Новый закон о продаже долей в квартире

Содержание:

Новый закон о продаже долей

Вы имеете долю в квартире и, по каким-то причинам, вам необходимо ее продать? Ситуация типичная для российской действительности. Но при оформлении сделки следует учитывать изменения, периодически появляющиеся в законодательстве. Для того чтобы не забыть обо всех нюансах, проще всего обратиться к специалистам в области недвижимости. В противном случае оформление может затянуться или вызвать ряд нежданных проблем.

Новый закон о продаже долей, вступивший в силу с начала 2017 года, говорит об изменении порядка продажи собственности, принадлежащей нескольким гражданам, то есть государством устанавливаются новые правила именно касаемо долей. Так отныне человек, решивший выставить на продажу принадлежащую ему долю недвижимости, должен оповестить других собственников о своем намерении расстаться с принадлежащей ему площадью.
Данное извещение оформляется в письменном виде с учетом всех существующих условий, которые включают и стоимость объекта. То есть, собираясь продать долю в квартире, следует учитывать преимущественное право остальных собственников на приобретение.

По сути ничего не изменилось, лишь узаконилось то, что до этого совершалось на практике. Имея на руках нотариально заверенные отказы сособственников, владелец по истечении месяца ожидания, имеет право продажи собственности стороннему лицу. Данный факт может произойти и ранее в случае «досрочного» оформления письменных отказов всех, кто обладает преимущественным правом приобретения доли в жилище.

Такой вариант продажи долей недвижимости использовался и ранее, но теперь, когда принят новый закон о продаже долей, он подтвержден на государственном уровне и является общепринятой нормой.
Также согласно недавно принятому закону сделки с долевой собственностью отныне подлежат обязательной сертификации у нотариуса. Отныне любые операции с долями (купля-продажа, мена и т.д.) совершаются только при участии нотариуса. Что, безусловно, станет причиной некоторых дополнительных расходов.

Обратившись в нашу фирму, вы получите консультацию по изменениям в законодательстве. Мы поможем вам сориентироваться в принятых нормах и осуществить сделку согласно всем правилам. Опытные юристы готовы предложить свою помощь в ее проведении. Кто-то, а они точно всегда в курсе новых законопроектов и поправок!

Juris Info

Как продать долю в квартире в 2018 году

На сегодняшний день актуальным вопросом является продажа долей в квартире собственниками. Новый закон 2018 года имеет ряд нововведений. Как известно, в приватизированной квартире может быть несколько собственников, разделяющих место жительства на доли. Это не обязательно должны быть родственники. Но порой даже родственные связи не выручают, если дело доходит до продажи долей. Собственникам приходится натыкаться на ряд существенных препятствий.

Например, однокомнатная квартира — два хозяина. Каким образом в таком случае можно продать одну долю, то есть, половину квартиры? Частый случай, когда один из собственников не хочет продавать свою собственность. Плюс, существует такое понятие, как преимущественное право.

Если собственников столько же, сколько комнат, это упрощает задачу по понятным причинам. Отметим, что гражданин имеет право лишь на комнату. Такие помещения, как санузел, кухня, коридор, балкон и т.д. являются местами общего пользования. В данной статье мы рассмотрим различные варианты продажи долей жилплощади. Мы подготовили пошаговую инструкцию для того, чтобы вы не совершали ошибок при сделке.

Как продать свою долю жилплощади

Если вы решили продать свою долю жилплощади, вы должны знать, что можете распоряжаться только официально выделенной долей, которую представляется возможным оценить. Как правило, этот вопрос решается между собственниками. Но не всегда они могут разумно и справедливо поделить. Тогда дело решается в судебном порядке, и уже исходя из решения и предоставленных документов на долю, гражданин может распоряжаться своим имуществом.

Как выделяется доля для продажи

При выделении в обязательном порядке о своем решении необходимо оповестить всех остальных совладельцев. По части 1 статьи 250 Гражданского Кодекса РФ, остальные участники имеют в приоритетном порядке право на покупку, и рассчитывать они могут на ту же стоимость доли, как и для любого иного потенциального покупателя. В случае отказа остальных собственников, гражданин продает свою территорию на рынке. Часто на долю могут претендовать несколько совладельцев. В таком случае продавец сам решает, кому пойдет продажа.

Выделять долю необходимо в натуре. Если собственники не пришли к общему знаменателю, вопрос решается судом, путем простейшей математики. Например, если есть 2 собственника долей квартиры общей площадью 50 кв.м., заявителю представляется ровно половина, а именно площадь в 25 кв.м.

Какой налог с продажи доли в квартире в 2018 году

Естественно, это один из самых интересных вопросов данной темы — налогообложение. Дело в том, что по Налоговому Кодексу РФ, после того, как сделка свершилась, от прибыли продавца взимается 13%. Тем не менее, стоит знать определенные нюансы с НДФЛ.

Вы должны знать, что сделки с прибылью до 1 миллиона рублей не облагаются налогом. Если прибыль выше этой суммы, то налог взимается с суммы при вычете 1 миллиона рублей. Допустим, сделка состоялась и доход составляет 1.5 млн. руб. Налог можно высчитать по следующей формуле:

(1.5 — 1.0) х 0.13 = 65 000 руб.

По статье 217 Налогового Кодекса РФ пункту 17.1, если доля принадлежит гражданину больше трех лет, налог выплачивать не нужно.

Можно ли продать половину собственной доли квартиры

Если площадь доли собственника позволяет, то он может продать лишь часть ее. Далее владелец недвижимости следует вышеуказанному принципу, то есть, изначально оповещает всех остальных участников, и если те отказывают, то перед продавцом встает выбор, как именно действовать:

  • Продажа микродоли и последующая продажа всей остальной части недвижимости одаряемому, так как последний теперь уже является одним из владельцев, и имеет приоритетное право.
  • Продажа доли без договора купли-продажи. Для этого владелец дарит всю свою часть недвижимости, после чего получает средства.
  • С юридической стороны самым актуальным будет способ отдать часть собственности в залог. На полную стоимость таким образом оформляется заем.
  • Как продать долю , если она принадлежит несовершеннолетнему ребенку

    Ситуация усложняется, если лицо, не достигшее совершеннолетия, является владельцем доли приватизированной квартиры. Несовершеннолетний не имеет права распоряжаться недвижимостью без согласия органов опеки и попечительства. Если процесс начался, в любом случае на первом месте будет интерес несовершеннолетнего ребенка. Операция не состоится, если данная доля является единственным местом проживания ребенка, или же при продаже условия жизни будут снижены. В таком случае сделка проведена не будет.

    Для решения этой проблемы потенциальный покупатель должен предоставить документацию, подтверждающую, что в случае продажи доли на имя несовершеннолетнего будет открыт отдельный банковский счет, на который поступят необходимые средства, либо сам ребенок будет обеспечен жильем в другом месте, но опять же, без ухудшения условий жизни.

    Продажа доли в квартире, если второй собственник не согласен

    Весьма часто совладельцы имущества не могут прийти к общему, устраивающему обе стороны решению. Бывают и другие случаи, как, например, не представляется возможным выяснить, где обитает на данный момент второй собственник, или же последний не выходит на контакт умышленно.

    В любой непонятной ситуации правильным будет действовать по закону. Если доля принадлежит гражданину в натуре или через суд, он имеет право ее реализовать. Остальные участники препятствовать этому не имеют право, даже при учете того, что имеют преимущество перед остальными покупателями. По закону продавец обязан оповестить государство о продаже доли квартиры. Далее действия должны быть следующими:

    1. В первую очередь, причем, не только в данной ситуации, а и в другой затруднительной, постарайтесь все решить мирно. Оповестите всех заинтересованных лиц о своих намерениях, сообщите, что по деньгам и предложите приобрести свою долю.
    2. Если остальные участники дают отказ, отправьте им соответствующее заказное письмо, что в будущем может стать доказательством в суде, что вы приняли все необходимые меры, при этом не нарушая закон.
    3. Если вы не можете выйти на связь с совладельцем и понятия не имеете, где он обитает, но знаете место, где он проживал в последний раз, поступите, как в предыдущем пункте, а именно, отправьте заказное письмо с уведомлением о получении.
    4. Обязательно обращайте внимание на любые детали. Ведь если у совладельцев будут доказательства, что вы не извещали их о своих намерениях по поводу продажи доли в квартире, впоследствии они запросто смогут при помощи суда отобрать ваше имущество.
    5. На самом деле продать свою долю квартиры в 2018 году не так уж и сложно. Если вы все сделали по уму, а от остальных совладельцев не был получен внятный ответ, вы в праве распоряжаться своей доле по своему усмотрению. Если все так, то даже если дело дойдет до суда, он будет на вашей стороне. А всего-то и нужно, что действовать по закону.

    Как продать долю в ипотечной квартире

    Интересный случай, когда граждане пытаются продать долю в квартире, взятой в ипотеку. Такие ситуации встречаются реже обычных, но бывает. В большинстве случаев к такому решению люди приходят, если будучи молодоженами взяли жилье в ипотеку, после развелись и теперь пытаются поделить недвижимость, за которую еще не выплачены средства.

    Опять же, изначально вариант покупки доли в ипотечной квартире должен рассмотреть второй супруг, так как у него имеется приоритет. Помимо всего прочего, необходимо оповестить банк, и если будет дан отказ, сделка не состоится.

    Чаще всего второй супруг соглашается выкупить вторую часть квартиры. При этом даже банковская структура не может помешать, так как оставшийся долг просто будет записан на нового владельца. Если же доля продается постороннему человеку, тут нужно действовать следующим образом:

  • Проще всего выплатить свою часть задолженности по ипотеке, после чего уже продавать свою долевую собственность.
  • Можно попробовать договориться с банком о продаже доли, только этот вариант не самый подходящий. Данная структура в этом вопросе вряд ли пойдет вам навстречу.
  • Провести беседу с банковскими сотрудниками по поводу перевода ипотечного долга на нового владельца доли в квартире.
  • Продать квартиру целиком по обоюдному согласию экс-супругов, после чего разделить средства. Тут уже все упирается в решение второго супруга.
  • Новые правила продажи доли в квартире

    Продажа доли в квартире сопряжена с целым рядом мероприятий, которые должен произвести собственник, желающий осуществить данную процедуру. Со 2-го июня 2016 года в правовую силу вступил Федеральный закон 172 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Этот закон внес корректировки в действующий ФЗ-122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Однако он утрачивает силу в январе 2020 года. Как изменятся производимые операции с недвижимостью, находящейся в долевой собственности, рассмотрим в статье.

    Для тех, кто задался вопросом приобретения недвижимости, актуальной будет информация и из ФЗ 214 об участии в долевом строительстве (действующая редакция).

    Можно ли продать долю в квартире?

    Процедура продажи доли в квартире на сегодняшний день считается сложной сделкой с недвижимостью. Главным условием является приватизация жилища. Приватизированная квартира может иметь несколько владельцев и не всегда они будут являться друг другу родственниками. Препятствием для осуществления данной процедуры может выступать несогласие соседей на прописку в квартире постороннего лица или заявление о преимущественном праве покупки одного из жильцов. Если не соблюсти последний пункт, ущемленный в своих правах долевой собственник может защитить свои интересы через суд.

    Изменения в законе запретили заключать сделки с недвижимостью в долевой собственности без участия нотариуса. Теперь без соответствующего нотариального заверения Росреестр не осуществит регистрацию сделки по продаже доли в квартире.

    Процедура продажи доли в квартире: новый закон

    Закон о долевой собственности на дом обязывает собственников недвижимости производить различные сделки с ней через нотариуса. В задачи нотариуса входит проследить с юридической точки зрения, чтобы ничьи интересы в ходе процедуры продажи доли в квартире не были ущемлены, в том числе не допустить мошенничества.

    Также по новому закону были ужесточены меры проведения сделок с жильем, чьим собственником является несовершеннолетний. Как и в первом случае, потребуется нотариальное заверение. Это поможет защитить интересы не достигших совершеннолетия детей и уберечь их от недобросовестных опекунов, родственников.

    Как продать по закону долю в квартире?

    ФЗ о долевой собственности оговаривает следующий порядок действий при процедуре продажи доли в квартире:

  • собственник, желающий продать свою долю, обязан уведомить остальных владельцев о своем желании в письменной форме. В уведомлении должна содержаться такая информация, как стоимость и условия продажи. Если собственник нарушил преимущественное право других совладельцев, то в течение 3-х месяцев те могут потребовать через суд защиты своих прав;
  • в течение месяца следует ожидать ответа от других собственников жилья. Если желание участвовать в сделке выразили несколько владельцев, то предпочтение отдается лицу, предлагающему лучшую цену;
  • если по прошествии 30 дней никто не изъявил желание осуществить покупку на прописанных условиях, собственник жилья имеет право предложить совершить сделку по передаче доли в квартире посторонним лицам.
  • При получении отказа в письменной форме от всех владельцев жилья, продавец доли в квартире может осуществить сделку ранее отмеченного срока. С желающим купить долю в квартире составляется договор купли продажи, обязательно заверенный у нотариуса.

    Список необходимых документов

    Любая сделка требует сбора и подготовки необходимой документации. Для осуществления купли продажи через нотариуса потребуется следующее:

    • письменный отказ всех содольщиков от покупки;
    • при отсутствии вышеуказанного отказа следует приложить доказательства осуществления действий, направленных на уведомление совладельцев;
    • свидетельство-документ о госрегистрации доли в квартире, при ее отсутствии выписка из ЕГРП;
    • технический паспорт из БТИ;
    • кадастровый паспорт;
    • письменное согласие, заверенное у нотариуса, супруга/супруги;
    • документы, удостоверяющие личность сторон;
    • согласие органов опеки, если в сделке участвует несовершеннолетний;
    • собственно договор купли продажи доли в квартире.
    • Для составления соглашения о сделке потребуется указание следующей информации — ФИО, сведения из удостоверения личности, адрес регистрации всех участвующих сторон. Далее следует описание объекта соглашения — количество долей и другие признаки квартиры, а также стоимость соглашения.

      Если нотариус признает правомерность сделки, то все документы заверяются и следует подписание договора. Затем документация перенаправляется для госрегистрации в Росреестре. По закону она осуществляется в течение 3-х дней, вместо ранее указанных 18-и дней.

      Налогообложение

      Существует нотариальный тариф для удостоверения вышеуказанной сделки — 0,5% от стоимости доли в квартире. Данный тариф выплачивается 1 раз и размер суммы не может быть меньше — 300 рублей и превышать 20000 рублей. Также следует уплатить госпошлину за госрегистрацию в размере 2000 рублей.

      Согласно Налоговому Кодексу с собственника также взимается 13% от суммы данной сделки. Причиной тому может быть — владение недвижимым имуществом меньше 3-х лет и последующей его продажей за сумму, превышающую его покупку. Собственник, продающий свою долю в квартире, получает доход от сделки, который облагается НДФЛ. Законодательство позволяет снизить размер налога — сделка на сумму до 1 миллиона рублей налогом не облагается, если же сумма превышает установленный размер, то расчет ведется с вычетом миллиона.

      Рассмотрим на примере:

      Допустим, стоимость доли в квартире — 1,5 миллиона рублей, то налогообложение составит по формуле:

      (1,5 — 1,0) х 0,13 = 65.000 рублей

      Налоговый вычет не может составлять сумму больше 260.000 рублей.

      Как продать долю в квартире третьему лицу без согласия второго собственника?

      Продажа доли в квартире сопровождается трудностями и разногласиями между несколькими собственниками. В основном проблемы связаны с тем, что части жилплощади, принадлежащие отдельным гражданам, точно не определены в натуре. За жителями не закреплены определенные комнаты, а потому приватизированная жилплощадь принадлежит собственникам целиком.

      В связи с этим, продажа части в общей собственности происходит довольно сложно. Помочь с оформлением сделки поможет пошаговая инструкция, представленная в статье.

      Как правильно выделить долю в квартире для продажи — пошаговая инструкция

      Перед тем, как продать свою долю жилплощади третьему лицу, необходимо ее выделить. Эта процедура обязательна независимо от того, находится недвижимость в совместной собственности или же в долевой.

      Совместная собственность подразумевает под собой те случаи, когда имущество находится во владении нескольких граждан, но их метражи не определяются. При долевой собственности, напротив, каждый из совладельцев имеет право лишь на определенную часть, которая обычно указывается в виде дроби (1\2, 3\5 и т.д.). При этом не определено, какой именно участок принадлежит каждому из них.

      Для оформления договора можно произвести выделение из общего имущества. В результате гражданину передается часть помещения в натуре, соответствующая его метражу. Такая процедура может осуществляться как по взаимному договору владельцев, так и через суд.

      Как выделить часть недвижимости — пошаговая инструкция:

    • Первый шаг: определения выделяемой части жилплощади. Согласно закону, при выделении в натуре доли не должны утрачивать своего прежнего предназначения. Отделить часть жилплощади можно только тогда, когда каждая из них будет иметь отдельный вход, а также кухню, санузел и т.п. Иногда для этого необходимо изменить планировку жилплощади и сделать ремонт. После внесения изменений необходимо заказать технический паспорт в БТИ по месту регистрации;
    • Второй шаг: заключение соглашения или решение суда. Если владельцы приняли общее решение о выделе, они должны произвести оформление выдела доли недвижимости через нотариуса. Соглашение должно содержать в себе подробную информацию о недвижимости и заверяться подписью второго собственника. Чтобы узнать, как составить соглашение правильно и не упустить главную информацию, желательно использовать образец договора. Если согласия о разделе жилищной площади достигнуть не удалось, владельцу необходимо подать заявление в суд, после чего произойдет принудительная процедура выделения;
    • Третий шаг: регистрация прав собственности в Росреестре. Процесс выделения помещения происходит на основании либо, соглашения собственников, заверенного у нотариуса, либо судебного решения, если процедура происходит без согласия второго собственника.
    • Какие документы нужны для продажи доли в квартире в 2018 году?

      В 2018 году для регистрации изменения в праве собственности необходимо обратиться в Росреестр и предоставить следующие документы:

    • Заявления о гос. регистрации собственников. При этом один собственник регистрирует право на ту часть жилплощади, которая выделяется, а другие – на изменения прав собственности соответственной жилищной площади;
    • Соглашение о выделе в натуре по одному экземпляру каждому совладельцу и один – для государственного органа, либо решение суда — два экземпляра;
    • Документы, подтверждающие личности сторон;
    • Документы, подтверждающие права собственности сторон;
    • Разрешения органов опеки, если совладельцем недвижимости является несовершеннолетний ребенок;
    • Доверенность, в случае отсутствия одной из сторон;
    • Паспорт БТИ.
    • Также стороны должны будут оплатить госпошлину за процедуру регистрации прав собственности.

      Продать долю в квартире — образец уведомления о продаже доли

      При продаже частицы жилища, собственники недвижимости обладают преимущественным правом ее приобретения. Перед тем, как оформить продажу имущества третьему лицу, в обязательном порядке нужно уведомить об этом других жильцов. Только после получения от совладельцев отказа в письменной форме, человек получает право продать свою долю третьему лицу.

      Без согласия второго собственника, который не был уведомлен о передаче прав собственности, сделка не может быть заключена. Данное уведомление имеет неограниченный срок действия и должно быть оформлено письменно. В бумаге необходимо подробно указать все условия, которые будет включать договор-купли-продажи. Чтобы узнать ответ на вопрос «как написать уведомление», можно скачать образец и использовать его в качестве шаблона. Также с написанием и оформлением всех бумаг может помочь юрист.

      Продажа долей в квартире закон 2018 — изменения закона

      Новый закон о налоге с продажи доли квартиры устанавливает новые правила оплаты НДФЛ. Раньше купленное жилье можно было продать, не оплачивая налог в 13%, в трехлетний срок. По новым правилам, если недвижимое имущество было куплено в 2016 году, то данный срок продлевается до 5 лет.

      Такое нововведение позволяет ограничить возможность спекулянтам незаконно увеличивать свой капитал. Тем не менее, это правило обходит сделки, заключенные между родственниками.

      Изменения также проявились в том, что отныне сумма, за которую продается недвижимое имущество, не должна быть меньшей, чем 70% от ее кадастровой стоимости. Если этот показатель ниже, то при расчете налога за основу берется сумма, указанная в кадастре.

      Продать долю в квартире третьему лицу — пошаговая инструкция договора

      При оформлении сделки может помочь пошаговая инструкция:

      • Первый шаг: составление договора купли-продажи третьему лицу. В договоре обязательно нужно указать информацию об обеих сторонах сделки, подробные сведения о жилплощади и ее стоимость. Если часть дома переходит на правах общей собственности, в текст договора также должна быть включена информация о правах третьих лиц на жилище, так как без согласия второго собственника или нескольких собственников сделка заключается с дополнительной процедурой;
      • Второй шаг: посещение нотариуса. Закон устанавливает, что сделки об отчуждении части недвижимости поддаются нотариальному удостоверению;
      • Третий шаг: составьте передаточный акт. Документ о передаче необходим для подтверждения перехода собственности от продавца к новому собственнику;
      • Четвертый шаг: зарегистрируйте права собственности на жилплощадь. Изменения регистрируются в Росреестре или же в МФЦ. Процедура включает в себя уплату налога и госпошлины в 2 тыс. рублей.
      • Как продать долю в квартире без согласия второго собственника?

        Нельзя свободно продать третьему лицу свою частицу в квартире без согласия второго собственника, как если бы это было ООО. Для начала необходимо оформить предложение о продаже своих метров другим собственникам. При этом предложенная цена должна оставаться без изменения и соответствовать той сумме, по которой в будущем будет оформляться договор продажи третьему лицу. Если собственники не желают купить предложенную им долю, они должны срочно составить письменный отказ и заверить его у нотариуса.

        В том случае, если другой жилец отказывается оформлять нотариально заверенный отказ, продать недвижимость можно без согласия второго собственника.

        Альтернативным вариантом может быть оформление дарственной. По закону, часть имущества может быть подарена третьему лицу без согласия второго собственника. Тем не менее, дарение должно быть безвозмездным, а потому исключает возможность передачи денег или других ценностей в обмен на передаваемый участок жилища. Оформление дарения не требует также разрешения органов опеки, если часть жилплощади принадлежит несовершеннолетнему ребенку.

        Продажа квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка — образец уведомления

        Для того чтобы законно продать недвижимость, в которой некоторая часть принадлежит несовершеннолетнему ребенку, важно получить разрешение органов опеки. Органы опеки также необходимо уведомить в письменном виде. Для этого можно использовать образец. Чиновники проверяют, не ущемляются ли при этом права несовершеннолетнего ребенка и не противоречит ли сделка его интересам за счет отцовского или материнского желания.

        Закон устанавливает неограниченный срок действия уведомления о продаже частицы в жилище. Для осуществления сделки родители или опекуны несовершеннолетнего владельца должны составить заявление в присутствие инспектора УЗСН. Без согласия органов опеки заключить договор купли невозможно. После получения одобрения нужно повторить действия, которые содержит пошаговая инструкция.

        Можно ли продать долю в квартире полученной по наследству?

        После получения имущества в наследство граждане могут проводить с ней любые сделки, то есть ее можно продать. Однако покупка может совершиться не в срок трех месяцев после открытия наследства, а уже после оформления права собственности на долю. Несмотря на то, что само получение имущества в наследство не подлежит налогообложению, при последующих сделках новые собственники обязаны оплачивать налог по общим правилам.

        Таким образом, наиболее оптимальный вариант – выделить долю квартиры, если это возможно. В таком случае ее можно будет беспрепятственно отчуждать без согласия второго собственника. В ином случае продажа третьему лицу части в квартире хоть и возможна, но занимает долгий срок и требует немалых усилий.

        Продажа доли квартиры в долевой собственности в 2017 году

        Схема мошенничества

        Адвокат по недвижимости

        Гордон Андрей Эдуардович

        После «революционных» изменений гражданского законодательства 2013 года, изменений закона о регистрации прав лета 2016 и вступивший в силу с января 2017 года новый закон «О регистрации недвижимости» №218-ФЗ мы ожидаем роста мошенничеств на рынке жилой и не жилой недвижимости России.

        Дело в том, что в результате изменений 2016 года с 15 июля прекратили действие выданные свидетельства о праве собственности на недвижимость, а новым собственникам свидетельства больше не выдают.

        Собственность подтверждается только сведениями нового Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), в который объединили существовавшие ранее реестр ЕГРП и Кадастр недвижимости.

        Главное нововведение 2017 года – возможность регистрации прав по любому объекту недвижимости на территории России в любом территориальном отделе регистрационной службы России. То есть собственность на квартиру в Москве можно регистрировать подавая документы во Владивостоке.

        Аналогично можно регистрировать на квартиры и иную недвижимость обременения, запреты и т.д.

        Не приходится сомневаться, что многие удобные изменения законодательства могут быть использованы не чистыми на руку гражданами.

        По рекомендации из одного крупного агентства недвижимости Москвы к нам обратился посетитель, который поведал историю одного мошенничества при продаже долей квартиры в конце 2016 года.

        Продажа доли квартиры в долевой собственности в 2017 году

        Продажа доли квартиры в долевой собственности в 2017 году проходит в порядке, действовавшем в 2016 году, хотя теперь этот порядок установлен с учетом нового закона «О государственной регистрации недвижимости» №218-ФЗ.

        Основное правило – продажа доли квартиры третьему лицу (не собственнику одной из долей) возможна только если долю не купят собственники других долей квартиры или они не откажутся от покупки – преимущественное право покупки доли (статья 250 Гражданского кодекса РФ).

        Реализуя это правило продавец доли обязан направить уведомления о продаже доли другим участникам долевой собственности на квартиру.

        Второе правило – все сделки по отчуждению долей квартир совершаются только в нотариальной форме, в противном случае эти сделки – ничтожны.

        Вместе с тем, при покупке долей покупатель должен знать: нотариус обязан обеспечить законность сделки, которую он удостоверяет. На проведение проверок долей, квартир, предыдущих сделок с долями и квартирами, проверку пользователей квартиры у нотариуса нет полномочий, и это не отнесено к его обязанностям.

        Продавец должен знать: нотариус не организует проведение расчетов по сделкам.

        За обнаруженные после сделки проблемы полную ответственность несут ее стороны.

        Схема мошенничества с долями квартир

        Схема мошенничества с долями квартир много, один из свежих случаев произошел перед новым годом.

        Москвичу по наследству перешла квартира в одном из престижных районов Москвы с видом на Новодевичий монастырь.

        С целью обмена на загородный дом москвич занялся продажей квартиры. Покупатель нашелся достаточно быстро. Документы на квартиру были собраны еще с момента оформления наследства, осталось только провести оформление сделки купли продажи и гос регистрацию.

        Покупатель попросил оформить продажу квартиры на нескольких собственников, поскольку он с родителями жены меняет район, и они просит оформить доли квартиры на них.

        Покупатель и его родственники оказались милыми интеллигентными и обеспеченными по виду людьми. Сам покупатель – юрист, взялся оформить сделку. У продавца был опыт оформления собственности на наследство, и продажи дачи.

        Выбрали банк, заказали ячейки. В назначенный день совершили 4 сделки с четырьмя долями квартиры.

        По прошествии установленного срока в МФЦ был получен только один договор купли продажи на долю покупателя, а документы на остальные три доли – нет. Оказалось, что трое родственников не подали документы на регистрацию. Найти этих покупателей не удалось. По месту регистрации они не проживали.

        Согласно договору на аренду банковских ячеек за истечением срока доступа к ячейкам продавца, доступ получили покупатели и забрали из ячеек деньги.

        Фишка была в том, что продажа квартиры проводилась по заниженной цене, поскольку была в собственности продавца менее 3-х лет, да и получена по наследству.

        Самое удивительное, что у продавца не оказалось на руках подлинников договоров купли-продажи долей этим «родственникам». Их предусмотрительно забрал покупатель ¼ доли.

        Что произошло:

        Фактически продавец продал мошенникам трехкомнатную квартиру за бросовую цену. Дело в том, что покупатель как-то уговорил продавца не просто продать квартиру четверым собственникам, а заключить отдельный договор купли-продажи на каждую долю с каждым из покупателей! Учитывая, что цена квартиры была значительно занижена, в соответствие с договорами продавец может требовать от покупателей уплаты цены, указанной в договоре, а не ту рыночную цену, за которую он реально продавал квартиру.

        Что будет дальше, сказать не сложно:

      • У квартиры появился новый сособственник ¼ доли. Законность этой сделки, самой по себе, опровергнуть сложно, закон полностью соблюден.
      • Собственник уже сообщил о намерении вселиться в квартиру и там жить. Если продавец будет возражать, будет получено решения суда о вселении.
      • Оставшиеся доли скорее всего будут оформлены на покупателей. Договоры у них оформлены в точном соответствие с законом. А срок подачи документов на регистрацию перехода права собственности в законе не ограничен.
      • Далее, по обстоятельствам. Но скорее всего мошенники просто выплатят продавцу цену, указанную в договорах.
      • При этом, для регистрации права собственности они потребуют присутствия продавца, а в случае его отказа обратятся в суд.

        Перспектива обвинения в мошенничестве – ничтожна, покупатели не откажутся выплатить те небольшие суммы, что указаны в их договорах на покупку долей.

        А вот отменить продажу квартиры продавцу по видимому не удастся.

        Как отменить продажу квартиры

        Как отменить продажу квартиры, в данной ситуации, большой вопрос. Скорее всего, это будет сделать очень сложно, если вообще возможно. Согласно закону о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (действовавшего на момент совершения сделки) зарегистрированное право собственности на недвижимость можно оспорить только в судебном порядке.

        Покупатель не учел, что с 2013 года сделки с недвижимостью не требуют государственной регистрации и вступают в силу сразу после подписания договора.

        Продавец считал, что он в безопасности, пока не зарегистрированы договоры. То есть, что пока договоры не зарегистрированы, их не существует и он ничего не обязан.

        С юридической точки зрения договоры изготовлены безупречно.

        Если покупатели не откажутся платить цену договора, оснований для каких-то претензий у продавца просто нет. Договоры заключены и исполнены. Собственность будет переоформлена на новых собственников.

        Претензии будут скорее к продавцу, поскольку с его слов он препятствует вселению в квартиру первого покупателя, и отказывается подавать заявления на переоформление оставшихся ¾ долей квартиры на оставшихся трех покупателей.

        По Гражданскому кодексу РФ отменить продажу квартиры, в данном случае, это значит признать недействительными каждый из четырех договоров купли-продажи доли квартиры.

        Случаи и основания для признания сделок недействительными изложены в статьях 168 – 179 Гражданского кодекса РФ. В сложившейся ситуации с учетом полученных от продавца сведений мы не выявили наличие признаков, позволивших бы продавцу рассчитывать на положительное решение суда.

        Ошибки при продаже квартиры

        Продавец допустил типичные ошибки при продаже квартиры:

        1. Самостоятельная продажа квартиры без участия специалиста юриста или риелтора.

        В данном случае продавец совершал сделку самостоятельно, не имея соответствующих знаний и опыта.

        При желании сэкономить, возможно найти покупателя или продавца самому, но подготовку сделки и ее проведение необходимо доверить специалисту.

        Проверку юридической чистоты квартиры при покупке может сделать только юрист по недвижимости.

        2. Экзотические требования покупателя, или условия совершения сделки.

        В данном случае продавца должно было насторожить требование заключения четырех отдельных договоров, с каждым из покупателей долей.

        При совершении аналогичных сделок заключается один общий договор, и он оформляется для каждого из покупателей.

        Соответственно в случае возникновения вопросов при регистрации права собственности «зависнет» регистрация права у всех покупателей, а не как в данном случае. И подача документов на регистрацию по одному договору осуществляется только одновременно при наличии всех участников сделки.

        3. Подлинники заключенного договора продавец всегда держит при себе до сдачи их на регистрацию. Возможно их передавать третьему лицу – своему юристу по сделке с недвижимостью, риелтору.

        4. Расчеты, в данном случае, должны были быть взаимоувязаны, поскольку продается не доли сами по себе, а квартира как целое.

        Если у Вас имеются какие-либо вопросы об изменениях в законодательство о собственности на недвижимость в 2017 году, рассмотренных выше, пожалуйста, обращайтесь к нам.

        Минимальная доля в квартире: новый закон 2018 года

        Доля в квартире согласно новому закону теперь может быть реализована только в том случае, если ее метраж соответствует установленной норме. Если ранее допускалось продать даже полметра, то теперь подобным образом действовать не получится. Что касается порядка самой процедуры реализации, здесь алгоритм действий практически не претерпел изменений – процесс по-прежнему обладает рядом тонкостей, в основном затрагивающих момент получения согласия на сделку от остальных собственников помещения.

        Закон о продаже доли в недвижимости

        До недавнего времени практика реализации небольших долей в квартире была весьма распространена, что обычно выражалось в продаже настолько маленьких частей жилплощади, что проживать на них не представлялось возможным. Однако долевая собственность на жилище так или иначе возникала, к тому же можно было без проблем прописаться.

        Возможность проведения подобных сделок повлекла за собой образование ряда мошеннических схем, в частности, связанных с приобретением нескольких небольших долей в одном помещении с целью дальнейшего выживания его реальных собственников. Словом, результатом разрешения продажи микродолей выступили многочисленные аферы и обманы обычных граждан.

        К тому же покупка части квартиры значительно упрощала регистрацию и поиск места труда для приезжих, следствием чего выступил приток мигрантов. Причем последние нередко проживали в одной квартире целыми десятками.

        Перечисленные причины привели к созданию законопроекта о запрете отчуждения микродолей, поступившего на рассмотрение еще в декабре 2017 года. А вот уже в июне новый закон о продаже доли в квартире был одобрен.

        Суть проекта заключается в следующих основных моментах:

      • Доля в общей собственности на квартиру может быть образована и отчуждена только в том случае, если ее итоговый размер позволит владельцу вселиться в помещение и проживать в нем со всеми удобствами. Проще говоря, на законодательном уровне установлена учетная норма в виде фиксированного значения метража. И вот если реализуемая доля меньше этой нормы – сделку продажи провести не получится.
      • Значение нормы устанавливается отдельно властями каждого региона РФ. Предположительно размер варьируется от 8 до 15 кв. м на одного человека. Например, в Москве норма составляет 10 кв. м. Если доля, предназначенная к продаже, составляет меньше указанного значения – продать часть жилья не удастся ни при каких обстоятельствах.

      Также предполагается, что регистрация проживающих в квартире не может быть проведена, если на каждого из них приходится доля в размере, не достигающим порога учетной нормы помещения. То есть, если даже доля куплена, ее владелец не сможет проживать в квартире, потому как размер приобретенной части слишком мал и не отвечает нормам. Исключение – родственники хозяина квартиры и в целом члены семьи (супруги, родители, дети, дяди, братья и так далее). Однако этот момент еще остается под вопросом.

      Важно уточнить, что положения законопроекта касаются лишь ситуаций отчуждения долей посредством реализации. Правило учетной нормы не распространяется на случаи, когда право на часть жилища возникает вследствие приватизации, раздела имущества между супругами, наследования либо иного законного права.

      Доскональное изучение вопроса не всегда гарантирует положительный исход дела. У нас на сайте вы можете бесплатно получить максимально подробную консультацию по вашему вопросу от наших юристов через онлайн форму или по телефонам в Москве (+7-499-938-54-25) и Санкт-Петербурге (+7-812-467-37-54).

      Порядок продажи доли в жилом помещении

      Собственник доли в жилом помещении, намеревающийся продать таковую, должен понимать – провести подобную сделку без согласия остальных владельцев не получится. Вдобавок в этом случае на первый план выступает преимущественное право прочих собственников, предполагающее выкуп реализуемой доли. Такая практика особенно актуальна для коммунальных квартир.

      А вот когда владельцы отказываются приобрести предложенную им часть жилища, ее допускается реализовать на рынке недвижимости. Причем такой отказ либо, наоборот, выражение согласия на продажу, требуется зафиксировать в письменной форме. Лишь после этого соглашение о реализации доли будет заверено нотариусом. Кстати, участие последнего теперь также обязательно.

      Если же говорить более подробно о том, как продать долю в квартире, обычно порядок действий включает такие этапы:

    • Выделение доли. Обычно при долевой собственности не указывается, какая именно часть принадлежит каждому совладельцу. В документах значение выражается в виде дроби, например, 1/3 от площади объекта. Соответственно перед продажей потребуется выделить долю, иначе говоря, определить, какой именно участок квартиры пойдет на продажу. Этот вопрос решается только при участии всех совладельцев и по обоюдному согласию, потому как использование жилья третьим лицом не должно нарушать их интересов. В ином случае, части распределяются через обращение в судебные органы.
    • Оценка стоимости доли. Допускается привлекать сторонних экспертов, но лишь при наличии у них сертификата на деятельность. Итоговое заключение оформляется в виде соответствующего акта, заверенного подписью специалиста и с указанием даты проведения процедуры.
    • Уведомление в письменной форме остальных собственников о продаже собственной доли в квартире. Бумага должна содержать цену и условия сделки. Если в качестве покупателя выступает сразу несколько совладельцев, продавец может выбрать среди них наиболее подходящего. Однако, если в течение месяца другие собственники не изъявляют желания приобрести реализуемую часть – долю допускается продать третьим лицам. Если же отказ от приобретения части жилища поступил от всех прочих собственников единовременно, допускается приступить к продаже ранее 30 дней с момента направления последним извещения о намерениях реализовать долю.
    • Поиск покупателя. Здесь все происходит стандартным способом через подачу объявления в СМИ, размещения текста о реализации доли на площадках в интернете.
    • Заключение договора между приобретателем и продавцом, и обязательное заверение бумаги у сотрудника нотариата. Последний проверит грамотность составленного соглашения, а также изучит правомерность текущей сделки, и лишь после этого заверит документ печатью и подписью.
    • Регистрация прав на долю в квартире, перешедших к новому владельцу с целью получения соответствующей справки и коррекции сведений в единой базе ЕГРН.
    • Продажа квартиры менее 5 лет в собственности — новый закон и его нюансы

      Законодательство РФ получило изменения в порядке проведения сделок по продаже квартир. Они касаются увеличения срока от 3 до 5 лет для проживания в квартире перед моментом её продажи. Тогда сделка не облагается налогом. Увеличение периода законодатели объясняют большим числом спекуляций на вторичном рынке. Продажа квартиры, находящейся менее 5 лет в собственности, по новому закону будет облагаться взносом, представляющим собой процент от стоимости сделки. А также изменения предполагается внести в нормы расчёта НДФЛ (Налог на доходы физических лиц).

      Новый закон о налоге на продажу квартиры

      Гражданам, желающим продать квартиру, пригодится информация об новшествах в законодательстве. Некоторые люди вообще не знают, платят ли налог при реализации квартиры. Изменения в НК РФ (Налоговом кодексе РФ) вступили в силу с 2017 года. Продажа недвижимости регламентируется сроками проживания в ней, порядком расчёта взносов в доход государства. Для некоторых категорий граждан предусмотрены льготы.

      При продаже квартиры у граждан появляется доход, который и берётся за основание для расчёта налога (НДФЛ). Стандартной ставкой являются 13% от этой суммы. Предусмотрены способы снижения фискальной нагрузки. Избежать оплаты взноса полностью могут те, кто являлся собственником продаваемой квартиры дольше 5 лет. Период прописан в НК РФ, как применяемый для жилых площадей, купленных после 1 января 2016 года.

      При реализации жилья, которым владели меньше 3 лет, необходимо сделать выплату в пользу бюджета государства.

      Трёхлетний срок остаётся неизменным при следующих условиях:

      Налог при продаже приватизированной квартиры или доли менее 3 лет в собственности

      Расчёт налога при продаже приватизированной квартиры делается в общем порядке. Но учитывается сокращение минимально необходимого срока владения, который отсчитывается от даты, прописанной в свидетельстве о праве собственности. Относительно долей жилплощади расчёт производится по иным правилам.

      Например, семья, включающая родителей с двумя детьми, имела равное для своих членов право собственности с 2009 года. Мать, умершая в 2016 году, завещала свою часть старшему сыну. В этом же 2016 остальные члены семьи приняли решение продать жильё.

      При этом её члены владели долями в размере:

      Все эти граждане были собственниками более 5 лет. Поэтому продажа может происходить без налогообложения. Сын получил дополнительную долю в 2016 путём наследования. Он тоже не платит взносы государству, поскольку давность исчисляется по первой доле. Следовательно, нужно обращать внимание на момент, когда была получена первая часть от жилплощади. Добавление долей не является поводом для налогообложения.

      В ситуации, когда граждане являются собственниками продаваемой квартиры более 5 лет, они не должны сдавать отчёты в контролирующий налоговый орган. Если некто владеет жильём менее требуемого срока, он может воспользоваться льготами, уменьшающими сумму выплат в казну. Ведь таковые предусмотрены изменениями в законодательстве.

      Налогообложение при продаже квартиры и покупке новой

      В ситуации, когда владелец квартиры продаёт свою жилую собственность и покупает новую, он может доказать, какие расходы понёс. Если доказательств нет, то здесь применим имущественный вычет. Например, отсутствуют документы, свидетельствующие о стоимости нового жилья. Или оно построено, но нет подтверждения цены стройматериалов.

      В первом случае есть другой способ понизить налоговые взносы. Человек должен предоставить достоверные сведения о расходах. Тогда возможно уменьшение налоговой базы. Граждане предоставляют договор купли-продажи нового жилья с указанием суммы или квитанции строительных затрат на возведение дома. НДФЛ снижается значительно даже при продаже квартиры, которая недолго находилась во владении, но стоит дорого.

      Например, гражданка продала квартирную жилую площадь за 8 млн. рублей и имеет документы о расходах на покупку нового жилья за 7 млн. рублей. Из 8 млн. вычитают 7 млн. и умножают полученный результат на 13%. Получаем 130 000 рублей, которые нужно заплатить в качестве налога. При отсутствии документов, подтверждающих расход, налог был бы больше. А именно: 8 000 000 млн. рублей, умноженных на 13%. То есть — 1 040 000 рублей.

      Был рассмотрен случай, когда купленное жильё стоило меньше проданного. Но если граждане несут убытки при продаже, они могут не платить налоги, если предоставят документальное подтверждение на покупку, строительство.

      Можно ли уменьшить налоговую нагрузку?

      В случае использования льготного налогообложения граждане обязаны уведомлять налоговый орган, сдавая детальный отчёт. Применяя послабления, государство облегчает налоговую нагрузку. Одним из способов является имущественный вычет при реализации квартиры. Это льгота представляет собой конкретную сумму, уменьшающую взнос, а именно — 1 млн. рублей. Фиксированный размер не является новшеством в законодательстве. Он был установлен и до изменений.

      Например, гражданка обзавелась квартирой год назад, а теперь продаёт её за 4 млн. рублей. Данное имущество ей подарил её близкий родственник. Она не несла расходов, связанных с покупкой. Налог (НДФЛ) рассчитывается следующим образом.

      4 000 000 — 1 000 000, умноженные на 13% = 390 000 рублей.

      Продавец своей квартиры, осуществляя сделку, обязан передать эту сумму в бюджет государства. Особенность льготы в том, что вычет применяется однократно на протяжении налогового периода. При продаже нескольких объектов сумма не делится по их числу. К примеру, если некоторый гражданин продал две квартиры по различным ценам, 1 млн. рублей вычитается из суммы одной из сделок. К этому прибавляется цена второй квартиры (вырученная сумма). Всё умножается на 13%.

      То есть — вычет применён лишь к одной квартире. Если бы гражданин продал второй объект недвижимости в следующем году, он вновь мог воспользоваться льготой. Данное послабление действует для всех категорий лиц, имеющих гражданство РФ.

      К льготной категории отнесены пенсионеры по старости и инвалиды. Им выделены преимущества при покупках объектов недвижимости. Но продавая квартиру, они платят налоги наравне с другими людьми.

      Кому можно не платить?

      Освобождаются от выплаты налога лица, которые продали свою бывшую квартиру в убыток, приобретая более дорогую недвижимость для будущего проживания. Условием является предоставление документов, подтверждающих подобную покупку или расходы на строительство. Например, гражданин реализовал квартиру, приобретенную в 2015 году по цене 3 млн. рублей. Затем он подтвердил документально покупку нового жилья стоимостью 4 млн. рублей.

      Налог рассчитывается по формуле: 3 млн. — 4 млн., умноженное на 13%, то есть — 0 рублей.

      При невозможности доказать убыточную продажу бывшей недвижимости, он заплатил бы налог 3 000 000, умноженные на 13%. То есть — 390 000 рублей.

      Об отчётности

      Граждане, желающие получить льготы, должны заполнить декларацию формы 3-НДФЛ и сдать её до 30 апреля, давая данные за прошедший год. Инспекция по месту жительства проверяет сведения и выдаёт квитанцию на оплату. Существует крайний срок — 15 июня, до которого обязательно следует оплатить бюджетный сбор. Подробнее о том, нужна ли декларация при продаже квартиры более 3 лет читайте тут.

      Отчётная информация должна быть достоверна и подтверждена прилагающимися документами. Обнаружив ошибки, инспекция вправе отказать в предоставлении льгот. Нарушая сроки, продавцы недвижимости подвергают себя дополнительным штрафам и начислению пеней.

      Ограничения на минимальную стоимость квартиры при продаже

      Новшеством в законодательстве также стало правило, ограничивающее минимальную цену продаваемого жилья, что поможет прекратить «нечестные» сделки. Начиная с 2017 года НК РФ включает требования к стоимости реализуемых квартир для физических лиц — не менее кадастровой на 1 января года проведения сделки. Чтобы легче было перейти на данную систему исчисления, применяют коэффициент 0,7.

      К примеру, некая гражданка указала в договоре стоимость продаваемой квартиры 1 млн. рублей, для того, чтобы снизить сумму налога. А кадастровая стоимость составляла 5 млн. рублей. Теперь НДФЛ будут рассчитывать, исходя из официальной оценки недвижимости, то есть — с 5 млн. рублей. Но эту сумму умножат на 0,7Ю указывая в договоре купли-продажи цену 3,5 млн. рублей (по минимуму). При этом учитываются данные, предоставленные кадастровой палатой. Поправка в законодательстве не применяется, в случае, если сведения о кадастровой стоимости отсутствуют.

      Ситуацию с новым законом комментирует специалист в этом видео:

      Заключение

      Благодаря новшествам в законодательстве, НК РФ, урегулированы некоторые моменты, которые позволяли ранее совершать спекулятивные сделки. Занижение стоимости квартиры также будет исключено принятием в расчёт кадастровой стоимости жилья.

      Нужен ли техпаспорт на квартиру при продаже читайте в нашей статье здесь.

      За дополнительной информацией по данному вопросу обращайтесь в рубрику «Продажа» по ссылке.

      Смотрите так же:

      • Просрочить уплату налога Просрочка уплаты налога на один день не должна привести к начислению пеней В письме от 06.12.17 № ЗН-3-22/[email protected] ФНС напомнила, что согласно статье 45 НК обязанность по уплате налога считается исполненной с момента предъявления в банк поручения на […]
      • Выплата пенсии умершему пенсионеру Пенсия после смерти После смерти человека, родственники рано или поздно начинают заниматься оформлением наследства. Закономерно возникает вопрос, положена ли пенсия умершего его родственникам, входит ли она в наследственную массу и куда для разъяснения этого […]
      • Федерального закона 261 от 23112009 об энергосбережении Федеральный закон от 23.11.2009 № 261-ФЗ "Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" Статьи по теме Комментарий к документу Федеральный закон от 23.11.2009 № […]
      • Надо ли сдавать нулевую декларацию по налогу на имущество в 2018 году Порядок заполнения декларации по налогу на имущество в 2018 году В ст. 372 НК РФ указано, что размер и порядок уплаты устанавливают субъекты федерации. В 2013 году в гл. 30 НКРФ были внесены изменения следующими законами: закон № 268-ФЗ от 30. 09. 2103 […]
      • Госпошлина за развод спб Нюансы оплаты госпошлины в суд за развод (реквизиты) Неважно, куда вы подаете заявление о расторжении брака. Пусть это будет иск на развод через суд или закон позволяет расторгать брачный союз через ЗАГС. В любом случае, чтобы развестись предварительно […]
      • Госпошлина за жалобу в фас Антимонопольщики устали от профессиональных спорщиков с организаторами конкурсов по госзаказу Управление Федеральной антимонопольной службы (УФАС) по Санкт-Петербургу рассматривает возможность введения пошлины за подачу жалобы в ФАС для так называемых […]
      • Налог на ип 2012 Фиксированные платежи ИП в ПФ и ФФОМС на 2012г. В соответствии с пунктом 1 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2009 N 212-ФЗ индивидуальные предприниматели уплачивают фиксированные платежи, то есть суммы страховых взносов (за себя) в: Пенсионный фонд […]
      • Как завести карточку для получения пенсии Карта для получения пенсии? Какую выбрать? Сегодня многие компании используют карты для начисления зарплаты своим сотрудникам. Это довольно удобно, экономно, быстро и, главное, безопасно. Госструктуры также перечисляют на карты различные пособия, пенсии, […]