Наследование прав по договору аренды

Содержание:

Наследование прав по договору аренды

Каковы особенности наследования прав по договору аренды?

В соответствии со ст. 1112 ГК РФ в состав наследства входят принадлежащие наследодателю на день смерти вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности.

Наследование прав и обязанностей арендатора по договору аренды как имущественных прав прямо предусмотрено статьей 617 ГК РФ, в соответствии с которой в случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное.

Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.

При оформлении наследства на права и обязанности арендатора по договору аренды нотариусу обращает внимание на содержание договора аренды для того, чтобы установить, соответствует ли содержание этого договора нормам законодательства, не содержит ли он условий, запрещающих переход прав и обязанностей арендатора к наследникам.

В отсутствие положений, препятствующих оформлению наследства, нотариусом выдается свидетельство о праве на наследство в соответствии с нормами действующего законодательства.

Также как и при оформлении наследства на другое имущество, наследники должны предоставить документы, подтверждающие принадлежность наследодателю соответствующих прав и обязанностей по договору аренды. Указанный факт подтверждается договором аренды, содержащим все необходимые существенные условия договора, оформленным в письменной форме, зарегистрированным в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в случае, если он заключен на срок более года. Договор должен отвечать всем требованиям, предъявляемым к документам, на основании которых совершается нотариальное действие, в данном случае, выдача свидетельства о праве на наследство, т. е. если документ изложен более чем на 1 листе, листы должны быть прошиты, пронумерованы, опечатаны, должен содержать дату заключения, подписи сторон, не должен иметь подчисток, приписок, зачеркнутых слов и неоговоренных исправлений. В случае, если договор подлежал государственной регистрации, на нем должен стоять штамп о произведенной государственной регистрации договора.

В случае, если речь идет об аренде имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, нотариусу кроме договора аренды должен быть представлен документ, таковым может быть соответствующее постановление, о предоставлении в аренду земельного участка.

Наследование права аренды земельного участка

Задайте вопрос юристу бесплатно!

Кратко опишите в форме вашу проблему, юрист БЕСПЛАТНО подготовит ответ и перезвонит в течение 5 минут! Решим любой вопрос!

Все данные будут переданы по защищенному каналу

Наследники по закону/завещанию являются правопреемниками материальных ценностей, прав и обязанностей, которые принадлежали наследодателю. Одним из таких объектов является участок земли. Целевое назначение надела может быть разным – ведения фермерского хозяйства, строительство жилого дома. Порядок вступления в наследство регламентируется законом.

Передается ли аренда земли по наследству

Смерть собственника земельного участка не является основанием для прекращения договорных отношений (ст.617 ГК РФ). Если надел был передан в аренду третьему лицу, то за ним сохраняется право пользования землей в соответствии с договором.

Как быть, если умирает арендатор земельного участка? Права и обязанности наследодателя по договору аренды переходят к его наследникам. Исключением может быть оговорка о прекращении договорных отношений в связи со смертью арендатора. Собственник имущества не вправе отказывать наследнику в перезаключении договора. Срок действия договорных отношений определяется первичным соглашением.

Способы наследования

Наследники могут вступить в свои права двумя способами. Первый вариант – стандартный. Он подразумевает отсутствие завещания. Наследники по закону вступают в права по очереди. Первыми на имущество могут претендовать члены семьи. Имущество делится поровну между родителями, детьми, и супругом наследодателя. Если в состав наследников входит иждивенец покойного субъекта, то ему полагается такая же часть собственности, как и близким родственникам.

Наследниками второй линии являются братья и сестры умершего гражданина. Речь идет о полнородных и неполнородных родственниках. В данную группу также входят бабушки и дедушки наследодателя. Они принимают имущество в случае отказа или отсутствия претендентов первой линии.

Второй способ наследования – по завещанию. Наследодатель вправе сделать распоряжение на случай своей кончины. При наличии завещания порядок наследования может существенно измениться. Правообладатель может определять круг претендентов, вид имущества в отношении каждого из них и размеры долей наследников. Иногда в завещании члены семьи не упоминаются. Причины могут быть разными – отсутствие должных взаимоотношений, смерть близких родственников или отчуждение части имущества. Наследователь может отписать определенный объект кому-то одному, а остальное имущество оставить без упоминания в завещании. Наследование собственности по двум основаниям довольно распространенная практика.

Если на момент смерти наследодателя будут выявлены обязательные претенденты, то им полагается часть имущества. Ее размер не должен быть меньше ½ от доли наследника по закону. Обязательная часть имущества выделяется из активов, которые не вошли в завещание. Если такая собственность отсутствует, то доли наследников по распоряжению подлежат уменьшению.

Виды аренды земельных участков

Изначально необходимо учитывать, кто именно выступает в качестве арендодателя – частное лицо или орган местной власти. При заключении соглашения с местной администрацией допускается:

  1. Договор аренды бессрочного пользования.
  2. Договор пожизненного владения.
  3. Договор аренды заключенный на определенный период.
  4. Право бессрочного пользования не передается по наследству. Тогда как право пожизненного владения входит в состав наследства (ст.1181 ГК РФ). Если наследодатель начал процесс приватизации в отношении данных двух видов земли, но не успел его закончить, то наследники могут сразу оформить право собственности на них. Перезаключать договор аренды не обязательно.

    Особенности наследования арендованной земли

    Процедура наследования имущественных прав ничем не отличается от классической модели. Однако есть несколько нюансов. Принятие наследства обычно не сопровождается никакими дополнительными условиями или оговорками. Исключением является завещание с условием, где наследодатель может возложить на наследников определенные обязанности. Что касается наследования арендованной земли, то претенденты вынуждены принять на себя условия договора аренды. Например, продолжить застройку участка. Иначе арендодатель вправе разорвать договорные отношения. Изменять условия договора можно только по согласию сторон иди в судебном порядке.

    Когда наследование невозможно

    Не допускается наследование арендованной земли в следующих случаях:

  5. Договор аренды не предусматривает переход имущественных прав к правопреемникам.
  6. Арендодатель является наследником умершего субъекта.
  7. Договор был заключен с арендатором на безвозмездной основе.
  8. Наследник отказывается вступать в права арендатора. Если арендодателем является государство, то через год договор аннулируется, имущество признается выморочным.
  9. Договор аренды содержит оговорку о его прекращении в связи со смертью арендатора.
  10. Соглашение с наследодателем заключалось всего на 1 год.
  11. Выгодополучатель является гражданином другого государства и не может унаследовать землю, предназначенную для сельхозработ.
  12. Завещание было признано недействительным в судебном порядке.
  13. Наследник признан недостойным по решению суда.
  14. Земельный надел выдан наследодателю территориальными органами управления в бессрочное пользование.
  15. Последний пункт имеет некоторые оговорки. Участок может перейти к правопреемнику, если на нем расположена постройка и наследник ее принимает. Еще одно исключение – прежний владелец не успел зарегистрировать право собственности на землю.

    Как унаследовать право аренды земельного участка

    Процедура наследования определяется законом. Претендентам на имущество нужно заявить о своих правах. Заявление подается нотариусу в 6-месячный срок. К нему прикладываются документы, подтверждающие причастность претендента к активам наследодателя. Бумаги подаются по месту прописки усопшего субъекта. Смещение сроков допускается в исключительных случаях. Например, если наследник принял имущество по факту или по причине смерти одного из претендентов. При иных обстоятельствах наследнику придется обращаться в суд для восстановления сроков.

    При оформлении наследства удерживается госпошлина. Ее размер зависит от двух факторов – стоимость актива и степень родства с умершим гражданином. Финальная стадия процедуры – получение свидетельства на наследство. На его основании претендент может обратиться к арендодателю для перезаключения договора аренды. После прохождения всех формальностей наследник обретает права и обязанности арендатора.

    Порядок действий

    Алгоритм действия правопреемника:

  16. Первичное посещение нотариуса (в течение 6 месяцев). Подразумевает предварительная подготовка документов, подача заявления о принятия наследства, проведение оценки активов наследодателя.
  17. Повторное обращение к нотариусу (через полгода). Сюда входит оплата госпошлины и получение свидетельства на наследство. Конечный документ является основанием для перезаключения договора аренды на имя наследника.
  18. Обращение к арендодателю. Подразумевает подготовку и подачу документов, перезаключение договора аренды. При необходимости производится арендная плата, погашается задолженность.
  19. Процедура может быть несколько иной при наличии споров между наследниками или с арендодателем. Спорные моменты решаются в судебном порядке. Инициировать разбирательство может любое заинтересованное лицо.

    Пакет документов зависит от вида наследуемого имущества. На их основании нотариус принимает решение о выдаче свидетельства претенденту или отказе в его предоставлении. Базовый перечень бумаг:

  20. удостоверение личности правопреемника;
  21. свидетельство о кончине арендатора;
  22. выписка из домовой книги;
  23. доказательства родственных отношений;
  24. подлинник завещания (если есть);
  25. договор аренды земельного участка;
  26. техническая документация на объект недвижимости.
  27. Нотариус должен проверить документы и изучить договор. При наличии оговорок о запрете перехода права аренды по наследству, нотариус сообщает об этом претенденту. Если срок действия договора превышает один год, то дополнительно потребуется подтверждение его регистрации в Росреестре. Если в качестве арендодателя выступает орган государственной власти, то у правообладателя должно быть соответствующее разрешение о передаче надела в аренду.

    Если в состав наследства входит дополнительное имущество, то наследникам придется представить правоустанавливающие документы на него. Если бумаги подает доверенное лицо претендента, дополнительно потребуется нотариальная доверенность на его имя.

    Оформление наследства сопровождается определенными расходами. Претенденты оплачивают госпошлину, услуги нотариуса, оценку имущества, госрегистрацию имущественных прав. Сумма налога рассчитывается исходя из кадастровой стоимости земельного участка. Базовые ставки госпошлины:

  28. 0,3% – в качестве налогоплательщиков выступают близкие родственники арендатора. К ним относятся родители, дети и супруг умершего гражданина. Аналогичная ставка установлена для братьев и сестер наследодателя. Предельная сумма налога – 100 тыс. руб.;
  29. 0,6% – в качестве налогоплательщиков выступают все остальные претенденты на имущество арендатора. Способ наследования не имеет значения. Граничная сумма налога – 1 млн. руб.
  30. Если наследникам полагаются льготы, то они могут представить подтверждающие документы. Сумма налога будет рассчитываться с учетом положений ст.333.38 НК РФ.

    Стоимость услуг технического и правового характера наследники могут уточнить у нотариуса. Тарифы могут отличаться в зависимости от региона проживания правопреемника.

    Справка о кадастровой стоимости земли должна выдаваться бесплатно. Детали можно уточнить в территориальном отделении Росреестра.

    За государственную регистрацию имущественных прав на объект недвижимости наследнику придется заплатить 2000 руб. За оформление участка из земель сельхозназначения с правопреемников удерживается 350 руб. (ст.333.33 НК РФ).

    Сроки выдачи

    Свидетельств на наследство выдается претенденту через полгода после смерти арендатора. При повторном обращении к нотариусу наследник должен представить справку о кадастровой стоимости земли и квитанцию об уплате налога.

    Что касается договора аренды, то его перезаключение производится после получения свидетельства на наследство. Однако важно учитывать статус арендодателя. Если им является частное лицо, то нужно уточнить его намерения в отношении продолжения договорных отношений с наследником. Если арендодатель намерен расторгнуть договор, то правопреемнику нет смысла вступать в наследство. Исключением является наличие дополнительного имущества у наследодателя.

    Если арендодателем является орган местной власти, то здесь нужно исходить из разновидности договора аренды. Если он подразумевает переход арендованной земли по наследству, то наследнику нужно вступить в права и внести корректировки в соглашение. Договор аренды с органом местной власти подлежит нотариальному удостоверению (ст.609 ГК РФ).

    Судебная практика

    Иногда гражданам приходится обращаться в суд. Исковые требования удовлетворяют при наличии бесспорных доказательств. Причины судебных разбирательств могут быть разными – фактическое принятие имущества, пропуск сроков,

    Пример. Истец обратился в суд с иском о признании в порядке наследования права аренды земли. Обстоятельства дела – после смерти отца открылось наследство. В состав наследства вошел садовый инвентарь и право аренды на земельный участок. Истец принял имущество по факту. Другие претенденты (брат и сестра) не заявляли о своих правах. Все это время истец обрабатывал участок. Представитель местной администрации не оспаривал право истца на землю. Свидетели подтвердили фактическое использование земельного надела наследником. Суд признал исковые требования (Решение Ростовского райсуда Ярославской области от 02.08.2012 №2-899/12).

    Наследование права аренды земельного участка подразумевает подачу заявления, оплату госпошлины, получение свидетельства. После чего претенденту нужно перезаключить договор аренды с собственником имущества. В некоторых случаях документ подлежит государственной регистрации. Чтобы избежать ошибок при вступлении в права наследования желательно проконсультироваться у профильного специалиста. Заказать консультацию можно на нашем сайте. Заявка подается через форму обратной связи.

  31. В связи с постоянным изменением законодательства, подзаконных актов и судебной практики, порой мы не успеваем обновлять информацию на сайте
  32. Ваша юридическая проблема в 90% случаев индивидуальна, поэтому самостоятельная защита прав и базовые варианты решения ситуации зачастую могут не подходить и приведут лишь к усложнению процесса!
  33. Поэтому обратитесь к нашему юристу за БЕСПЛАТНОЙ консультацией прямо сейчас и избавьтесь от проблем в дальнейшем!

    Задайте вопрос эксперту-юристу бесплатно!

    Задайте юридический вопрос и получите бесплатную
    консультацию. Мы подготовим ответ в течение 5 минут!

    Заполните форму, и уже через 5 минут с вами свяжется юрист

    Наследование прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка

    Вступление

    Россия обладает самыми большими в мире земельными ресурсами. В настоящее время земля как природный ресурс становится капиталом.

    Договор аренды в настоящее время является одним из самых распространенных договоров в сфере недвижимости. В настоящее время получение земельного участка для размещения производственных и торговых объектов становится наиболее острой проблемой, особенно в экономически развитых субъектах Российской Федерации. В основном муниципальные образования неохотно предоставляют земельные участки в собственность, отдавая предпочтение долгосрочной аренде на срок до 49 лет, поскольку это более выгодно экономически. Так, например, поступления в бюджет города Твери арендной платы по земельным участкам в 2007 году составили около 52 млн. рублей, и из них только 16% — арендная платы за земельные участки под производственными объектами, а остальное арендная плата по договорам с гражданами.

    Тверская область хотя и не является экономически развитым регионом, но располагает значительными земельными ресурсами. На областной конференции по теме: «Регулирование земельных и имущественных отношений в Тверской области: особенности законодательства региона» отмечалось, что имеющиеся земельные ресурсы используются недостаточно эффективно. Земельный рынок и его инфраструктура находятся в стадии становления. Существующие механизмы распоряжения, владения и пользования землей ограничивают доступ к земельным ресурсам и не позволяют осуществлять перераспределение земли и передачу ее эффективно хозяйствующим субъектам. Сотни гектаров земли выведены из хозяйственного использования, идет деградация и снижение плодородия почв. (Материалы конференции. Тверской Нотариальный Вестник № 8 — 2007 г. стр. 9). Поэтому выгодно в экономических интересах использовать такой инструмент как договор аренды земельных участков, в том числе и для формирования инвестиционной политике в регионе.

    Тенденции развития законодательства зарубежных стран о собственности на землю и аренде земельных участков

    Аренда земли — правовой институт, получивший распространение в гражданском обороте большинства стран с рыночной системой экономики.

    В современных условиях принято выделять две базовые формы земельной собственности: государственную и частную, а также их разновидности.

    Сегодня частная собственность на землю имеется в большинстве стран мира. Но надо отметить, что в полном смысле слова частная собственность на землю была присуща только феодализму и начальной стадии капитализма, когда частные собственники были наделены всей полнотой правомочий собственности. Сейчас в зарубежном законодательстве происходит пересмотр концепции статуса земельного собственника. Пределы его юридической власти резко сократились. Земельные отношения все теснее связываются с задачей служения общественным интересам. Интересы цивилизованного рынка становятся выше абсолютной собственности.

    Земельные отношения развитых стран основаны на принципе главенства общих интересов при пользовании земельными ресурсами, их приоритета перед эгоистическими интересами отдельных лиц.

    В мировой практике земельные участки как объект хозяйствования сегодня более привлекательны, чем объект «чистой» собственности. Принцип ограничения государством прав частного собственника земли в пользу общества, арендатора, любого того кто ее обрабатывает, разумен и снимает социальное напряжение в обществе.

    В последнее время земельные отношения в мире все больше ориентируются на стимулирование и поддержку арендаторов. Им как хозяйствующим субъектам предоставляется ряд явных преимуществ перед собственниками земли, увеличивается срок аренды, что позволяет возместить вложенные в землю затраты. Подтверждением служит высокая доля арендованной земли:

    • в Бельгии — 70% земель,
    • во Франции и старых землях ФРГ — 50%,
    • в США, Великобритании, Голландии и Новой Зеландии — 40%,
    • в Канаде — 37%,
    • Италии — 20%, в Дании — 15%.
    • Частная собственность на землю в развитых странах отнюдь не повсеместна. Заметна тенденция к увеличению доли государственной собственности. Например, в Канаде 90,2% земли принадлежит государству.

      Аренда земли в США. В 1900 году в аренде находилось 30% земель сельхозназначения, в 1988 — 45%, в 1992 — 51%. Значение аренды земли в сельском хозяйстве США повышается по мере концентрации производства.

      «В ХХI веке тенденцией в большинстве стран может стать замена частной собственности на землю в существующем понимании другой формы земелепользования. К тому вынуждают проблемы экологии, продовольственного обеспечения, ресурсного истощения. Преодоление этих проблем потребует усиления национального и международного контроля.»

      (Е.Г. Пащенко, В.В. Нахратов «Земельные отношения в современном мире», Закон № 1 за 2007 год, стр. 38).

      Законодательство России о праве собственности на землю и аренде земельных участков

      Вопрос о земле всегда был главным в России. Если вспомнить печальный опыт земельной реформы 1861 года, когда было произведено перераспределение земли между помещиками и крестьянами. В результате через 20 лет у крестьян оказалось до 30-60 участков, разбросанных далеко друг от друга. В результате правительство в конце 19 века затратило огромные средства на консолидацию земельных участков.

      После Октябрьской революции вторым декретом, принятым новой властью стал «Декрет о земле». В России до принятия современного гражданского законодательства на протяжении многих десятилетий арендные земельные отношения находились под юридическим и фактическим запретом. Земля стала всенародным достоянием и поступила в пользование всех трудящихся на ней.

      На Западе есть движение экономистов («джоржистов»), которые выступают против частной собственности на землю. Они в 1988 году направили Президенту СССР М. Горбачеву письмо с предостережением введения частной собственности на землю.

      Но, не смотря на предостережение, российские реформы 1990-х годов начались с идеализации института частной собственности и абсолютизации прав частного собственника. Целью реформ была приватизация земель, якобы должная стать средством появления класса частных собственников как основы эффективного землепользования. В результате в настоящее время происходит грандиозный земельный передел.

      Действующее законодательство о земле фрагментарно, запутанно и нестабильно.

      Основное назначение действующего Земельного кодекс РФ — служить основой широкой распродажи земли в частную собственность, в том числе иностранными гражданами. Пожизненное наследуемое владение и постоянное бессрочное пользование земельными участками предполагается исключить. Основным недостатком является также и неопределенное соотношение ЗК РФ и ГК РФ.

      Противники предоставления земли в собственность иностранных лиц предполагают, что:

      «Земельные отношения в России, в том числе с участием иностранных лиц, могут развиваться на основе аренды земли у государства. Долгосрочная аренда земли и рынок арендных прав с применением системы ипотечного кредитования (в том числе и через специальные поземельные рынки) могут служить основой эффективной экономики вместо передачи земли в собственность.»

      (Е.Г. Пащенко, В.В. Нахратов «Земельные отношения в современном мире», Закон № 1 за 2007 год, стр. 39).

      Земля как особый объект недвижимости

      Специфическим признаком, обусловившим выделение аренды земельного участка как особого вида аренды, является предмет договора, что требует специального регулирования.

      Действующий Земельный кодекс РФ внес в регулирование договора аренды ряд норм, противоречащих положениям Гражданского кодекса РФ. Считается, что положения о договоре аренды земельного участка у нас и так были либеральные по сравнению с договорами аренды других видов недвижимого имущества. Параграф 4 гл. 34 ЗК РФ значительно расширил права арендатора по распоряжению правом аренды, а права арендодателя наоборот ограничивает.

      Существенными условиями договора аренды земельного участка являются:

    • предмет аренды (ст. 607 ГК РФ);
    • размер арендной платы (ЗК РФ).
    • Объектом договора аренды может быть только земельный участок, в отношении которого достигнуто соглашение по всем характеристикам и условиям пользования. В договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить земельный участок, подлежащий передаче: местоположение, размер и границы, описанные и удостоверенные в установленном законом порядке.

      Следует отметить, что легального определения понятия земельного участка как объекта гражданско-правовых отношений нет. Единственные определения земельного участка содержатся в Земельном кодексе РФ и Федеральном законе «О государственном земельном кадастре», но это определение земельного участка как объекта земельных отношений, объекта землеустройства или объекта государственного кадастрового учета, но это не всегда применимо к гражданским, в том числе и к наследственным правоотношениям. Если обратиться к ст. 6 ЗК РФ, то земельный участок является частью поверхности земли (в том числе и почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке.

      Земля — это особый объект недвижимого имущества, который раньше не встречался в нотариальной практике. Многие проблемы в нотариальной практике возникают потому, что нотариусы по привычке работы с жилыми домами, понятие которого, как объекта гражданского права сложилось в конце 40-х годов 20 века, переносят приемы работы с жилыми домами на земельные участки. По сравнению с жилыми домами для земельных участков очень важно их пространственное обособление — установление пространственных пределов, границ. Поэтому для характеристики земельных участков как объектов гражданских прав важны следующие характеристики:

    • многофункциональное назначение;
    • абсолютная неперемещаемость;
    • специфика индивидуализации.
    • Для нотариуса главным, по-моему мнению, является последняя характеристика. Индивидуализация земельного участка осуществляется при его государственном кадастром учете, в результате которого земельному участку присваивается уникальный кадастровый номер. В отличие от других видов недвижимого имущества, для земельного участка необходимы сведения о конфигурации его границ и иных пространственных характеристиках, представленные в графической форме.

      Далее необходимо отметить, что как нет легального определения земельного участка как объекта гражданских прав, так и нет точного перечня индивидуализирующих характеристик. Это следующее:

    • кадастровый номер;
    • границы;
    • местоположение;
    • площадь (размер).
    • Также гражданское законодательство теперь, когда исключен п. 1 ст. 261 ГК РФ, не определяет, каким образом устанавливаются границы земельного участка.

      Кроме того площадь земельного участка может быть физической и геодезической. Поэтому, чем сложнее рельеф местности (склоны, овраги, обрывы), тем больше будет различаться эти площади. И опять в законодательстве не указано, какую площадь земельного участка следует определять.

      В отличие от строений, кроме указания адреса, для земельного участка необходимо пространственное отражение его местоположения на карторафической основе.

      Так же необходимо для возникновения земельного участка как объекта гражданских прав его формирование, чтобы его физические границы приобрели юридически значимые признаки. Нельзя сказать, что это было сделано в период земельной реформы начала 90-х годов.

      Также необходимо отметить, что моментом фактического возникновения земельного участка как объекта прав является занесение его в земельный кадастр, который ведется по принципу — один кадастровый номер — одна вещь.

      А юридическим моментом возникновения земельного участка как объекта прав, является его внесение в ЕГРП, который является уже юридическим кадастром.

      Земельный участок как объект договора аренды должен иметь описанные и удостоверенные в установленном порядке границы. Поэтому правомерно Федеральный арбитражный суд Московского округа постановил, что поскольку к договору аренды приложен план земельного участка без описания его границ и без их удостоверения, то это не позволяет определенно установить имущество, подлежащее передаче в аренду и выделить этот участок из состава иных земель а потому договор аренды следует считать незаключенным в связи с отсутствием в нем существенного условия об объекте, подлежащем передаче в аренду. (Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 12.05.2003 № КГ-А40/2601-03, см. в Комментарии к Земельному кодексу Российской Федерации с постатейными материалами и судебной практикой под редакцией профессора С.А.Боголюбова, М., 2007 г., стр. 133).

      Объект наследования при наличии в составе наследственного имущества земельного участка, по которому наследодатель был арендатором

      Хотя арендные отношения в теории права считаются обязательственными но содержат в себе вещно-правовой элемент. (Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации части второй под редакцией Т.Е. Абовой и А.Ю. Кабалкина, М., 2007 г., стр. 317).

      В отличие от дореволюционного права России, где арендатор получал имущество только в пользование, в сегодняшнем гражданском праве арендатор получает имущество во владение и пользование. Следовательно, арендатор наделен у нас следующими правами:

    • право титульного владения;
    • право наследования;
    • право вещно-правовой защиты.
    • Из вышеизложенного, можно сделать вывод о наличии элементов вещных правоотношений в договоре аренды.

      «Учитывая специфику арендных правоотношений, а именно включение в их содержание некоторых вещно-правовых элементов (право наследования, вещно-правовые способы защиты), а также наделение арендатора статусом титульного владельца — на наш взгляд можно говорить о том, что предмет договора аренды включает в себя два рода объектов. Объектом первого рода должны служить соответствующие действия обязанных лиц. Роль объекта второго рода играет имущество, которое в результате таких действий предоставляется во владение и пользование арендатора, а по окончании срока аренды возвращается арендодателю.»

      (М.И. Брагинский, В.В. Витрянский «Договорное право» книга вторая, М., 2000 г., стр. 445).

      Поэтому права и обязанности арендатора можно подразделить на два вида:

    • права и обязанности по исполнению договора;
    • права и обязанности по пользованию землей.
    • Это можно увидеть в ст. 22 Земельного кодекса РФ, где арендатор имеет следующие права:

    • 1-я группа прав — право пользования и владения земельным участком;
    • 2-я группа прав — отдельные права по распоряжению арендованным земельным участком, а именно:
      • право передать свои права и обязанности по договору третьему лицу (кроме резидентов особых экономических зон);
      • право отдать арендные права в залог;
      • право внести права вклада в уставной капитал хозяйственного товарищества или общества либо в качестве паевого взноса в кооператив;
      • право на передачу земельного участка в субаренду (кроме резидентов особых экономических зон).
      • Арендатор имеет следующие обязанности:

      • обязанность своевременного внесения арендной платы;
      • обязанность использования земельного участка в соответствии с договором;
      • обязанность содержания земельного участка в надлежащем состоянии и несение расходов по его поддержанию в этом состоянии.
      • Договор аренды подлежит государственной регистрации, а не право аренды. Аренда не создает вещного права для арендатора, а наоборот обременяет чужое вещное право арендодателя.

        Если идет перемена лиц на стороне арендодателя, то договор аренды сохраняется во всех случаях, но в случае смерти арендатора договор аренды сохраняется не всегда — п. 2 ст. 617 ГК РФ является диспозитивной нормой. Правопреемство имеет место только в тех случаях, если законом или договором не предусмотрено иное. При этом могут учитываться личные качества арендатора, если они обусловили заключение договора. Только в таком случае арендодатель имеет право отказать наследнику в правопреемстве в арендном обязательстве.

        Способы заключения договоров аренды. Наиболее распространен при заключении на публичных торгах.

        От него надо отличать продажу права аренды земельных участков также осуществляемую и на публичных торгах. Право аренды при этом не продается, так как до заключения договора аренды оно не существует. Приобретение права аренды — это возложение дополнительного финансового бремени на арендатора, который помимо арендной платы будет вынужден внести плату за право считаться арендатором.

        Правопреемник приобретает права арендатора только на оставшийся срок действия договора.

        В новый Земельный кодекс РФ введено понятие множественности лиц в договоре аренды земельного участка. Это не противоречит договорному праву — ст.ст. 154, 160, 420 и 421 ГК РФ. И хотя в ст. 606 ГК РФ, стороны указываются в единственном числе, однако надо иметь в виду, что понятие стороны и число участников на той или иной стороне — это разные вещи.

        При договоре с множественность лиц на стороне арендатора если им принадлежат объекты недвижимости на указанном земельном участке, то согласно (п. 2 ст. 322 ГК РФ) обязательства всех соарендаторов по договору имеют долевой характер.

        Практика выдачи свидетельства о праве на наследство на права и обязанности по договору аренды земельного участка

        Статистика по итогам представленных нотариальными палатами сведений:

        Из полученных ответов можно сделать вывод — выдача свидетельств о праве на наследство на права и обязанности по договору аренды встречается очень редко.

        Оформлений наследования прав и обязанностей арендодателя нет, все случаи обращений касаются наследования прав и обязанностей арендатора. Это связано с тем, что в основной своей массе арендодателям предоставляются в аренду земельные участки, находящиеся в государственной собственности .

        По целевому назначению земельные участки были предоставлены наследодателю:

      • для обслуживания жилого дома, гаража, дачного или садового домика, принадлежащего наследодателю;
      • для ведения личного подсобного хозяйства;
      • для строительства объектов капитального строительства, приобретенного на аукционе или по договору уступки прав от другого лица;
      • для строительства магазина.
      • Для выдачи свидетельства о праве на наследство на права и обязанности по договору аренды истребуются следующие документы:

      • постановление администрации о предоставлении наследодателю земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;
      • договор аренды;
      • кадастровый план земельного участка с указанием кадастровой оценки;
      • выписку из Единого государственного реестра прав о правах на земельный участок;
      • справку компетентного органа о том, что договор аренды не был обусловлен личными качествами арендатора и арендодатель не препятствует во вступление наследника в договор;
      • акт оценки наследственного имущества.
      • Описание наследственного имущества в свидетельствах о праве на наследство

        Хотелось бы обратить внимание на разночтения в описании наследственного имущество в разных регионах:

        Хотелось бы обосновать свою позицию выдачи свидетельств о праве на наследство на права и обязанности по договору аренды земельного участка.

        Во-первых, ст. 617 ГК РФ расположена в разделе обязательственного права.

        Во-вторых, арендные права в теории права являются обязательственными, но содержат вещно-правовой элемент.

        В-третьих, указание на характер наследственного имущества содержится непосредственно в ст. 617 ГК РФ «Права и обязанности по договору аренды».

        Органы по государственной регистрации недвижимости регистрируют договоры аренды в соответствии с Инструкцией о порядке регистрации договоров аренды недвижимого имущества, утвержденной приказом МЮ РФ от 06.08.2004 г., № 135.

        Разночтения в описании наследственного имущества связаны с ранее имевшейся практикой по удостоверению договоров ипотеки, когда предметом ипотеки выступало «право аренды». Если мы обратимся к ст. 22 ЗК РФ, то законодатель применяет термин «арендные права». Если взять судебную практику, то ипотека действительно оформлялась на арендные права или право аренды, что и правильно, т.к. арендные права относятся к активам имущества, поэтому не имеет смысла закладывать пассивную часть имущества — обязанности по договору аренды. Однако в судебной практике отмечается, что в случае реализации предмета ипотеки к приобретателю переходят и обязанности, вытекающие из договора аренды (Информационное письмо Президиума ВАС от 28.01.2005 г. «Об обзоре практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договорами об ипотеке»). Поэтому, на мой взгляд правильнее указывать характеристику наследственного имущества по ст.ст. 617 и 1112 ГК РФ — права и обязанности по договору аренды.

        Наиболее часто в нотариальной практике наследование имеет место, когда на стороне арендатора было одно лицо.

        Однако в нотариальной практике возникает более сложные ситуации при наследовании прав и обязанностей по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора. Встает вопрос, а как указать в этом случае наследственное имущество. Несмотря на множественность лиц на стороне арендатора, права и обязанности арендатора носят долевой характер.

        Рассмотрим пример:

        В договоре аренды на стороне арендатора указано три лица, один из соарендаторов умер, два наследника по закону хотят вступить в наследство.

        Возможны следующие варианты свидетельства о праве на наследство:

        «… являются в равных долях … наследственное имущество … состоит из: 1/3 доли прав и обязанностей по договору аренды …». Это соответствует и судебной практике: «… при определении обязательства каждого из соарендаторов земельного участка судам следует исходить из размера площади здания (помещения), принадлежащего каждому из соарендаторов» (Постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.05 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», п. 2, абзац 4).

        Здесь проблема в том, чтобы правильно определить долю в правах и обязанностях наследодателя. Договор со множественностью лиц на стороне арендатора может носить в некоторых случаях открытый характер, например договор заключен с тремя из четырех владельцев жилого дома.

      • «… являются в равных долях … наследственное имущество … состоит из: прав и обязанностей гр. А по договору аренды, заключенного Администрацией … с гр. А, Б и В …».
      • «… являются в равных долях … наследственное имущество … состоит из: прав и обязанностей по договору аренды на 200 кв.м. из земельного участка в размере 600 кв.м.».

Этот вариант следует из заключаемых на сегодняшний день в г. Твери договоров аренды земельных участков с множественностью на стороне арендатора. Этот вариант тоже спорен, хотя в Земельном кодексе осталось понятие части земельного участка, но в юридической литературе много сторонников по удалению этого понятия из законодательства.

О согласии арендодателя на вступление наследника в договор аренды земельного участка

Из вышеприведенной информации можно сделать вывод: большинство нотариусов не требуют согласия арендодателя на вступление наследника в договор аренды.

Почему меня заинтересовал так этот вопрос? Смысл наследования прав и обязанностей по договору — независимо от смерти арендатора договор не прекращается, а продолжает действовать. В некоторых случаях обязанности арендодателя могут носить личностный характер. В качестве примера можно привести пример из нотариальной практики г. Санкт-Петербурга — арендатор по договору аренды земельного участка должен был не платить арендную плату, а выполнить для арендодателя определенный объем реставрационных работ. В этом случае, права и обязанности умершего арендатора к наследникам перейти не могут.

Вопрос можно поставить таким образом — может ли нотариус только на основании анализа представленного договора аренды земельного участка сделать вывод, что права и обязанности по нему не носят личностного характера? Для этого проанализируем данные обобщения, предусматривается ли в представленных в наследственные дела договорах условие о переходе прав и обязанностей арендатора к наследникам:

  • Калининградская область — в большинстве случаев такое условие присутствует, а иногда включено условие о прекращении прав и обязанностей по договору в связи со смертью арендатора, либо вообще ничего не указывается;
  • Кировская область — не включается;
  • Вологодская область — указывается, что в случае смерти арендатора до истечения срока договора перезаключить договор аренды с одним из наследников при согласии его стать арендатором;
  • По моему мнению, если условие о переходе прав и обязанностей к наследникам имеется в договоре аренды, то согласия арендодателя на вступление в договор не требуется. Если такого условия договором не предусмотрено, видимо. надо такое согласие иметь. Обратимся для подтверждения данного положения к аналогии с другими нормами Земельного кодекса РФ. Имеются противоречия ЗК РФ и ГК РФ. Земельный кодекс более демократично относится к аналогичным вопросам — субаренда и внесение арендных прав в уставной капитал возможно с последующим извещением арендатора. В то же время ст. 615 ГК РФ предусматривает эти же действия только с согласия арендодателя.

    В законодательстве никаких механизмов на этот счет не предусмотрено. Мне кажется, к этому вопросу необходимо подойти с точки зрения — а куда наследники пойдут после получения свидетельства о праве на наследство. Договор, который заключал наследодатель или в котором он участвовал наряду с другими арендаторами не прекращается, а продолжает действовать. Следовательно, в администрацию с которой был заключен договор обращаться не нужно. Но, в то же время если обратиться к ст. 617 ГК РФ, то должно состояться «вступление наследников в договор». Как это должно быть оформлено? Видимо по аналогии с нормами гражданского законодательства о замене стороны в договоре — дополнительным соглашением между арендодателем и наследниками арендатора. К сожалению, в городе Твери все ранее заключенные договоры аренды должны перезаключаться, так как полномочия арендодателя перешли к областным органам. В выдаваемых в г. Твери свидетельствах о праве на наследство нотариусы указывают: «… Настоящее свидетельство о праве на наследство подлежит предъявлению арендодателю для вступления в договор наследников гр. А на оставшийся срок …».

    Также о необходимости регистрации прав наследников не указано и в Приказе МЮ РФ от 06.08.2004 г. № 135 «Об утверждении инструкции о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества». Договор аренды продолжает действовать. Но в ЕГРП должны быть занесены новые сведения о наследниках умершего арендатора. Кроме того ст. 450 ГК РФ указывает, что изменения в договор вносятся по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК, другими законами или договором. В выдаваемых в г. Твери свидетельствах о праве на наследство нотариусы указывают: «… Настоящее свидетельство подлежит предъявлению в Управление Федеральной регистрационной службы по Тверской области для регистрации изменений в ЕГРП …». В г. Вологде в свидетельстве о праве на наследство указывается: «… Права и документы на указанную выше недвижимость подлежат регистрации в Управлении Федеральной регистрационной службы по Вологодской области».

    Анализ поступивших свидетельств о праве на наследство показывает что в большинстве случаев в свидетельствах не указывается о необходимости регистрации:

  • Вологодская область — иногда указываю;
  • Калининградская область — не указывают;
  • Кировская область — нет образцов свидетельств;
  • Тверская область — указывают.
  • Причем встает вопрос, что необходимо указывать, возможны варианты:

  • свидетельство подтверждает возникновение права аренды на вышеуказанный земельный участок;
  • настоящее свидетельство подлежит предъявлению в УФРС для внесения изменений в договор аренды;
  • настоящее свидетельство подлежит предъявлению в УФРС для внесения изменений в ЕГРП.
  • Оценка наследственного имущества

    • Вологодская область — оценка права аренды соотносится с ценой земельного участка из кадастрового плана, хотя считают, что правильнее брать акты оценки.
    • Калининградская область — истребуют акты оценки;
    • Кировская область — оценивают по кадастровой оценке земельного участка;
    • Ленинградская область — оценивают по кадастровой оценке земельного участка;
    • Тверская область — принимаются и акты оценщиков и кадастровая оценка земельного участка.
    • Для установления самой арендной платы земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности используется рыночная (кадастровая) стоимость земельных участков в качестве базы при определении размера арендной платы за земли всех категорий.

      Судебная практика в регионах по вопросам наследования этого вида имущества

      В производстве одного из судов Вологодской области имеется дело о включении в наследственную массу права аренды на земельный участок, в связи с тем, что указанное право не было зарегистрировано в установленном порядке после заключения договора аренды.

      Нерешенные вопросы при наследовании прав и обязанностей по договору

      В практике Тверской области в наследственной массе находились права и обязанности наследодателя по договору аренды земельного участка. Договор аренды был краткосрочным — земельный участок по нему предоставлялся для строительства магазина. Срок действия договора аренды истекал спустя два месяца после открытия наследства. Наследником по закону арендодателя был несовершеннолетний сын. Нотариусом законному представителю несовершеннолетнего наследника была дана консультация с разъяснением ст.ст. 617 и 1181 ГК РФ разъяснен порядок оформления наследства на права и обязанности по договору аренды. Было разъяснено и то, что если к моменту обращения за получением свидетельства о праве на наследство срок договора истечет, то в выдаче свидетельства о праве на наследство будет отказано.

      В данном случае можно выяснить, на каком основании возникает у покупателя здания право аренды земельного участка. Вывод, который напрашивается, исходя из высказывания Пленума ВАС РФ (покупатель здания приобретает право пользования земельным участком на праве аренды), заключается в том, что у покупателя здания возникает фактическое землепользование, за которое он должен вносить платежи в размере арендной платы. Практика ФАС СЗО исходит из возможности взыскания задолженности по арендной плате, если арендные отношения между собственником земельного участка и новым собственником объекта недвижимости не оформлены (дела № А56-49850/2004; А56-55674/2005; А56-7789/2005). В свете этой позиции между собственником здания и собственником земельного участка должно возникнуть новое право аренды земельного участка. В таком случае необходима государственная регистрация изменения субъектного состава арендных правоотношений, которая носит правоустанавливающий характер, в связи с чем регистрирующие органы обоснованно отказывают в осуществлении регистрации указанных изменений по мотивам отсутствия соглашения сторон о внесении изменений в отношении реквизитов лица, выступающего на стороне арендатора, а также отсутствия заявления о регистрации изменений от предыдущей стороны по договору аренды. С учётом действующего ФЗ «О государственной регистрации …» такая позиция является оправданной. Этот подход позволяет не возлагать на нового арендатора земельного участка долги бывшего арендатора. Арбитражные суды Северо-Западного округа правомерно отказывают во взыскании неустойки в связи с несвоевременным внесением арендной платы новым собственником объекта недвижимости исходя из того, что до переоформления прав арендатора в установленном законом порядке на нового собственника объекта недвижимости у последнего отсутствует предусмотренная заключенным между собственником земельного участка и предыдущим собственником объекта недвижимости договором аренды обязанность по оплате неустойки за ненадлежащее исполнение обязательств, поскольку переход права пользования земельным участком на условиях аренды не означает замены лица в обязательстве по договору аренды (дела № А56-16958/2005; А56-7798/2005).

      Согласно иной позиции при переходе права собственности на здание, находящееся на арендуемом земельном участке, происходит замена стороны в договоре аренды земельного участка. При этом, регистрация замены стороны в договоре может быть осуществлена на основании заявления лица, являющегося в момент обращения в регистрационный орган стороной по договору аренды, поскольку она носит не правоустановительный, а правоудостоверяющий характер, основанием для внесения записи об изменениях, связанных со вступлением нового собственника объекта недвижимости в договор аренды, является регистрационная запись о праве собственности на расположенный на земельном участке объект недвижимости нового собственника. При таком подходе к новому собственнику объекта недвижимости переходят и долги по арендной плате продавца объекта недвижимости. Подобная позиция, которой придерживаются арбитражные суды Московского округа, допускает возможность взимания неустойки в случае нарушения новым собственником объекта недвижимости сроков внесения арендной платы (дела № КГ-А40/4885-03, КГ-А40/13150-05, КГ-А40/1308-05).

      Данная позиция требует внесения определённых изменений в действующий ФЗ «О государственной регистрации …».

      Существует также точка зрения, согласно которой право аренды земельного участка возникает у покупателя здания в силу прямого указания закона (ст. 552 ГК РФ). При этом у собственника здания не возникает обязанности регистрации перехода прав и обязанностей арендатора, но ему не может быть отказано во внесении изменений в подраздел III-1 ЕГРП, в который вносятся записи об аренде (в частности, сведения об арендаторе).

      Точка зрения, согласно которой к покупателю здания право аренды переходит в силу закона, безусловно, интересна, хотя и дискуссионна. Далеко не все согласны с тем, что в ст. 552 ГК РФ содержится такое указание. Но этот подход весьма «удобен», т.к., во-первых, покупатель здания в таком случае не обязан регистрировать переход права аренды, а, во-вторых, к нему не переходят долги продавца здания, как при замене стороны в договоре. Но если согласиться, что к покупателю здания переходит в силу закона право аренды, то придётся согласиться и с тем, что к покупателю здания переходит в силу закона и право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, если у продавца здания земельный участок находится на этом праве. Некоторые регионы идут по этому пути, о чём будет сказано ниже, но такой подход крайне не выгоден государству с политико-экономической точки зрения, т.к. и законодательные, и исполнительные органы государства преследуют цель полностью отказаться от ограниченных вещных прав на землю и свести земельный строй России к двум титулам: аренде и собственности. Данная тенденция весьма наглядно прослеживается, например, в Московском и Северо-Западном регионах.

      Подобная противоречивость судебной практики свидетельствует о том, что действующее законодательство в этой области явно устарело и нуждается в приведении его в соответствие с экономическими реалиями. Пока же следует больше уделять внимание серьёзному доктринальному толкованию норм права, чем, в частности, занимаются научно-консультативные советы, действующие при арбитражных судах.

      Смотрите так же:

      • Вступить в наследство неприватизированной квартиры Как происходит наследование неприватизированной квартиры? Как вступить в наследство по закону? Получение наследства — всегда вопрос непростой и очень редко когда разрешается без «разборок». Особенно, если есть, что делить, например — квартира. Часто доходит […]
      • Правилами обращения со строительными отходами в санкт-петербурге Технологический регламент обращения со строительными отходами (ТРОСО) В соответствии с утвержденными Правительством Санкт-Петербурга правилами обращения со строительными отходами (Распоряжение № 1112-ра от «15» мая 2003 г.), юридические лица и индивидуальные […]
      • Правила ухода за аквариумом Как правильно ухаживать за аквариумом в домашних условиях Основные правила ухода за аквариумом для начинающих Итак, в нашей статье с видео, что нужно делать и как правильно ухаживать за аквариумами в домашних условиях? Для начала, всегда наливайте в аквариум […]
      • Ставка транспортного налога в курганской области за 2018 год Онлайн калькулятор транспортного налога в Курганской области на автомобиль по ставке 2018 года Транспортный налог — налог, взимаемый с владельцев транспортных средств, является региональным т.е каждый регион сам определяет величину порядок и сроки уплаты […]
      • Претензия на работодателя о невыплате расчета при увольнении Жалоба о невыплате расчета - можно ли сразу обращаться в трудовую инспекцию? Аноним вы вправе обратиться сразу в Инспекцию по труду с жалобой и уже на основании вашего заявления проведут проверку. Предупредите работодателя лично о том что вы обратитесь в […]
      • Субсидии семье в краснодарском крае 2018 Жилищная программа для молодых семей Алтайского края в 2018 году Успешная реализация проекта «Молодая семья» позволила продолжить его действие на более длительный срок. В 2017-2018 гг. условия программы не изменятся. Однако нужно знакомиться с региональными […]
      • Материнский капитал в какой срок оформлять Сроки оформления и получения материнского капитала в 2018 году Многих семейных людей сегодня интересуют сроки оформления и получения материнского капитала. Но правительство все чаще говорит о возможной заморозке или прекращении действия программы. Такие […]
      • Кто имеет право быть наблюдателем на выборах Кто имеет право быть наблюдателем на выборах Для наблюдателей Сбор средств Как стать наблюдателем на выборах? Стать наблюдателем очень просто. Для этого не требуется специального образования. Если Вам больше 18 лет и Вы гражданин РФ, то имеете полное […]