Налог с аренды торговых площадей

Содержание:

КонсультантПлюс:Форумы

Страницы: 1

  • Список форумов
  • ::Актуальные вопросы
  • :: Налоги со сдачи в аренду торговой площади
  • #1 10.12.2009 18:28:51

    Налоги со сдачи в аренду торговой площади

    Кто может подскажите: мы сняли у ООО площадь110 кв.м и указали 35-торговая,остальное 75-офис-склад.Сами находимся на ЕНВД.Теперь у нас не используется 75 кв.м-офис-склад.Хотим сдавать в субаренду эту площадь, например,под турфирму(ООО- УСНО) или под продажу паркетной доски(ООО_ОСНО).Отгородились мы перегородкой -ее нет на плане БТИ.Вопрос:должны ли мы уплачивать налоги со сдаваемой площади и какие,ведь она у нас как офис-склад.Или же мы должны указать что помещение используется как офис склад.Если есть другие варианты избежания налогов буду очень признателен.Заранее спасибо. Ну очень нужен ответ.

    #2 11.12.2009 08:53:54

    Если на территории вашего субъекта действует ЕНВД, то сдача в аренду площадей (под торговлю или офис) попадает под ЕНВД.
    Кроме того, вы должны сделать изменения в договоре аренды помещения, и указать, что 75 м2 уже не офис-склад, а площади, сдаваемые в субаренду.
    Ноэто если все делать правильно, как положено.
    А так, если вашим субарендаторам не нужны документы на аренду помещения, то ничего не мешает оставить все как есть.

    #3 11.12.2009 11:19:30

    Re: Налоги со сдачи в аренду торговой площади

    Если на территории вашего субъекта действует ЕНВД, то сдача в аренду площадей (под торговлю или офис) попадает под ЕНВД.

    Не согласна.
    «Налоговый вестник», 2008, N 11

    О СПЕЦИАЛЬНЫХ НАЛОГОВЫХ РЕЖИМАХ
    .
    2. О едином налоге на вмененный доход
    для отдельных видов деятельности

    Налогообложение сдачи в аренду помещений
    под размещение складов, офисов, магазинов,
    для оказания бытовых услуг

    Организация как управляющая рынком компания осуществляет предпринимательскую деятельность по передаче во временное владение и пользование помещений в крытом павильоне на территории рынка. В аренду сдается полезная площадь помещений, а арендаторы сами оборудуют помещения прилавками, витринами, офисным оборудованием и др., создавая торговые места. Подлежит ли переводу на уплату ЕНВД сдача в аренду помещений под размещение складов, офисов, магазинов для оказания бытовых услуг?
    В соответствии с пп. 13 п. 2 ст. 346.26 НК РФ на уплату единого налога на вмененный доход для отдельных видов деятельности (ЕНВД) могут переводиться налогоплательщики, осуществляющие предпринимательскую деятельность по оказанию услуг по передаче во временное владение и (или) в пользование торговых мест, расположенных в объектах стационарной торговой сети, не имеющих торговых залов, объектов нестационарной торговой сети (прилавков, палаток, ларьков, контейнеров, боксов и других объектов), а также объектов организации общественного питания, не имеющих зала обслуживания посетителей.
    Согласно ст. 346.27 НК РФ под торговым местом понимается место, используемое для совершения сделок розничной купли-продажи. К торговым местам относятся здания, строения, сооружения (их части) и (или) земельные участки, используемые для совершения сделок розничной купли-продажи, а также объекты организации розничной торговли и общественного питания, не имеющие торговых залов и залов обслуживания посетителей (палатки, ларьки, киоски, боксы, контейнеры и т.д., в том числе расположенные в зданиях, строениях и сооружениях), прилавки, столы, лотки (в том числе расположенные на земельных участках), земельные участки, используемые для размещения объектов организации розничной торговли и общественного питания, не имеющих торговых залов и залов обслуживания посетителей, прилавков, столов, лотков и других объектов.
    Таким образом, предпринимательская деятельность по сдаче в аренду площадей в здании крытого рынка для организации торговых мест может подпадать под обложение ЕНВД при условии, что объект организации розничной торговли не имеет торговых залов, то есть не является магазином или павильоном.
    Если на сдаваемой в аренду площади здания крытого рынка организуются склады, помещения для оказания бытовых услуг, офисы, магазины, павильоны, то доходы от данной предпринимательской деятельности должны облагаться в рамках иного режима налогообложения.

    Т.е., сдача мест в аренду на рынке, например — это ЕНВД. Сдача площади в торговом центре под магазин — ОСНО или УСНО. Вот и вся разница. А тем более сдача под офис.

    Обязательно надо зафиксировать эту перегородку на плане сдаваемой ВАМ площади. Также отразить в Вашем договоре аренды, что 35 кв.м используется под магазин, а 75 — под склад с возможностью сдачи общей площади в субаренду. Вот тогда Вы можете начать сдавать эти 75 кв.м под офис и платить налоги на ОСНО, либо перейти на УСНО.
    Режим налогообложения будущих арендаторов Вас не волнует.

    Расчет ЕНВД для аренды недвижимости

    Всем привет! Я продолжаю писать свои статьи о налоге ЕНВД, последняя тема которую я рассматривал была “Примеры расчета налога ЕНВД” и сегодня узко специализированная статья для тех кто на ЕНВД сдает в аренду недвижимость.

    Перед началом расчетов следует обратить внимание на такой момент, что в случае если Вы допустим хотите сдать свою квартиру, то для этого не обязательно открывать ИП и от него платить налоги (так будет очень дорого), Вы можете сдавать как физические лицо – при этом оплатив налог НДФЛ в размере 13%.

    Ну а для предпринимателей приступим к расчетамналога.

    Виды аренды недвижимости у ИП:

  • Аренда жилой недвижимости во временное проживание (хоспис, мотель, отель, гостиница, мини-гостиница и т.д.);
  • Аренда стационарных торговых площадей (или площадей для общественного питания) площадью менее 5 кв.м.;
  • Аренда стационарных площадей (или площадей для общественного питания) площадь более 5 кв.м.
  • Как видно аренда недвижимости разделена на 2 вида – это аренда жилой недвижимости и аренда коммерческой недвижимости которая разделяется между собой на коммерческую недвижимость площадью до 5 кв.м. и коммерческую недвижимость площадью более 5 кв.м.

    Для того чтобы произвести расчет налога ЕНВД для аренды недвижимости необходимо обратиться к формуле налога ЕНВД.

    Она имеет вид ЕНВД = БД*ФП*К1*К2*15%

    Расчет ЕНВД для жилой недвижимости

    Формула ЕНВД нам известна и теперь чтобы рассчитать размер налога необходимо найти все неизвестные.

    ЕНВД = БД*ФП*К1*К2*15% где:

    БД – базовая доходность для жилой недвижимости будет равна 1000 руб. за кв.м.;

    ФП – физический показатель равен размеру площади сдаваемой Вами в аренду;

    К1 – размер коэффициента дефлятора равен 1,798 и это значение полностью для всего бизнеса на 2015 год;

    К2 – размер коэффициента дефлятора для определенного вида деятельности в определенном населенном пункте;

    15% — налоговая нагрузка

    Теперь произведем расчеты налога ЕНВД для жилой недвижимости на примере:

    Например: У Вас мини-гостиница в городе Мегионе площадью 85 кв.м.

    Какие данные мы можем взять из указанного примера?

  • БД — мини-гостиница – это аренда жилой недвижимости для временного проживания, базовая доходность для этого вида деятельности 1000 руб. за кв.м.;
  • ФП – физическим показателем для аренды жилой недвижимости является размер площади сдаваемый в аренду, в нашем примере ФП = 85;
  • К2 – так как указан город Мегион, то нам необходимо взять значение коэффициента для вида деятельности “сдача в аренду недвижимости” в г. Мегионе, К2=1;
  • К1- последняя неизвестная в формуле, но ее значение фиксировано и едино для всей деятельности в 2015 г. К1=1,798.
  • Теперь чтобы провести расчет налога ЕНВД для услуги по временному размещению и проживанию подставим все неизвестные:

    ЕНВД= 1000*85*1,798*1*15% = 22 924 руб. – это размер налога за 1 месяц, для того чтобы высчитать размер налога за квартал необходимо полученную сумму умножить на 3.

    Расчет ЕНВД для коммерческой недвижимости

    Как я рассказывал уже до этогосуществует два варианта сдачи коммерческой недвижимости:

  • Сдача в аренду коммерческой недвижимости площадь которой менее 5 кв.м.;
  • Сдача в аренду коммерческой недвижимости площадь которой более 5 кв.м.
  • Расчет налога ЕНВД для них кардинально различается, так как они имеют разные показатели БД (базовой доходности) и ФП (физического показателя).

    Рассмотрим варианты расчета налога ЕНВД при сдаче в аренду коммерческой недвижимости.

    Аренда коммерческой недвижимости менее 5 кв.м.

    Коммерческая недвижимость площадью менее 5 кв.м. приравнивается к торговой точке или торговому месту (можете называть как Вам больше нравится).

    Если рассматривать сдачу в аренду коммерческой недвижимости площадью менее 5 кв. м., то нужно выделить 2 основных момента:

    1. Базовая доходности при сдаче коммерческой недвижимости площадью менее 5 кв.м. равна 6000 руб. за 1 торговую точку;
    2. Физический показатель в данном случае – это количество торговых точек сдаваемых в аренду.
    3. Попробуем рассчитать налог ЕНВД на примере: В городе Мегионе у Вас есть 2 торговые точки, обе площадью 4 кв.м.

      Используем для расчетов формулу: ЕНВД = БД*ФП*К1*К2*15%

      ЕНВД = 6000 руб. (базовая доходность коммерческой недвижимости площадью до 5 кв.м.)*2(физический показатель за 2 торговые точки)*1,798 (К1)*1(К2 для сдачи в аренду коммерческой недвижимости в г.Мегионе)*15% (размер налоговой ставки) = 6000*2*1,798*1*15% = 3236 руб. 40 к. – это размер налога за 1 месяц.

      Аренда коммерческой недвижимости более 5 кв.м.

      Вот мы и добрались до последнего пункта при расчетах налога для недвижимости сдаваемой в аренду.

      Коммерческая недвижимость площадью более 5 кв.м. при расчете налога ЕНВД имеет свои особенности:

    4. Размер базовой доходности равен 1200 руб. за кв.м.;
    5. Физическим показателем является размер площади сдаваемой в аренду.
    6. Например: У предпринимателя есть бутик площадью 28 кв. метров который он хочет сдать в аренду.

      Из приведенного примера мы можем взять следующие данные:

      Размер налога ЕНВД в данной ситуации будет равен: ЕНВД = 1200*28*1,798*1*15% = 9061 руб. 92 копейки. Размер налога за 1 месяц, для того чтобы высчитать за квартал – умножьте на 3.

      На этом я заканчиваю статью. Что касается сдачи в аренду, то налог ЕНВД не лучший выбор для данной деятельности. Я бы выбрал УСН 6%.

      Процедура государственной регистрации ИП или ООО теперь стала еще проще, если Вы еще не зарегистрировали Ваш бизнес, подготовьте документы на регистрацию совершенно бесплатно не выходя из дома через проверенный мной онлайн сервис: Регистрация ИП или ООО бесплатно за 15 минут. Все документы соответствуют действующему законодательству РФ.

      В случае если у Вас остались вопросы, то в группе социальной сети ВК “ Секреты бизнеса для новичка ”, Вы найдете ответы на все вопросы.

      Договор аренды для торговли на ЕНВД

      Доброго времени суток! В продолжение серии статей о налоге ЕНВД я хочу сегодня написать статью о том как правильно заключить договор аренды для розничной торговли на ЕНВД.

      Мне приходит много вопросов от начинающих ИП именно на эту тему. Дело в том что для розничной торговли на ЕНВД (стационарная торговля) физическим показателем является количество квадратных метров которое арендует предприниматель.

      Я сейчас расскажу про маленькую хитрость при которой можно снизить размер налога ЕНВД. Данной хитростью является разграничение арендуемой площади в договоре аренды который Вы будете заключать с арендодателем.

      Понятное дело что арендуя торговую площадь предприниматель должен часть площади выделить под склад для товара и как раз именно это можно отразить в договоре аренды который вы заключите с арендодателем.

      Я сейчас покажу небольшую выдержку из текста договора аренды который я сам неоднократно заключал.

      …… размер арендуемой площади составляет 45 кв.м. из них 25 кв.м. торговая площадь; 7 кв.м. складское помещение; 13 кв.м. офисное помещение ……

      То есть как видно на примере в договоре указывается разграничение площадей и в этом случае оплачивать налог можно не с 45 кв. м., а с 25 что конечно же правильно и более выгодно предпринимателю.

      Обязательное условие – это сделать это разграничение, отделите часть площади под склад перегородкой, чтобы туда не было доступа у покупателей.

      Так же при разграничении будьте объективны. Обычно никто не проверяет такие договора, но если Вы допустим снимая 45 кв.м. укажете что торговая площадь 7 кв. м. – это определенно вызовет вопросы и проверки Вам не избежать и будет хорошо если у Вас все соответствует тому что указано в договоре, а если нет то тут можно получить неприятности.

      Вот такой вот простой пример. По закону Вы должны платить налог с торговой площади, но если нет разграничения в договоре, то налоговая считает всю арендуемую площадь, как торговую.

      И размер налога Вам придется в этом случае платить значительно больше, а спорить с налоговой и что-то доказывать … себе дороже (можете поверить моему предпринимательскому опыту).

      В настоящее время многие предприниматели для перехода на ЕНВД, расчета налога, взносов и сдачи отчетности онлайн используют данную Интернет-бухгалтерию, попробуйте бесплатно. Сервис помог мне сэкономить на услугах бухгалтера и избавил от походов в налоговую.

      На этом все! Жду Вас в моей группе ВК “ Секреты бизнеса для новичка ”, теплый прием и бесплатные консультации Вам обеспечены. Удачи в бизнесе!

      Уменьшение площади торгового зала у ИП на ЕНВД

      Добрый день! Ситуация такая: ИП на ЕНВД (розничная торговля) заключил договор аренды с арендодателем. В аренду было взято помещение площадью 60 м2. В помещении при сдаче в аренду отсутствовали перегородки, так как арендодатель предложил ИП самому перегородить помещение, как ему будет удобно. В результате реконструкции получился склад площадью 54 м2 и торговый зал площадью 6 м2. Чтобы указать в декларации по ЕНВД размер торговой площади 6 м2 нужно, чтобы в договоре стояла фраза: » сдано в аренду помещение площадью 60 м2, в том числе площадь торгового зала 6 м2″. Но так как договор подписывался в тот момент, когда перегородок не было, то в договоре аренды стоит только общая площадь 60 м2. Соответственно, эти 60 м2 и придется указывать в декларации по ЕНВД. В результате получается большой налог. Подошли к арендодателю с просьбой подписать доп. соглашение с указанием торговой площади или переделать договор. Но получили категоричный отказ. В ответ арендодатель выступил с предложением о том, что ИП может сдать часть своего помещения в субаренду и таким образом уменьшить налог по ЕНВД. Но так как желающих на часть помещения пока нет, то арендодатель высказался с предложением о том, чтобы ИП сдал часть этого помещения в субаренду самому себе (и на эти метры уменьшил себе площадь помещения при расчете декларации по ЕНВД), ссылаясь на то, что такая практика у него есть. Вопрос:1. Возможно ли уменьшить размер арендуемого помещения при расчете ЕНВД на часть помещения, сдаваемого в субаренду (просто на мой взгляд это не правомерно, но может в законодательной базе что-то поменялось и я просто не в курсе).
      2. Возможно ли уменьшить размер арендуемого помещения при расчете ЕНВД на часть помещения, сдаваемого в аренду самому себе (на мой взгляд это полный бред, но опять-таки, может я просто чего-то не понимаю).
      Дорогие коллеги, помогите пожалуйста с этим разобраться, т.к. ИП услышав такое от арендодателя со ссылкой на то, что такая практика есть, поверил в то, что это возможно. И если это не возможно (а я думаю именно так), то нужна ссылка на закон или какое-то логичное объяснение для ИП, чтобы доказать, что такие действия не правомерны. Или я все-таки ошибаюсь в этом вопросе? Заранее благодарна всем кто что-нибудь подскажет.

      2. Возможно ли уменьшить размер арендуемого помещения при расчете ЕНВД на часть помещения, сдаваемого в СУБаренду самому себе (на мой взгляд это полный бред, но опять-таки, может я просто чего-то не понимаю).

      Согласно тексту Вашего вопроса вы располагаете первоначальным договором аренды в котором » взято помещение площадью 60 м2.» и пока у Вас не будет правоустанавливающих документов от арендодателя, что «В результате реконструкции получился склад площадью 54 м2 и торговый зал площадью 6 м2.» применять физический показатель – площадь торгового зала в 6 м.кв. неправомерно. Вам необходимо достичь письменных договоренностей с Вашим арендодателем. Существует обширная база судебных решениях по этому поводу, приведу для примера Постановление АС ЗСО от 15.06.2016 по делу № А45-5796/2015.

      Для расчета ЕНВД из площади торгового зала можно исключить площадь сданную в аренду, о чем были разъяснения Минфина в письме Минфина России от 09.12.2013 № 03-11-11/53554

      Цитата (Письмо Минфина России от 09.12.2013 № 03-11-11/53554): Вопрос

      При заключении договора аренды под торговлю продуктами питания в договоре помимо общей площади указывается торговая площадь, необходимая для расчета ЕНВД. Далее часть помещения сдается в субаренду, в результате чего фактически занимаемая торговая площадь уменьшается. Необходимо ли в данном случае для расчета физического показателя вносить изменения в первоначальный договор аренды в части занимаемой торговой площади (за вычетом сданной в субаренду) или достаточно для обоснования уменьшения физического показателя (торговой площади) по ЕНВД предоставления договоров субаренды?

      Ответ:
      Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел обращение о применении системы налогообложения в виде единого налога на вмененный доход для отдельных видов деятельности и исходя из содержащейся в обращении информации, сообщает следующее.

      В соответствии с пунктом 3 статьи 346.29 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) для исчисления суммы единого налога на вмененный доход для отдельных видов деятельности при осуществлении предпринимательской деятельности в сфере розничной торговли через объекты стационарной торговой сети, имеющей торговые залы, применяется физический показатель «площадь торгового зала (в квадратных метрах)».

      Согласно статье 346.27 Кодекса под площадью торгового зала понимается часть магазина, павильона (открытой площадки), занятая оборудованием, предназначенным для выкладки, демонстрации товаров, проведения денежных расчетов и обслуживания покупателей, площадь контрольно-кассовых узлов и кассовых кабин, площадь рабочих мест обслуживающего персонала, а также площадь проходов для покупателей.

      К площади торгового зала относится также арендуемая часть площади торгового зала. Площадь подсобных, административно-бытовых помещений, а также помещений для приема, хранения товаров и подготовки их к продаже, в которых не производится обслуживание покупателей, не относится к площади торгового зала. Площадь торгового зала определяется на основании инвентаризационных и правоустанавливающих документов.

      В целях главы 26.3 Кодекса к инвентаризационным и правоустанавливающим документам относятся любые имеющиеся у организации или индивидуального предпринимателя документы на объект стационарной торговой сети, содержащие необходимую информацию о назначении, конструктивных особенностях и планировке помещений такого объекта, а также информацию, подтверждающую право пользования данным объектом (договор купли-продажи нежилого помещения, технический паспорт на нежилое помещение, планы, схемы, экспликации, договор аренды (субаренды) нежилого помещения или его части (частей), и другие документы).

      Пунктом 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем).

      В связи с этим, при передаче арендатором в субаренду части торгового зала магазина (павильона) исчисление единого налога на вмененный доход следует осуществлять исходя из арендуемой площади торгового зала за вычетом площади торгового зала, переданной в субаренду. Основанием для уменьшения объекта налогообложения единым налогом на вмененный доход является договор субаренды, заключенный арендатором — налогоплательщиком указанного налога.

      Одновременно сообщается, что настоящее письмо Департамента не содержит правовых норм, не конкретизирует нормативные предписания и не является нормативным правовым актом. Письменные разъяснения Минфина России по вопросам применения законодательства Российской Федерации о налогах и сборах имеют информационно-разъяснительный характер и не препятствуют налогоплательщикам руководствоваться нормами законодательства Российской Федерации о налогах и сборах в понимании, отличающемся от трактовки, изложенной в настоящем письме.
      Заместитель директора
      Департамента
      Р.А.Саакян

      Налог на торговую площадь для ИП в 2016 г

      Для ИП, занятых в розничной и оптовой торговле, существует несколько вариантов налогообложения. Бизнесмены, применяющие ЕНВД, по закону могут осуществлять только розничную торговлю. При этом сумма уплачиваемого ими налога зависит от торговой площади. Для тех ИП, которые занимаются оптовой торговлей, есть возможность выбрать только между ОСН и УСН. От этого выбора зависит, какие налоги им необходимо платить. Воспользуйтесь советом и узнайте, как платить налоги по упрощенке.

      Налог, уплачиваемый ИП с торговой площади в 2016 г.

      Если ИП планирует заниматься розничной торговлей, одним из самых удобных налоговых режимов для него будет ЕНВД. Этот режим позволяет вести бизнес без использования контрольно-кассового оборудования, без ведения бухгалтерской отчетности. Обязательно ознакомьтесь со сборами ИП кроме единого временного налога. Он освобождает от выплаты НДФЛ и НДС. Чтобы перейти на ЕНВД, нужно принять во внимание следующие требования:

    7. количество сотрудников, нанятых ИП, не должно быть больше 100 человек;
    8. максимально разрешаемая площадь торгового зала – 150 кв. м.
    9. Бизнесмен, использующий ЕНВД, платит государству 15% от вмененного ему дохода. Вмененный доход для розничной торговли рассчитывается с учетом торговой площади, базовой доходности и специальных коэффициентов.

      Прежде всего, рассмотрим, что входит в понятие «торговой площади»:

      • часть помещения, на которой располагаются стеллажи, прилавки и витрины для демонстрации товаров;
      • пространство для обслуживания клиентов (проходные пути, рабочие места продавцов и т.д);
      • часть помещения, предназначенная для расчетов с покупателями.
      • Чтобы рассчитать общую торговую площадь, нужно сложить площадь каждой из этих частей и округлить до целого значения.

        Важно: подсобные, административно-бытовые и складские помещения не относятся к торговой площади и не учитываются при уплате единого налога.

        Для того чтобы рассчитать налог, который ИП необходимо заплатить с торговой площади, необходимо также знать базовую доходность и коэффициенты К1 (коэффициент-дефлятор) и К2 (корректирующий коэффициент). Эти показатели всегда можно уточнить на официальном сайте ФНС. Для розничной торговли в 2016 г. базовая доходность установлена в размере 1800 рублей в месяц, показатель К1 равен 1,798. Что касается корректирующего коэффициента, то его величину устанавливают органы муниципальной власти для каждого конкретного региона, и она может быть не меньше 0,005 и не больше 1. Для удобства исчисления налоговой базы можно применить специальную формулу, учитывая особенности налогообложения малого бизнеса.

        Подставив в формулу известные данные, получаем тот самый вмененный доход (налоговую базу), с которого потом перечисляем 15% в качестве ЕНВД в государственную казну.

        Важно: ИП, применяющий ЕНВД, на законных основаниях может воспользоваться налоговым вычетом. Сумму налога можно уменьшить на размер страховых отчислений, которые ИП платит за своих сотрудников. Вычет не может быть больше 50% от ЕНВД.

        Налог на розничную торговлю для ИП

        Кроме ЕНВД предприниматели, работающие в розничной торговле, могут использовать и другие режимы налогообложения. Чаще всего ИП отдают предпочтение УСН. На то есть свои причины: не громоздкая, по сравнению с ОСН, система отчетности и меньшая сумма налога. Существует 2 варианта налогообложения при использовании УСН:

      • объектом выступает доход ИП и облагается налогом по ставке 6%;
      • объектом выступает прибыль ИП, ставка равна 15%.
      • Для тех предпринимателей, чьи расходы не слишком велики (не превышают 60%) лучшим решением будет выбрать первый вариант. Однако в розничной торговле процент расходов обычно бывает достаточно высок, поэтому ИП чаще прибегают к УСН «Доходы-Расходы». Соответственно, налог, который платит ИП на розничную торговлю, в данном случае составляет 15% от его прибыли.

        Важно понимать, что все существующие расходы необходимо подтверждать документально, другими словами – доказывать. Для этого существует единая система налогообложения в России для малого бизнеса.

        Налог с продаж ИП в 2016 г.

        В 2014 г. министр финансов РФ выступил с идеей вернуть давно забытый налог с продаж. Целью введенного им законопроекта было дополнительное финансирование регионов, потому как право устанавливать налог с продаж А. Силуанов предлагал предоставить именно региональным властям. Предполагалось, что уже в 2015 г. при ставке налога равной 3% он может принести регионам до 200 млрд. руб. Но правительство отказалось от этой идеи, обосновав отказ неизбежностью ухода предпринимателей в тень, сокращения расходов и в конечном итоге – роста цен. Законопроект был отклонен. Таким образом, налог с продаж ИП в 2016 г. платить не должны.

        Какие налоги платит ИП, осуществляющий оптовую торговлю?

        Нередко встречаются предприниматели, которые наряду с розничной торговлей осуществляют продажу товаров и оптом, либо занимаются исключительно оптовой торговлей. В данном случае предпочтительнее будет общая система налогообложения. Все дело в НДС. Большинство компаний, сотрудничающих с оптовиками, являются плательщиками этого налога. Для них существует возможность уменьшить свой НДС на величину «входящего НДС», который они уплачивают, покупая товары у предпринимателя-оптовика. Соответственно, если ИП, осуществляющий оптовую торговлю, применяет один из специальных налоговых режимов и не является плательщиком НДС, он может потерять немало клиентов.

        Если ИП, занятый в оптовой торговле, работает на ОСН, то он платит следующие налоги:

      • НДФЛ, составляющий 13% от дохода, который приносит ему бизнес;
      • НДС в размере 18% (в 2015 г. эта величина осталась неизменной);
      • налог на собственность.
      • Кроме того, если ИП является работодателем, то он обязан удерживать и уплачивать в казну НДФЛ из зарплаты своих сотрудников.

        Подводя итог, хотелось бы подчеркнуть, что нет универсального налогового режима, который бы подходил абсолютно всем. То, что выгодно и удобно для одних предприятий, для других может оказаться неприемлемым. Чтобы подобрать для своего бизнеса подходящий вариант, необходимо тщательно проанализировать все аспекты своей деятельности. Правильно выбранная система налогообложения поможет ИП, который занимается торговлей, оптимизировать свои расходы.

        Юридическая компания Аймрайт

        Сдачу жилых (квартир) и нежилых (офисов) помещений в аренду всегда сопряжена с вопросом об уплате налогов с арендной платы. Собственники помещений задаются вопросом о том, нужно ли платить налоги, если нужно, то в каком размере, нужно ли регистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя и т.д. Далее мы расскажем об этих и других тонкостях сдачи помещений в аренду. Сразу оговоримся, что речь будет идти только о ситуациях, где помещение сдается в аренду физически лицом, а не организацией, поскольку в последнем случае все правила будут сильно отличаться.

        Нужно ли платить налоги при сдаче квартиры или офиса в аренду?

        Когда физическое лицо сдает помещение в аренду, оно получает за это арендную плату, которая в соответствии с пп. 4 п. 1 ст. 208 Налогового кодекса РФ признается доходами, и с этих доходов необходимо уплачивать налог на доходы физических лиц (НДФЛ) в размере 13%. Таким образом, Налоговый кодекс предписывает уплатить в бюджет государства 13% от всех сумм арендной платы.

        Зачастую собственники помещений (арендодатели) задаются вопросом: откуда налоговая инспекция узнает, что я получаю этот доход? Источники получения сведений налоговой инспекцией могут быть разные. Если арендная плата достаточно велика (около 50-100 тыс рублей) и ежемесячно перечисляется на банковскую карточку (да еще с указанием «арендная плата»), то соответствующая информация может быть передана в налоговую самим банком.

        Если же арендная плата не столь велика или передается наличными деньгами, то о её получении налоговой инспекции, как правило, становится известно от самого арендатора. Как правило это случается из-за ухудшения отношений с арендатором по тем или иным причинам (задержка внесения арендной платы, причинения ущерба имуществу в квартире или офисе и т.д.) и сообщение в налоговую инспекцию о выплачиваемой арендной плате зачастую используется как рычаг давления на арендодателя.

        Таким образом, чтобы не находиться в плену угроз арендатора, следует платить законно установленные налоги.

        Важно: в случае выявления факта неуплаты налога, с собственника квартиры или офиса могут быть взысканы не только суммы, которые нужно было уплатить ранее, но также пени (около 8% годовых) и штрафы (20% от неуплаченной суммы)

        Нужно ли регистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя?

        Статьей 171 Уголовного кодекса РФ установлена уголовная ответственность за осуществление предпринимательской деятельности без регистрации, если она сопряжена с получением дохода в размере не менее чем 1 500 000 рублей. Если полученный доход ниже указанной суммы, то в соответствии со ст. 14.1 КоАП ответственность будет не уголовной, а административной (штраф в размере от 500 до 2 000 рублей).

        Таким образом, следует определить, является ли сдача офиса или квартиры в аренду предпринимательской деятельностью. К сожалению, невозможно дать однозначный ответ на этот вопрос, поскольку при рассмотрении соответствующих дел суды учитывают множество факторов и не придерживаются какой-то единой позиции, вынося решение в зависимости от конкретных обстоятельств дела. Можно выделить следующие признаки, наличие которых, будет свидетельствовать о том, что сдача имущества в аренду может быть расценена в качестве предпринимательской деятельности:

      • Сдача в аренду офиса, а не квартиры. В таких случаях суды, как правило, исходят из того, что офис, будучи нежилым помещением, не может быть использован в целях удовлетворения семейных или бытовых потребностей гражданина, а используется, скорее, в целях извлечения прибыли.
      • Неоднократное перезаключение договора аренды или заключение договора аренды на очень длительный срок. В такой ситуации суды констатируют наличие упомянутого выше признака систематичности получения прибыли.
      • Сдача помещения в аренду юридическому лицу.
      • Покупка помещения специально для сдачи его в аренду.
      • В ситуациях же, когда в аренду сдается квартира в связи с отсутствием потребности в её использовании для собственного проживания, деятельность по сдачи в аренду не является предпринимательской.

        Если же перечисленные выше признаки имеются, то с точки зрения закона собственник помещения обязан зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя. Подчеркнем, что в таком случае, выбрав в качестве системы налогообложения упрощенную форму, индивидуальный предприниматель будет платить всего 6% налога, вместо 13%, установленных для НДФЛ. Причем статус индивидуального предпринимателя не предполагает серьезных затрат на сдачу налоговой отчетности.

        Таким образом, наиболее выгодной законной формой сдачи имущества в аренду является сдача его в аренду в качестве индивидуального предпринимателя с упрощенной системой налогообложения. Это позволит сократить налоговые издержки до 6%.

        Если вам требуется юридическая консультация в связи с арендной имущества или вы столкнулись с нарушением своих права, наша юридическая компания готова предложить вам помощь команды опытных юристов!

        Закажите профессиональную юридическую поддержку!

        Актуальность статьи и её соответствие законодательству подтверждены по состоянию на 01 января 2017 года.

        Лучшая система налогообложения при сдаче помещений в аренду

        Для арендодателей часто самым подходящим налоговым режимом является УСН «доходы», но выводы для каждого конкретного случая лучше проверять вычислениями. Пример расчетов и 4 ситуации, когда лучше выбрать другой режим.

        Для организаций и предпринимателей налогообложение сдачи в аренду недвижимости возможно в нескольких вариантах. В каждом – есть свои преимущества и недостатки. Рассмотрим, какие отчисления в бюджет ждут собственника недвижимости, и как выбрать оптимальный налоговый режим.

        Специальные налоговые режимы для арендодателя

        Спецрежимы (УСН, ЕНВД, ПСН) отличаются простотой учета и отчетности, уменьшают количество уплачиваемых налогов и для прибыльного бизнеса – сокращают нагрузку.

        Все плательщики на спецрежимах освобождены от НДС, НДФЛ предпринимателя, налог на прибыль и частично на имущество – вместо них устанавливается один налог.

        Особенности налога на имущество для спецрежимов:

      • уплачивается по офисной, торговой недвижимости, объектам общепита и бытового обслуживания, административным центрам, если в регионе принят соответствующий закон и определена кадастровая стоимость площадей;
      • ставка до 2% – принимается местным законодательством.
      • Специальные режимы имеют свои особенности применения.

        Два вида «упрощенки»

        Если арендодатель отвечает установленным критериям – выбор в пользу УСН часто является оптимальным.

        Упрощенная система доступна, если годовой доход не превышает 150 млн руб. (лимит с 01.01.2017), стоимость основных средств не выше 150 млн руб. и количество сотрудников не больше 100.

        «Упрощенка» может применяться в двух вариантах – на выбор налогоплательщика.

      • ставка 15%;
      • база для расчета – выручка, уменьшенная на затраты;
      • минимальные отчисления – 1% поступлений.
      • ставка 6%;
      • база – выручка, т. е. все поступления;
      • есть вычеты – от исчисленного платежа отнимаются страховые взносы.
      • В регионах могут вводиться льготы, но для арендного бизнеса – это редкость.

        Платить 15% от прибыли выгоднее, чем 6% от дохода, только если соотношение затрат и выручки больше 0,6 – для аренды это бывает крайне редко.

        Тем не менее, если юрлицо сдает неликвидные площади за символическую плату, чтобы простой не приносил убытка, УСН 15% применять выгодно. Ставка ниже, чем у налога на прибыль, нет НДС, а сумму отчислений можно свести к минимальному 1%.

        Предпринимателями в первом виде «упрощенка» фактически не применяется, так как при сдаче в аренду нежилого помещения ИП налогообложение в виде УСН 6% позволит уменьшить исчисленный налог на «личные» взносы в ПФР и ФСС. Для небольших арендных поступлений это может снизить платеж до нуля, в других случаях – сократить налоговую нагрузку.

        Патентная система для ИП-арендодателя

        Режим доступен только предпринимателям-собственникам недвижимости, зарабатывающим на ней не более 60 млн руб. в год.

      • действует при наличии принятого в регионе закона;
      • ставка 15%, может быть снижена на уровне субъекта РФ;
      • база для расчета – установленный «базовый» доход, скорректированный коэффициентами, не зависит от фактически полученного.
      • Предприниматель оплачивает патент (на срок до 12 месяцев), никакую отчетность в ФНС не сдает, но должен вести книгу учета доходов.

        Плюс патента – максимальная простота. Минус – нет вычетов на страховые взносы.

        Сдача в аренду и система налогообложения в виде ЕНВД: когда это возможно?

        Платить ЕНВД можно при сдаче в аренду торговых мест на крытых рынках, ярмарках, в торговых комплексах и т. д. Главное требование для применения «вмененки»: объект не должен иметь торговые залы.

      • вводится в действие региональным законом (есть не во всех городах);
      • ставка от 7,5 до 15%;
      • база для расчета – утвержденный законодательством («вмененный») уровень дохода;
      • применяются вычеты на взносы и пособия.
      • Организации и ИП с работниками могут уменьшить платеж (до 50%) на суммы уплаченных взносов и пособий. ИП без работников имеют право снизить ЕНВД на всю сумму «личных» страховых взносов. Налоговый учет и отчетность – в минимальном объеме.

        Применять спецрежим выгодно, имея высокие и стабильные поступления от арендаторов: если в какой-то период выручки не будет – «вмененку» все равно придется заплатить.

        Общая система: какие налоги платить и когда применение оправдано

        Это самый сложный режим с точки зрения учета и отчетности. Традиционное (общее) налогообложение предполагает уплату трех основных налогов:

        ставки 20% для юрлиц и 13% для ИП;

        начисляется с прибыли, т. е. позволяет учесть затраты;

        если расходы равны или превысили выручку, к уплате будет ноль.

        рассчитывается от стоимости недвижимости;

        ставка до 2,2%, если расчет производится по остаточной стоимости, и до 2% – если по кадастровой; конкретный размер зависит от региона.

        фактически будет уплачено 18/118 от размера арендной платы без коммунальных и иных аналогичных платежей;

        при квартальной выручке менее 2 млн руб. можно получить освобождение от НДС.

        Основной минус ОСНО для арендного бизнеса – высокая налоговая нагрузка. Доля затрат при сдаче в наем нежилых помещений невысока. Поэтому возможность учета трат – преимущество ОСНО – не несет особых плюсов.

        В каких случаях без традиционной системы не обойтись?

      • Налогоплательщик не может применять упрощенную, потому что не подходит под ее критерии. Например, недвижимость стоит больше 150 млн руб., или доход превысил установленный лимит (о критериях – см. далее).
      • Сдача в наем помещений – это неосновной бизнес и приносит незначительную прибыль. Например, сдается в аренду небольшая часть площади кафе, при этом системой налогообложения для кафе выбрано ОСНО. В этом случае целесообразно аренду также оставить на общей системе.
      • Выбираем самый выгодный вариант – примеры расчетов

        Выбор системы налогообложения зависит от множества факторов. Для каждого конкретного случая лучше провести предварительные вычисления.

        ООО «Альта» сдает в аренду торговые площади (100 кв. м), коммунальные платежи учтены в арендной плате.

        Смотрите так же:

        • Ларёк закон Как владельцы киоска победили мэрию в суде И смогут ли так поступить другие На прошлой неделе, 23 марта, Арбитражный суд Москвы решил восстановить в правах владельцев киоска по продаже печатной продукции на 2-й Владимирской улице (район Перово). Точка была […]
        • Бизнес жены и развод Раздел бизнеса при разводе Прекращение семейного союза – это весьма неприятный процесс, полный как юридических хлопот, так и душевных переживаний. Во время развода решаются не только вопросы, касающиеся личных отношений, но и раздел совместно нажитого […]
        • Штрафы за неуплату ндс в 2018 году Какой штраф за неуплату налогов в 2018 году В 2017 году были введены достаточно серьезные штрафы для неплательщиков налогов. Многие физические лица считают, что раз им не пришли уведомления, то вносить за владение имуществом ничего не нужно. Юридические же […]
        • Гражданство египтян Как образуются египетские имена? Простому русскому человеку бывает сложно разобраться в арабских именах, а уж когда дело доходит до заполнения официальных бумажек, то тут вообще полная катастрофа — ведь у арабов даже фамилий нет! Сегодня я вам немного […]
        • Можно ли вернуть непонравившейся товар Можно ли по закону вернуть непонравившийся телефон? Здравствуйте. Купили мобильный телефон. примерно через неделю его эксплуатации поняли, что телефон не устраивает. Никаких серьезных недостатков в работе аппарата нет, но мы хотели бы вернуть его в магазин. […]
        • Закон обучения вождению Новые правила обучения в автошколах 2014 года Обучение в автошколе подорожает с февраля 2014 года. Новый регламент приема экзаменов в ГИБДД вступит в силу с 1 января 2016 года . Подробнее. С февраля 2014 года вводятся новые правила обучения в автошколах. […]
        • Ст12 федерального закона 101-фз Статья 101 Федерального закона от 05.04.2013 № 44-ФЗ Федеральный закон от 05.04.2013 № 44-ФЗ О КОНТРАКТНОЙ СИСТЕМЕ В СФЕРЕ ЗАКУПОК ТОВАРОВ, РАБОТ, УСЛУГДЛЯ ОБЕСПЕЧЕНИЯ ГОСУДАРСТВЕННЫХ И МУНИЦИПАЛЬНЫХ НУЖД (в ред. Федеральных законов от 02.07.2013 № 188-ФЗ,от […]
        • Эта социальная группа имела право голоса согласно конституции сша Тест к уроку «Война за независимость. Образование сша» Главная > Урок 1. В каком городе в 1774 г. Состоялся Континентальный конгресс? А) в Бостоне Б) в Филадельфии В) в Нью-Йорке Г) в Антланте 2. Кто возглавил армию патриотов? А) Джефферсон Б) Вашингтон В) […]