Налоги за субаренду

Содержание:

Кто платит налог за сдачу в субаренду помещения?

Здравствуйте! Арендовала помещение 42 кв м под парикмахерскую, при этом всего заняла 25кв м , а остальные 17 кв м планирую сдать в субаренду, причем по цене арендодателя ( т.е никаких доходов я с этого иметь не буду). Субарендатор физическое лицо, не зарегистрированный как ИП. Я применяю УСН (доходы). Арендодатель дал согласие на субаренду.

Вопрос: какая налоговая нагрузка? Как не платить полученный доход от сдачи в субаренду ( т.е никаких доходов я с этого иметь не буду). нужно ли будет платить за физическое лицо (субарендатор) ндфл?

14 Октября 2016, 13:33 Эмма, г. Москва

Ответы юристов (3)

Добрый день! Какая у вас система налогообложения?

Уточнение клиента

Упрощенная система налогообложения (доходы) 6%

14 Октября 2016, 13:49

Есть вопрос к юристу?

Если вы заключаете договор субаренды, то обязаны с суммы арендной платы уплачивать налог по УСН 6%. Расходы на аренду вы при этом не учитываете.

нужно ли будет платить за физическое лицо (субарендатор) ндфл?
Эмма

За субарендатора вы налог не уплачиваете, так как это его расходы, а не доход. А вот в отношении физ. лица-арендодателя вы должны выступать налоговым агентом и уплачивать за него НДФЛ, предварительно удерживая из суммы полученной им арендной платы. Также вы должны за него ежеквартально сдавать отчет 6-НДФЛ и ежегодно справку 2-НДФЛ.

Как не платить полученный доход от сдачи в субаренду
Эмма

Можете не уплачивать налог, только если сам арендодатель заключит договор аренды с физ. лицом.

Нужно открывать для субаренды вид деятельности ?

14 Октября 2016, 14:04

Желательно зарегистрировать в ЕГРИП новый вид деятельности с кодом 68.20

«Аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом».

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Как платить налоги в сша от сдачи квартиры субаренду законы америки

Покупка и аренда недвижимости в США: расходы, налогообложение и основные условия

Система измерения площадей Общепринятая система измерения офисных помещений в большинстве городов соответствуют Стандартному Методу Измерения Площади в Офисных Зданиях Международной Ассоциации Владельцев и Управляющих Зданий (ANSI/BOMA Z65.1 )

Закон о сдаче квартиры в аренду

Подобные выплаты для многих владельцев квартир являются довольно приличной суммой, однако есть вполне законные способы уменьшить налоговые отчисления: Гражданин может пройти регистрацию в качестве индивидуального предпринимателя (ИП).

LJ Magazine

  • Feb. 20th, 2013 at 7:08 AM
  • мы уезжаем в ближайшее в время в US в связи с выигрышем DV lottery.

    1. Перед отъездом в США мы намерены продать квартиру, а потом сделать банковский перевод из РФ в US после прибытия в США, получения статуса и открытия счета в американском банке.

    Правильно ли я понимаю, что, в случае, если мы продаем эту квартиру в РФ в статусе налоговых резидентов США, и сделка рассматривается IRS как налогооблагаемая, то, учитывая то, что мы жили в этой квартире последние 7 лет, в случае подачи совместной декларации с мужем, мы могли бы рассчитывать на то, что 500 тыс. $ дохода не будут облагаться налогом?

    Заранее благодарю за ответ

    Рассматривая тот вариант когда уплата налога все таки обязательна:

    1) налог обязательно должен быть уплачен в России или можно Уплатить в США ?

    2) если я плачу 30% в России а налог в США 15% , можно ли получить разницу переплаченных налогов?

    Налоги в США

    Налоги в США — налоги на недвижимость в Америке В жилых комплексах (кондоминиумах) США оплата страховки, входит в оплату за содержание комплекса (уборка, вывоз мусора, уход за территорией и т.д.)

    14 Мая 2018, 20:18 Татьяна, г. Челябинск

    .Кроме этого необходимо дополнить коды видов деятельности (ОКВЭД) вписав 70.20 «Сдача в аренду собственной жилой и нежилой недвижимости» и код ОКВЭД 68.20 «Предоставление в аренду и эксплуатацию собственных или арендованных объектов недвижимости»… Налоги будете платить ВЫ а не субарендатор. Объектом налогообложения у ВАС будут доходы, а расходом у ВАС будет арендная плата собственнику помещения.

    Гражданский Кодекс РФ прцетирован по Консультант Плюс.

    Здравствуйте, вы платите налог в отношении полученной выручки.

    В зависимости от выбранной системы налогообложения. Если у вас ОСНО или УСН «доход-расходы», то и налога к уплате не будет. Но декларацию подавать надо будет.

    Налоги субарендатора к вам отношения не имеют, за свои налоговые обязательства каждый налогоплательщик отчитывается самостоятельно.

    Спросить юриста проще!

    Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

    Статус (т,е, семейное положение) налогоплательщика (одиночка; глава семьи; женатая пара, причем подающая одну совместную декларацию или две раздельных).

    2. Наличие детей и других иждивенцев.

    4. Размеры и типы (см. выше) расходов и убытков, а также отдельные персональные расходы. 5. Всевозможные ограничения и коррекции на списание расходов и налогообложение доходов в зависимости от соотношения всех вышеперечисленных пунктов.

    Субаренда: проводки, примеры, законы

    Фирма, арендующая имущество, если это не запрещено договором аренды, может передать предмет аренды в субаренду. Также для подписания договора субаренды с третьим лицом требуется согласие собственника.

    Если организация арендует помещение, участок или транспортное средство в целях своей основной деятельности, то и расходы она учитывает в составе себестоимости своих услуг, товаров и т.д. Когда часть этого имущества передается в аренду, возникает доход. И в этой ситуации он будет приравнен к реализационной деятельности, а, следовательно, учтен по счету 90.1. Проводка по начислению субаренды:

    При передаче в субаренду по неосновной деятельности доход будет признан внереализационным, но тоже войдет в налогооблагаемую базу по налогу на прибыль. Проводка будет такой:

    Расходы, которые организация несет во время аренды помещения (плата за электричество, ремонт и т.д.), относят к затратам, уменьшающим прибыль. Но, когда часть имущества передается в субаренду, необходимо их делить на относящиеся непосредственно к арендуемой площади и сданной в субаренду.

    Это можно сделать, рассчитав их пропорционально квадратным метрам. Необходимость разделения расходов вызвана тем, что арендная плата может уменьшать налогооблагаемую прибыли по реализационным доходам, а субаренда может являться внереализационным доходом и затраты по ней необходимо учитывать отдельно.

    Фирма арендует 7 мест для парковки служебных автомобилей. Стоимость аренды 35 000 руб. (НДС 5339 руб.) Из них 2 передано в субаренду сотрудникам для личного использования по цене 5600 руб. за место. Оплата удерживается из зарплаты.

    Налоги от сдачи имущества в субаренду

    Для компании, применяющей УСН, получение имущества в безвозмездное пользование и последующая сдача его в аренду являются источниками двух самостоятельных разновидностей доходов, которые облагаются «упрощенным» налогом.

    Из письма в редакцию

    Наша организация, являясь плательщиком УСН, получила от единственного учредителя торговое помещение в безвозмездное пользование. В дальнейшем сдали его в субаренду. Какие налоги мы должны уплатить от получения имущества и сдачи его в субаренду?

    На основании пункта 2 статьи 346.11 НК РФ организации, перешедшие на УСН, не признаются плательщиками налога на прибыль. Вся их предпринимательская деятельность в целом, за исключением переведенной на ЕНВД, подпадает под действие УСН.

    По договору безвозмездного пользования (договору ссуды) одна сторона (ссудодатель) передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю). Последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Вы получили безвозмездно не имущество, а имущественные права на это имущество.

    При УСН безвозмездное получение имущественных прав не подпадает под действие пункта 12 статьи 251 НК РФ, согласно которому безвозмездно полученное от единственного учредителя имущество не подлежит налогообложению. Рыночная стоимость безвозмездно полученных прав подлежит включению в состав внереализационных доходов (п. 8 ст. 250 НК РФ), несмотря на то, что ссудодатель – ваш единственный учредитель. Это первый вид полученных вами облагаемых доходов.

    Доходы от оказания услуг по предоставлению имущества в аренду (субаренду) учитываются налогоплательщиком в составе доходов при определении базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН, в качестве внереализационных доходов или доходов от реализации услуг (см. письмо Минфина России от 17 августа 2011 года № 03-11-11/209). Это второй вид облагаемых доходов.

    То есть вы получаете два самостоятельных вида доходов, облагаемых налогом в рамках УСН.

    Помогайте вашему бизнесу развиваться

    Бесценный опыт решения актуальных задач, ответы на сложные вопросы, специально отобранная свежая информация в прессе для бухгалтеров и управленцев. Выберите из нашего каталога >>

    Если у Вас есть вопрос — задайте его здесь >>

    Практическая энциклопедия бухгалтера

    Все изменения 2018 года уже внесены в бератор экспертами. В ответе на любой вопрос у вас есть всё необходимое: точный алгоритм действий, актуальные примеры из реальной бухгалтерской практики, проводки и образцы заполнения документов.

    Правильно составленный образец поможет добиться согласия арендодателя на субаренду

    При высокой стоимости на объекты недвижимости и земельные участки, нередко значительно выгоднее не выкупать их в собственность, а арендовать на определённый срок в зависимости от цели назначения. Установив правила пользования недвижимостью или землей, собственник передаёт свои владения в аренду. При больших площадях арендатор, в свою очередь, по согласованию с собственником может сдать часть помещений третьим лицам. В этом случае арендатор выступает арендодателем, а вид аренды называется субарендой. Такой вид сотрудничества намного выгоднее всем сторонам. Для законности сделки требуется согласие арендодателя на субаренду, образец составления которого рассмотрим для разных вариантов арендного сотрудничества.

    Правовые аспекты

    Арендные отношения законодательно регламентированы Гражданским кодексом, и только владелец собственности решает, как ею распоряжаться: сдавать в аренду одному арендатору и уполномочить его контролировать процесс взаимодействия с субарендаторами или самостоятельно работать сразу с несколькими клиентами. Выбирается, как правило, первый вариант, так как всю руководящую деятельность берёт на себя арендатор, распределяя помещения и сдавая их в субаренду по своему усмотрению, но с согласия собственника.
    Согласно п.2 ст. 615 ГК РФ настоящий договор поднайма с третьей стороной, может быть заключён, при наличии согласия арендодателя, то есть собственника.

    Важно! В договоре запрещён пункт, в котором арендатор наделяется правом заключения соглашения субаренды без согласия владельца. Но в документ достаточно включить пункт на право арендатора передавать имущество в поднаем. В этом случае дополнительных разрешительных соглашений уже составлять не нужно.

    В кажущейся тавтологии и игре слов заключён глубокий правовой смысл. Нарушение этого условия ведёт к полной ликвидации законности сделки. Законом не предусмотрена конкретная форма выражения согласия на передачу имущества в субаренду. Разрешено его оформлять протоколом, отдельным письмом, дополнительным соглашением, приложением к основному документу, один экземпляр или копия которого должна храниться у владельца имущества.

    Может ли субарендатор сдавать сам в аренду помещение?

    Арендатор имеет право сдавать в субаренду третьим лицам имущество, одновременно наделив их теми же функциями. То есть каждое последующее звено цепочки – это и субарендатор и субарендодатель для следующего элемента связи. Законодательством количество звеньев не ограничено. Единственным правилом является то, что срок субаренды не может превышать период, выделенный для аренды. Заключая договор, необходимо удостовериться, что существует заверенное нотариусом согласие собственника на субаренду.

    Ответственность за нарушение договорных отношений

    Согласно ст. 167, 168, 615 и ст. 1103 ГК РФ при сдаче здания в субаренду без согласия арендодателя (собственника), последний имеет право расторгнуть соглашение найма с требованием взыскать убытки по причине пользования имуществом не по назначению. Субаренда без согласия арендодателя считается незаконной и может повлечь наказание в зависимости от нанесённого ущерба. При продлении сроков основного соглашения между собственником и арендатором автоматически разрешено изменить и сроки поднайма, но лучше оформить новый документ с чётким указанием новых данных.
    Если в первоначальном договоре коммерческого найма собственности не было предусмотрено, сдавать помещение в субаренду (по причине отсутствия необходимости), то следует согласовать этот момент в виде дополнительного соглашения. Согласно п. 1 ст. 452 ГК РФ сделки между юридическими и физическими лицами об изменении условий основного договора должны быть оформлены и заверены в той же форме, что и основной документ. То есть, если он оформлялся у нотариуса, то и все дополнения поднайма должны быть заверены нотариально. В противном случае соглашение теряет правовую силу и является нарушением законодательства.

    Нюансы составления договора

    Статья 615 ГК РФ обязывает к поднайму или прокату применять те же правила, что прописаны в основном документе на аренду собственности. По ст. 607 ГК в соглашении в обязательном порядке прописываются все виды имущества, которые будут переданы в пользование третьим лицам. Без описания объекта передачи, договор считается юридически ничтожным. То есть при делегации права аренды помещения необходимо указывать его площадь, расположение и другие важные параметры. Если объектом является оборудование, то указываются все его параметры при передаче внаём.

    Типовой договор аренды недвижимости дополняется следующими документами:

  • Разрешением на поднаём от собственника помещения или офиса.
  • Протоколом, в котором указаны все разногласия сторон.
  • Протоколом о согласовании разногласий, если они существуют.
  • Актом, в котором прописываются условия приёма-передачи собственности внаём и поднаём.
  • При возникновении необходимости прекратить договорные отношения по недвижимости одна из сторон по ст. 610 ГК обязана оповестить об этом другую за три месяца до окончания срока. Одновременно прекращается и срок действия поднайма. Но законодатель в ст. 618 ГК РФ предусмотрел правовую возможность для добросовестного субарендатора на оформление договора с новым арендодателем или собственником на тех же условиях на оставшийся ранее установленный срок. Тем самым закон защищает интересы субарендатора любого уровня. В соглашении аренды или проката всегда приписываются штрафные санкции и условия выплаты пени.

    Соглашение поднайма должно сопровождаться следующими документами:

  • Перечнем имущества или объектов недвижимости, которое использует субарендатор.
  • Графиком платежей.
  • Договор аренды с правом субаренды выглядит следующим образом.

    Внимание! При составлении документов необходимо следить в договоре субаренды за сроками действия соглашения сторон. Следует убедиться, что этот период меньше или равен сроку аренды по основному документу. В противном случае субарендатор теряет все права, и его деятельность становится незаконной.

    Каждому субарендатору желательно иметь копию основного договора аренды, что избавит его от правовых коллизий в будущем и судебных разбирательств.

    Образец согласия арендодателя на субаренду

    Согласие на субаренду нежилого помещения или офиса составляется собственником только письменно и является неотъемлемой частью основного соглашения. Образец можно найти как в интернете, так и составить самостоятельно. Главное условие – подробное описание сдаваемого помещения, его состояния, площади пользования. Субаренда – это всегда риски:

  • Арендатор, прежде всего, отвечает перед собственником за надлежащую эксплуатацию взятого помещения.
  • В случае порчи имущества субарендатором, отвечать приходится арендатору перед владельцем. То есть переуступка прав не освобождает от ответственности.
  • Одновременно арендодатель отвечает за качество предоставляемых коммунальных услуг, отделку помещения, комфортность пребывания.
  • Изменение сроков аренды без дополнительного оповещения нарушает права субарендатора. Любое изменение сроков исполнения договора одной стороной приводит к прекращению законной деятельности другой.
  • Нарушение прав собственника наблюдается, когда арендатор не оповещает его о новых сделках субаренды.
  • Важно знать! Законодательство не запрещает арендатору устанавливать собственные цены на сдаваемое в наём помещение.

    Арендатор, взяв на себя организационные обязанности по использованию арендованной собственности, вправе распоряжаться ею и получать от этого финансовую прибыль, одновременно неся полную ответственность перед собственником.

    Важно! Отсутствие согласия на поднаём приводит к мгновенному прекращению деятельности субарендатора.

    Если арендуемое помещение было сдано третьим лицам без согласия собственника, он вправе расторгнуть договор с требованием возмещения убытков согласно п.3 ст. 615 и ст. 619 ГК РФ.

    Договор аренды квартиры с правом субаренды образец выглядит аналогично. Поднаём жилищного фонда особенно востребован в курортных зонах или при посуточной аренде.

    Можно ли сдавать муниципальное имущество?

    Законом не запрещена аренда и поднаём муниципального имущества, которое находится в собственности у государства. Переход прав пользования возможен только при согласии собственника, то есть государства в лице администрации города или района, где находится объект.

    Важно! Если срок аренды или субаренды больше одного года, то необходима регистрация договора в Росреестре.

    Кроме вышеупомянутых статей Гражданского кодекса, арендные отношения регламентируются Федеральным законом № 218-ФЗ. Судебные инстанции разошлись во мнении, необходимо ли регистрировать договор аренды, заключённый на неопределённый срок. Существует два диаметральных мнения: одни суды говорят, что нужно, иначе соглашение будет считаться незаконным, другие – регистрация не нужна. И как поступить в этом случае, если суды принимают абсолютно противоположное решение? Регистрация всегда надёжнее, чем её отсутствие, так как в любой момент могут быть внесены изменения, и договор будет признан ничтожным.

    Поднаём государственного имущества регламентируется № 135-ФЗ. В ст. 17.1 этого законодательного акта отмечено, что государственное и муниципальное имущество должно предоставляться через проведение аукциона (Постановление Высшего арбитражного суда № 73 от 17.11.11). В этом случае согласие собственника также обязательно, что отражается в аукционной документации.

    Особенности найма муниципальной собственности

    Арендатором и субарендатором муниципальной собственности могут быть строго юр. лица. Выбор претендента определяется посредством торгов, которые должны проводиться открыто без сокрытия сведений и каких-либо нарушений по общим правилам (Приказ ФАС № 67 от 10.02.2010 года).

    Субарендатором предоставляется следующий перечень справок:

  • Выписка с банковскими реквизитами за подписью руководителя и главбуха.
  • Справку из реестра юридических лиц, подтверждающую, что является действующим предприятием.
  • Доверенность с правом подписи, разрешающая представителю заключать договоры аренды.
  • Если при подаче документов не было нарушено законодательство, то субаренда заключается даже с одним претендентом и минимальным сроком на один день. То есть если период найма будет всего один день, то проведение торгов обязательно. Составление договора поднайма аналогично и должно удовлетворять тем же требованиям, что соглашение найма с собственником недвижимости. При отсутствии согласия собственника договор считается недействительным и нарушающим законодательство. Обязательно прописываются обязательства и ответственность обеих сторон, форма и время оплаты, стоимость коммунальных платежей.

    Согласно ст. 161 НК РФ арендатор обязан платить налоги, величина которых зависит от выбранной системы налогообложения. К основным платежам добавляется налог на услугу по сдаче внаём третьим лицам. Для регистрации соглашения в Росреестр предоставляют:

  • Подписанный договор поднайма.
  • Согласие на субаренду от арендодателя.
  • Квитанцию, подтверждающую уплату гос. пошлины в размере 22 тысяч рублей.
  • Срок регистрации при правильно оформленном договоре составляет порядка десяти дней.

    Особенности передачи земли

    Земельная рента – это реальная прибыль, получаемая собственником от сдачи участка в аренду. Здесь также применимо понятие субаренда, регламентируемое ст. 615 ГК и ст. 22 ЗК.

    Внимание! Если участок – собственность физического лица, то применяется ГК, а для земель сельскохозяйственного назначения, то есть находящихся в собственности у государства – нормы ЗК.

    Срок ведения деятельности должен быть меньше договора аренды, в котором прописывается разрешение или запрет на пользование земельным участком. Если этот пункт отсутствует в договоре, то субаренда противозаконна. Поэтому необходимо либо заключить новый договор, либо сделать дополнительное соглашение. Вся выращенная продукция и полученная прибыль принадлежать субарендатору. Правила пользования земельным наделом прописаны в договоре, который составляется по типовому образцу, с указанием всех основных сведений об участке, обязательствах сторон и порядке оплаты. При нарушении принятых канонов собственник может потребовать расторжения соглашения аренды.

    К договору необходимо предоставить кадастровый паспорт, план земельного участка сельхозназначения с отметками утверждённых границ и перечисленными на нём сооружениями.

    Важно! Ст. 22 ЗК РФ позволяет сдавать земельный участок в аренду без оформления согласия владельца, уведомив его о предстоящей сделке.

    Исключением может быть только запрет на поднаём или ведение конкретной деятельности, а также сделка купли-продажи.

    Согласно п. 9 ст. 22 ЗК РФ при сроке аренды больше 5 лет для земель сельхозназначения субаренда разрешена без согласия собственника, но при его письменном уведомлении. Если длительность пользования земли больше года, то согласно ст. 651 ГК РФ договор регистрируется в Росреестре. Если период меньше года, то по ст. 26 ЗК и ст. 609 ГК регистрация не требуется.

    Субаренда является выгодным и рациональным решением эксплуатации государственной и личной собственности. Для эффективной деятельности следует чётко следовать «букве закона», правильно составлять договор аренды и своевременно выплачивать платежи.

    Субаренда квартир: насколько это выгодно?

    Субаренда квартир используется для бизнеса: сдачи жилья посуточно и по часам. В 50% случаев применяется обман владельца недвижимости с целью обойти возможный отказ. Но существует закон, регулирующий такой вариант использования квартиры. Сдача внаём втайне от владельца может быть признана нарушением.

    Юридические основы субаренды квартир

    О субаренде упоминает Гражданский кодекс РФ, ст. 615 п.2. Сама эта статья посвящена обязанностям арендатора при найме жилого помещения, а пункт 2 – разрешению сдавать квартиру иным лицам.

    Для получения недвижимости с целью последующей сдачи внаём важно уведомить владельца о своих целях. После его согласия заключается договор, включающий детали соглашения, права и обязательства сторон.

    Договор аренды с правом субаренды

    Для такого использования квартиры изначально заключается договор аренды с правом субаренды. По законодательству в нём есть обязательные условия, которые не игнорируются:

  • Жильё может использоваться только по назначению. Поскольку квартиры предназначены для жильцов, то и пересдача возможна лишь для этой цели. Открыть на чужой жилплощади офис или салон красоты нельзя.
  • Квартиру запрещено использовать в целях, противоречащих законодательству РФ. Арендатор не откроет игорный клуб на территории жилья, сданного внаём.
  • Срок субаренды не превышает длительность договора аренды.
  • Правила регламентируются Уголовным кодексом и статьёй 615 ГК РФ. Они могут даже не включаться в документ, положены по умолчанию. Остальные детали оговариваются до составления договора. Допустимы изменения по соглашению сторон.

    Лица, участвующие в данной сделке и последующих, обозначаются так:

  • Арендодатель – владелец жилплощади. В отдельных случаях это человек, не хозяин квартиры, но сдаёт на законных основаниях.
  • Арендатор – посредник, снимающий жильё под субаренду.
  • Субарендатор – человек, берущий помещение внаём через арендатора.
  • Договор субаренды

    Договор субаренды – уже другой документ. Он заключается между арендатором и субарендатором. Пункты формируются по тому же принципу, что и для обычного договора найма жилья. Разница в том, что собственник не участвует в процессе.

    Договор субаренды нужен не всегда. Если квартира сдаётся под дешёвый хостел для краткосрочного проживания или для почасовой сдачи, далеко не все попросят договор. Но он пригодится для пересдачи, чтобы ввести ограничения для жильцов.

    Права и обязательства арендатора и субарендатора

    Права и обязательства в случае договора субаренды мало отличаются от обычной сделки по найму жилья без посредника. Их различие лишь в деталях. Основа регулируется ст. 616 ГК РФ, где описываются права и обязанности сторон.

    От арендодателя требуется следить за общим состоянием жилплощади и своевременно её капитально ремонтировать. Также требуется устранять срочные поломки, образовавшиеся не по вине арендатора или субарендаторов. Если такие работы были оплачены квартиросъёмщиком, в дальнейшем владелец возместит их стоимость – либо деньгами, либо вычетом из оплаты жилья.

    У арендатора обязанность – содержание жилья и находящегося в нём имущества в том состоянии, в котором оно ему досталось. Также он должен проводить текущий ремонт и исправлять поломки, допущенные по его вине.

    Правила ст. 616 ГК РФ являются действительными, если иное не прописано в договоре. Когда между собственником и арендатором – иные договорённости, 616-ая статья не должна им противоречить.

    В случае с договором субаренды арендатор также несёт ответственность за любые неисправности. В том числе возникшие из-за третьих лиц, которым он сдал жилплощадь. Согласно комментариям к ст.615 ГК РФ, вся ответственность за состояние жилья лежит именно на арендаторе.

    Признание договора недействительным и досрочное расторжение

    Договор субаренды может быть признан недействительным в случаях:

    1. Если арендатор не давал право на пересдачу жилплощади другим людям, и это не прописано в договоре. В судебной практике данный момент является спорным: тема не раскрыта в законодательстве. Поэтому субаренду без ведома владельца квартиры иногда могут признать законной. Юристы расходятся во мнениях по данному поводу.
    2. Если договор аренды закончился или был расторгнут, документ о пересдаче жилья автоматически оказывается недействительным.

    Для досрочного расторжения причины иные. Субаренда может быть прекращена раньше времени при следующих обстоятельствах:

    • Субарендатор изъявил желание освободить помещение, уведомив об этом арендатора в соответствии с правилами, прописанными в договоре. Хотя на практике это обычно происходит за пару дней, без предупреждений. Если квартирант объявил, что завтра съедет, сложно остановить его на законодательном уровне.
    • Арендатор по какой-то причине попросил субарендатора найти себе другое место проживания.
    • Жилец нарушает правила проживания или договорённость, в связи с чем подлежит выселению.
    • Арендодатель решил расторгнуть договор аренды.

    На законодательном уровне с выселением квартирантов, заключавших договор на длительный срок, могут возникнуть проблемы. Но на практике такие ситуации – редкость. Нужно совпадение двух факторов: слишком наглые квартиросъёмщики, которые хорошо подкованы в юридических вопросах.

    Скачать образец договора субаренды квартиры

    Договор субаренды квартиры представляет собой разновидность договора аренды. Разница в дополнительных правилах.

    Если необходим договор, лучше не составлять его самостоятельно, чтобы не упустить важные моменты.

    Прибыльно ли заниматься субарендой?

    Таким направлением деятельности интересуются многие люди. Недавно стали появляться курсы, обещающие научить тонкостям деятельности.

    Их реклама привлекательна для всех:

  • называются самые низкие цены на аренду;
  • приводятся в пример посуточное жильё по стоимости выше средней;
  • высчитывается выручка за 30 дней и чистый доход.
  • Разница в цифрах ощутимая, люди загораются идеей субаренды. На практике всё не так красочно, хотя бизнес действительно прибыльный.

    Приведём пример для среднего мегаполиса страны.

    При красочно описываемых возможностях рассчитывают так:

  • стоимость аренды – 10 000 в месяц;
  • цена посуточной сдачи – 2000 в месяц;
  • 2000 * 30 дней = 60 000 рублей;
  • 60 000 – 10 000 = 50 000.
  • Если ознакомиться с рынком жилья даже поверхностно, всё не так прекрасно, хотя выгодно. Цена 10 тысяч – низкая. Даже если по такой стоимости сдаётся приемлемое жильё, то владелец, понимающий все риски, укажет завышенные расценки. Квартира посуточно за 2000 – уровень выше среднего по стране. Цены начинаются от 1000-1200 рублей в день.

    Невозможно сдавать жильё посуточно беспрерывно. Квартира требует уборки между постояльцами. Непрерывная очередь людей, готовых ждать освобождения жилплощади – редкость, граничащая с невозможным.

    Подсчёт 30 дней тоже неверен. Их меньше. Возможно, «пустые» сутки или промежуточное время окупятся за счёт почасовой аренды, но гарантий нет.

    В изначальные подсчёты не включены:

  • Расходы – бытовая химия, мыло, гели для душа и шампуни, чай.
  • Возможные убытки от проблемных квартирантов.
  • Доходность сильно зависит от того, сможет ли арендатор хорошо прорекламировать услугу. Если о посуточном жилье узнаёт слишком мало людей, бизнес становится убыточным.

    Люди, занимающиеся субарендой квартир, называют цифры 5-35 тысяч в месяц. В столице доход выше.

    Некоторые сдают внаём долгосрочно, тоже по договору субаренды. Метод не столь рискованный, но менее прибыльный. Для поднятия цены улучшают условия жильцам. Некоторые пересдают жильё долгосрочно 10 лет.

    Как сдать квартиру в субаренду безопасно? Риски

    Субаренда – более рискованное дело, чем обычная сдача квартиры внаём. Это связано с тем, что конечным квартиросъёмщика часто выступают жильцы на час или сутки; недвижимость могут использовать под хостел. Постояльцы ежедневно сменяют друг друга.

    Проблемы касаются в равной мере и владельца, и арендатора. Испорченное имущество, пропавшие мебель или техника – то, что иногда ожидает их. Случается, что в «почасовых» квартирах совершаются преступления, вплоть до убийств. Перечисленное – редкость, но исключать этого не нужно.

    Что делать владельцу?

  • Обязательно заключать и в дальнейшем не забывать продлить договор аренды под субаренду.
  • Включать в него обязанности арендатора. Указывать, что в случае порчи имущества или пропажи вещей он обязуется всё восстановить.
  • Заключать договор через юриста.
  • Брать залог.
  • Арендатору стоит быть осторожнее с квартирантами. Не пускать пьяных, неадекватных; брать денежный залог; проверять за ними квартиру.

    Несмотря на страхи и предрассудки, субаренда получает распространение. Арендатор ведёт бизнес, не имея собственной квартиры. Владельцам, решившимся на это, тоже комфортно: они получают оплату вовремя. Квартира содержится в чистоте. Ведь неухоженное жильё не сдать посуточно. Поэтому бояться данного варианта не стоит.

    Субаренда при УСН

    Вопрос-ответ по теме

    Предприятие «Арендодатель» сдает землю и строение в аренду с НДС предприятию «СубАрендодателю» — упрощенцу, это предприятие сдает предпринимателю без НДС. Вправе ли это делать СубАрендодатель?

    Статья 615 Гражданского кодекса РФ говорит о том, что арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем). В этом случае ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

    При этом Гражданский кодекс РФ не определяет, в какой форме должно быть выражено согласие арендодателя на сдачу имущества в субаренду. Зачастую условие о возможности субаренды включают в договор аренды.

    Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. Соответственно, условие о том, что суабрендатор может и далее сдавать помещение в субаренду, может быть оговорено в договоре между арендатором и субарендатором, либо в дополнительном соглашении.

    И если субарендатор применяет УСН, он может сдавать помещение в аренду без НДС. Главное, чтобы свои собственные обязательства по договору он выполнял так, положено. Те есть, если арендатор является плательщиком НДС и выставляет субарендатору счета с этим налогом, тот должен их оплачивать с НДС. А получает ли он от ИП НДС или нет – это зависит от его системы налогообложения и на расчеты с арендатором не влияет.

    Таким образом, субарендатор может сдавать помещение далее в субаренду без НДС, поскольку применяет УСН. Законодательных ограничений на такие действия не установлено. Другой вопрос, что если под всеми эти действиями – цепочками субаренды скрывается уход от налогов, то их могут доначислить по решению суда, если налоговики увидят сговор и получение необоснованной выгоды, и смогут это доказать.

    Например: схема с использованием «упрощенцев» может выглядеть следующим образом (Определении Высшего арбитражного суда РФ от 11.07.2013 N ВАС-8732/13 по делу N А82-4455/2012).

    Общество заключило договоры аренды с индивидуальными предпринимателями, применявшими УСНО, по цене 180 руб. за 1 кв. м. Они, в свою очередь, заключили договоры аренды с контрагентами уже по цене от 1400 до 1700 руб. за 1 кв. м.

    Исследовав указанные договоры, а также характер взаимоотношений общества и его контрагентов, суды также установили:

    — договоры аренды и субаренды были заключены одновременно;

    — субарендная плата многократно превышала размер арендной платы;

    — данные индивидуальные предприниматели являются взаимозависимыми лицами по отношению к обществу;

    — такие индивидуальные предприниматели находились на УСНО с объектом налогообложения «доходы»;

    — не совпадают даты заключенных договоров и актов приема-передачи нежилых помещений;

    — субарендаторы никогда не встречались с лицами, сдавшими им имущество в субаренду, — индивидуальными предпринимателями (все вопросы решались через общество);

    — расчетные счета у общества и индивидуальных предпринимателей открыты в одном банке;

    — денежные средства с расчетных счетов индивидуальных предпринимателей перечислялись на расчетный счет общества за аренду, а также снимались в виде наличных денег по чекам бухгалтером общества С.;

    — в дальнейшем данные денежные средства поступали на счета учредителей общества, либо на счета взаимозависимых лиц, либо на счета других организаций, учредители которых являлись также учредителями общества, или поступали в кассу общества наличными в качестве заемных средств от учредителей (учредители общества систематически вносили денежные средства в виде беспроцентных займов в сроки, совпадающие с датами либо близкие к датам снятия с расчетных счетов индивидуальных предпринимателей).

    Вывод судей. Оценив представленные в материалы дела доказательства, суды пришли к выводу, что реальный доход по договорам субаренды получало общество, а предприниматели-арендаторы являлись дополнительным звеном, не имевшим отношения к фактической деятельности по передаче помещений в аренду. Фактически общество искусственно занижало налоговую базу в целях получения необоснованной налоговой выгоды, связанной с уменьшением объема выручки от сдачи помещений в аренду и, соответственно, налоговой базы для исчисления налога на прибыль и НДС, поскольку передавало в аренду недвижимое имущество взаимозависимым лицам, применявшим специальные налоговые режимы, по цене значительно ниже той, по которой последние сдавали в субаренду полученные в аренду площади.

    Смотрите так же:

    • Приказ минздравсоцразвития россии no 1122н Приказ Минздравсоцразвития России от 17.12.2010 N 1122н (ред. от 20.02.2014) "Об утверждении типовых норм бесплатной выдачи работникам смывающих и (или) обезвреживающих средств и стандарта безопасности труда "Обеспечение работников смывающими и (или) […]
    • Приказ минздравсоцразвития рф от 15022012 126н ПРИКАЗ Минздравсоцразвития РФ от 15.02.2012 N 126н "ОБ УТВЕРЖДЕНИИ ЕДИНОГО КВАЛИФИКАЦИОННОГО СПРАВОЧНИКА ДОЛЖНОСТЕЙ РУКОВОДИТЕЛЕЙ, СПЕЦИАЛИСТОВ И СЛУЖАЩИХ, РАЗДЕЛ "КВАЛИФИКАЦИОННЫЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ ДОЛЖНОСТЕЙ РАБОТНИКОВ СЕЛЬСКОГО ХОЗЯЙСТВА" Данный документ […]
    • Закон 7 города москвы Закон г. Москвы от 25 января 2006 г. N 7 "О порядке признания жителей города Москвы малоимущими в целях постановки их на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях" (с изменениями и дополнениями) Закон г. Москвы от 25 января 2006 г. N 7"О порядке […]
    • Приказ минздравсоцразвития аптечки Приказ № 169н от 05.03.2011Об утверждении требований к комплектации изделиями медицинского назначения аптечек для оказания первой помощи работникам Зарегистрировано в Минюсте РФ 11 апреля 2011 г. Регистрационный номер 20452 В целях реализации статьи 223 […]
    • Федеральные нормы и правила в области промышленной безопасности 533 Федеральные нормы и правила в области промышленной безопасности 533 ФЕДЕРАЛЬНАЯ СЛУЖБА ПО ЭКОЛОГИЧЕСКОМУ, ТЕХНОЛОГИЧЕСКОМУ И АТОМНОМУ НАДЗОРУ от 12 апреля 2016 года N 146 В соответствии с пунктом 5.2.2.16_1 Положения о Федеральной службе по экологическому, […]
    • Новое в законодательстве о пенсиях с 2018г Пенсия в 2018 году: последние новости и изменения Кризисные явления в России стали основанием для отказа Правительства от полной индексации пенсионных выплат в 2016 году. По итогам периода уровень повышения фиксированной части составил всего 4%. Это не […]
    • Закон 127-оз от 19122013 Закон Свердловской области от 19 декабря 2013 г. N 127-ОЗ "Об обеспечении проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах на территории Свердловской области" (с изменениями и дополнениями) Закон Свердловской областиот 19 декабря 2013 […]
    • Приказ по вич белгородской области ​В Белгородской области стало больше ВИЧ-инфицированных Больше всего заболевших в Старооскольском районе. В 2017 году в Белгородской области количество впервые выявленных ВИЧ-инфицированных выросло 17 человек по сравнению с 2016 годом. Об этом сообщила глава […]