в обязательном порядке.

      Купля продажа доли в квартире. Извещение других собственников

      Если участник долевой собственности продает свою долю в праве третьему лицу — он обязан известить других участников долевой собственности об условиях сделки, так как у них есть право первоочередной покупки.

      ФЗ-218 ст. 42.4. При продаже доли в праве общей собственности лицу, не являющемуся сособственником, к заявлению о государственной регистрации прав прилагаются документы, подтверждающие, что продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее. К заявлению о государственной регистрации прав могут прилагаться документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли и оформленные в соответствии с законодательством Российской Федерации. В этом случае государственная регистрация перехода права на долю в общей собственности проводится независимо от срока, прошедшего с даты извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности.

      Поскольку сделка по отчуждению доли из права общей долевой собственности подлежит удостоверению у нотариуса, именно ему в первую очередь придется доказать, что вы исполнили требование закона о извещении(уведомлении) других участников.

      И вот здесь возникает трудности.
      Нотариусы не хотят принимать уведомления врученные лично или отправленные заказным письмом, со ссылкой на методические указания Федеральной нотариальной палаты, и требуют предоставить копию телеграммы-уведомления, заверенную отправителем.

      Или предлагают другой вариант — нотариальный отказ от покупки других участников долевой собственности.

      И тот и другой способ дорог.

      Почта России теперь не отправляет телеграммы, можно воспользоваться услугами Ростелекома.
      Но цена его услуг сопоставима с общим нотариальным отказом всех других участников долевой собственности. ( примерно по 1000 рублей с каждого). Для этого их всех одновременно нужно привести к нотариусу, что порой очень трудно.

      Если доля в праве продается другому участнику долевой собственности — уведомлять ни кого об этом не нужно, но сделка( договор купли-продажи) подлежит обязательному удостоверению у нотариуса.

      Сторонние договоры нотариус не принимает, ведь он зарабатывает на услугах правового характера.

      Нотариальные сделки более длительны и напряженны, нотариусы не отличаются клиентоориентированностью.
      Для оформления сделки вы можете обратиться к любому нотариусу, не зависимо от места положения объекта недвижимости. Даже в любом регионе.

      Нотариус может отправить документы на регистрацию в Росреестр в электронном виде.

      Купля продажа доли в квартире из целого ( единоличной собственности) — простая письменная форма договора купли-продажи. Нотариус не нужен.

      Купля продажа доли в квартире третьему лицу — это долгая сделка, требующая оформления предварительного договора, читайте следующие статьи:

      Смотрите так же:

      • Отчеты по практике в суде образец Отчет по практике юриста Прохождение практики является необходимым элементом в образовательной программе любого учебного учреждения: колледжа; техникума; университета; института. Отчет по практике позволяет оценить глубину полученных студентом […]
      • Уведомление о проживании по рвп бланк Уведомление о подтверждении проживания иностранца в России: бланк, заполнение, подача Своевременное ежегодное уведомление о подтверждении проживания в РФ по РВП – одно из обязательных условий законного пребывания иностранца на территории РФ и сохранения за […]
      • Новое в законодательстве о пенсиях с 2018г Пенсия в 2018 году: последние новости и изменения Кризисные явления в России стали основанием для отказа Правительства от полной индексации пенсионных выплат в 2016 году. По итогам периода уровень повышения фиксированной части составил всего 4%. Это не […]
      • Очередь права на наследство Наследование по закону: очереди наследников и особенности юридической процедуры Такой юридический инструмент, как наследование по закону, вступает в действие в том случае, если наследодателем не было оставлено завещание. В этой ситуации распределение […]
      • Оао форма собственности Какие бывают виды форм собственности? Собственность - исторически обусловленная форма присвоения людьми материальных благ. При более тщательном анализе ее содержания на первый план выходят ее экономический и юридический аспекты. Они тесно взаимосвязаны и […]
      • Налог на вторую недвижимость для инвалидов Какие налоговые льготы имеют инвалиды 1,2,3 группы в 2017 и 2018 году Согласно действующему законодательству, инвалиды в России относятся к льготной категории. Они имеют социальные льготы, которые предоставляются им на всех уровнях, – и на федеральном, и на […]
      • Проект ликвидации шахт СОУ 10.1.05400632.1:2004 Проект ліквідації вугільних шахт України. Склад і зміст проекту. Зі змінами Відновлено дію ДСТУ ГОСТ 22354:2008 та ДСТУ ГОСТ 22355:2008 Втратив чинність ДСТУ 7495:2014 Протипожежна техніка. Автомобілі пожежно-рятувальні. Частина 2. […]
      • Правила написания адресов на письме Почта России УФПС Краснодарского края УФПС Республики Адыгея — Филиалы ФГУП «Почта России» Горячая линия(861) 259-28-04 Главная / Услуги и тарифы / Как правильно писать адрес и индекс / Заполнение адресных данных УФПС КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ - ФИЛИАЛ […]