Оформление земли под зданием в собственность

Как оформить в собственность земельный участок под купленным помещением?

Существует здание (570,10 кв.м.) — собственник Управление муниципальным имуществом администрация ГО. Организация выкупила (по договору купли-продажи) часть здания — Помещение (84,4 кв.м.). Земельный участок под этим зданием под одним кадастровым номером, принадлежит Управлению муниципальным имуществом администрации ГО.

Вопрос: Организация хочет выкупить земельного участка под своим помещением. Опишите порядок действий со стороны организации.

Ответы юристов (10)

Добрый день, Екатерина!

В соответствии с земельным законодательством РФ земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности продаются на торгах в виде аукциона. Однако в соответствии со ст. 36 ЗК Без проведения торгов осуществляется продажа: 6) земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.

Вам необходимо обратиться в Управлению муниципальным имуществом администрации ГО с заявлением о выкупе.

Для начала, может попробовать ознакомиться с решением Екатеринбургской городской Думы от 28.03.2006 года №23/22 «Об утверждении Положения «Об особенностях регулирования земельных отношений на территории муниципального образования «город Екатеринбург»

В случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам, или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

Обратитесь с заявлением в местную администрацию с приложением документов, подтверждающих ваше право собственности.

Д а вам надообратиться с заявлениме в администрациюо выкупе земельного участка без проведения торгов.

Статья 39.3. Случаи продажи земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на торгах и без проведения торгов

6) земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса;

Вы купить вы можете за процент от кадастровой стоимости, который регулируются местными законами города или области, смотря где находится ваш земельный участок.

в соответствии со ст. 36 ЗК
Печенова Анна

Ст. 36 ЗК РФ утратила силу с 1 марта 2015 г.:)

Случаи продажи земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на торгах и без проведения торгов установлены ст. 39.3 ЗК РФ:

2.Без проведения торгов осуществляется продажа:

земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса

Вам необходимо подать заявление о заключении договора купли-продажи доли в праве собственности на земельный участок пропорционально площади помещения (ч. 10 ст. 39.20 ЗК РФ). С ВАми должны заключить договор купли-продажи в течение 30 дней со дня подачи заявления. Проведение аукциона в данном случае не будет.

Статья 39.20. Особенности предоставления земел
ьного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположены здание, сооружение

1. Если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

2. В случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее — неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

3. Если помещения в здании, сооружении, расположенных на неделимом земельном участке, принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения и (или) оперативного управления либо на неделимом земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения и (или) оперативного управления, такой земельный участок может быть предоставлен этим лицам в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

4. В случае, если помещения в здании, сооружении, расположенных на неделимом земельном участке, принадлежат одним лицам на праве хозяйственного ведения, другим лицам на праве оперативного управления или всем лицам на праве хозяйственного ведения либо на неделимом земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих одним лицам на праве хозяйственного ведения, другим лицам на праве оперативного управления или всем лицам на праве хозяйственного ведения, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

5. Для приобретения права собственности на земельный участок все собственники здания, сооружения или помещений в них, за исключением лиц, которые пользуются земельным участком на условиях сервитута для прокладки, эксплуатации, капитального или текущего ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий, сетей или имеют право на заключение соглашения об установлении сервитута в указанных целях, совместно обращаются в уполномоченный орган.

6. Любой из заинтересованных правообладателей здания, сооружения или помещений в них вправе обратиться самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду.
В течение тридцати дней со дня получения указанного заявления от одного из правообладателей здания, сооружения или помещений в них уполномоченный орган направляет иным правообладателям здания, сооружения или помещений в них, имеющим право на заключение договора аренды земельного участка, подписанный проект договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора.
В течение тридцати дней со дня направления проекта договора аренды земельного участка правообладатели здания, сооружения или помещений в них обязаны подписать этот договор аренды и представить его в уполномоченный орган. Договор аренды земельного участка заключается с лицами, которые подписали этот договор аренды и представили его в уполномоченный орган в указанный срок.
7. В течение трех месяцев со дня представления в уполномоченный орган договора аренды земельного участка, подписанного в соответствии с пунктом 6 настоящей статьи арендаторами земельного участка, уполномоченный орган обязан обратиться в суд с требованием о понуждении правообладателей здания, сооружения или помещений в них, не представивших в уполномоченный орган подписанного договора аренды земельного участка, заключить этот договор аренды.

8. Уполномоченный орган вправе обратиться в суд с иском о понуждении указанных в пунктах 2 — 4 настоящей статьи правообладателей здания, сооружения или помещений в них заключить договор аренды земельного участка, на котором расположены такие здание, сооружение, если ни один из указанных правообладателей не обратился с заявлением о приобретении права на земельный участок.

9. Договор аренды земельного участка в случаях, предусмотренных пунктами 2 — 4 настоящей статьи, заключается с условием согласия сторон на вступление в этот договор аренды иных правообладателей здания, сооружения или помещений в них.

10. Размер долей в праве общей собственности или размер обязательства по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора в отношении земельного участка, предоставляемого в соответствии с пунктами 2 — 4 настоящей статьи, должны быть соразмерны долям в праве на здание, сооружение или помещения в них, принадлежащим правообладателям здания, сооружения или помещений в них. Отступление от этого правила возможно с согласия всех правообладателей здания, сооружения или помещений в них либо по решению суда.

11. В случае, если все помещения в здании, сооружении, расположенных на неделимом земельном участке, закреплены за несколькими юридическими лицами на праве оперативного управления или на неделимом земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким юридическим лицам на праве оперативного управления, такой земельный участок предоставляется в постоянное (бессрочное) пользование лицу, в оперативном управлении которого находится наибольшая площадь помещений в здании, сооружении или площадь зданий, сооружений в оперативном управлении которого превышает площадь зданий, сооружений, находящихся в оперативном управлении остальных лиц.
Согласие иных лиц, которым принадлежат здания, сооружения или помещения в них, на приобретение такого земельного участка в постоянное (бессрочное) пользование не требуется. В этом случае с указанными лицами заключается соглашение об установлении сервитута в отношении земельного участка. Плата за сервитут устанавливается в размере, равном ставке земельного налога, рассчитанном пропорционально площади зданий, сооружений или помещений в них, предоставленных указанным лицам на праве оперативного управления.

Елена, доброе время суток! Как можно узнать делимый или неделимый данный земельный участок? Земельный участок под зданием под одним кадастровым номером. Возможно ли выделение земельного участка и присвоение ему кадастрового номера конкретно под нашим помещением?

22 Ноября 2016, 15:01

Документы, переченьустановлен тут base.garant.ru/70878720/

Приказ Министерства экономического развития РФ от 12 января 2015 г. N 1«Об утверждении перечня документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов»Система ГАРАНТ: base.garant.ru/70878720/#ixzz4QMVn0ZZk

Вопрос Клиента регулируется Земельный кодексом РФ. Указанный нормативный акт ничего полезного для Клиента не содержит.

Наталья, добрый день! узнать делимый участок или нет вы можете в правилах землепользования и затройки в администрации того района, где находится ваш участок. либо у кадастрового инженера ( у него есть спец. программы) ПЗЗ должна быть предусмотрена минимальный размер земельного участка. И также минималка может зависить от категории. Например: у нас в Питере сельхозку можно разделить минимум 1 га (исключение пчеловодство, расеневодство), это установлено законом спб. Конретно под вашим помещением, это также мерить надо. Этим кадастровые инженеры занимаются.

С УВажением, Александр

Доброе время суток Земельный участок находится в г. Среднеуральске, Свердловской области. Площадь земельного участка — 4442 кв.м. Категория земель — Земли населенных пунктов. Разрешенное использование — для размещения производственных зданий. На земельном участке расположено одно здание, нам принадлежит помещение в этом здании.

Могли бы Вы посмотреть ПЗЗ г. Среднеуральска и определить делимый или неделимый данный зем. участок.

23 Ноября 2016, 17:13

Доброе время суток Земельный участок находится в г. Среднеуральске, Свердловской области. Площадь земельного участка — 4442 кв.м. Категория земель — Земли населенных пунктов. Разрешенное использование — для размещения производственных зданий. На земельном участке расположено одно здание, нам принадлежит помещение в этом здании.

Наталья, добрый день! У меня нет технических возможностей посмотреть характеристики и т.д. конкретно вашего участка. Как вариант, выписку из пзз берите в администрации на ваш участок. и вам там всю информацию должны предоставить

Добрый день! Данный земельный участок — делимый. Для того, чтобы его разделить нужно начать с подготовки и согласования схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории.

Статья 11.10. ЗК РФ

п. 4. Подготовка схемы расположения земельного участка в целях его образования для предоставления без проведения торгов может быть обеспечена гражданином или юридическим лицом.

п. 6. Подготовка схемы расположения земельного участка в целях его образования путем раздела земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного юридическому лицу на праве постоянного (бессрочного) пользования, может быть обеспечена указанным юридическим лицом. Подготовка схемы расположения земельного участка в целях его образования путем раздела земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного гражданину или юридическому лицу на праве аренды или безвозмездного пользования, может быть обеспечена указанными гражданином или юридическим лицом.

Вопрос: Данный земельный участок нам не предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования и не предоставлен на праве аренды или безвозмездного пользования, земельный участок находится в муниципальной собственности, можем ли мы(организация) обеспечить сами подготовку схемы расположения земельного участка в целях его образования путем раздела земельного участка.

25 Ноября 2016, 14:05

Вы не только можете, но и должны сами подготовить схему расположения ЗУ, если Вы планируете его приобретение в собственность.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Выкуп земельного участка собственником здания

Здравствуйте! Я приобрел нежилое двухэтажное здание для дальнейшего коммерческого использования и получил свидетельство о собственности без обременения. Земельный участок под зданием выкупить не мог, т.к. продавец пытался оформить земельный участок, на котором находились его здания и мой в том числе, в собственность. Через два года продавец потребовал выкупить земельный участок под моим зданием, хотя это при приобретении моего здания не предусматривалось, а было намерение совместного оформления земельных участков (ранее земля была в аренде у комитета по земельным ресурсам города).В течении всего времени я компенсировал налог на землю наличными деньгами продавцу (продавец юридическое лицо)

Подскажите, как мне поступить и не является ли договор купли-продажи свидетельством о неотъемлемой части земельного участка и здания. и надо ли его выкупать? С уважением!

Ответы юристов (14)

Владимир Кириллович, а каким же это неведанным способом Вы смогли оформить здание в собственность, если зем.участок не оформлени ни в аренду, ни в собственность? Это загадка.

В настоящее время каким образом оформлена земля?

От этого будет зависеть ответ на Ваш вопрос

Бывший собственник был в администрации города и имел административный рессурс. Он решил выкупить земельный участок под всем комплексом зданий, в том числе и под моим. На момент регистрации собственности, земельный вопрос не был решен (предполагаю, что были «ошибки».

11 Сентября 2013, 12:44

согласно ст 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, находящееся на чужом ЗУ, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части ЗУ, занятой зданием и необходимой для его использования в том же объеме, что и прежний собственник.

Поскольку на момент заключения договора куплои-продажи здания, земля под ним была в аренде, то к Вам перешло право аренды земельного участка, необходимого для использования здания.

Далее, согласно ст 36 ЗК РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на ЗУ назодящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти участки в соответствии с законом.

Вы вправе приобрести земельный участок в собственность путем выкупа либо заключить договор аренды земельного участка ( право выбора принадлежит собственнику здания, т.е. Вам). Если вы решите выкупить ЗУ, то сделать это необходимо у администрации. Выкупать ЗУ у прежнего собственника здания Вы не обязаны.

Добрый день, Владимир Кириллович!

Согласно положением пункта 3 статьи 552 ГК РФ, при продаже недвижимости на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях, что и продавец без согласия собственника.

Если продавец до настоящего момента не приобрёл права собственности на земельный участок, то выкупать его у продавца Вам не обязательно (если Вы этого делать не намерены). Земельный участок у продавца в аренде, а Вы вправе им пользоваться как собственник недвижимого имущества, расположенного на этом участке.

Уважаемый Владимир. Для начала Вам необходимо обратиться к Администрации района, а конкретнее в Комитет по земельным ресурсам, с заявлением о выкупе земли, находящейся под строением, собственником которого являетесь Вы (ст. 36 ЗК РФ). Но есть вероятность того, что из-за проблем в оформлении земельного участка в собственность Вы можете остаться со своим зданием — один на один. Нужно уточнить точную причину почему земельный участок под Вашим строением не в собственности.

Договор купли продажи распространяет свое действие лишь на здание, однако, так как здание находится в Вашей собственности то исключительное право на приватизацию земельного участка под этим зданием либо право аренды данного участка принадлежит вам в силу абзаца 2 ч. 1 ст 36 Земельного Кодекса РФ

ДОБРЫЙ ДЕНЬ — ОФИЦИАЛЬНАЯ ПОЗИЦИЯ ВЕРХОВНОГО СУДА ДЛЯ ТАКОГО СЛУЧАЯ —

ПЛЕНУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

от 24 марта 2005 г. N 11

О НЕКОТОРЫХ ВОПРОСАХ,

СВЯЗАННЫХ С ПРИМЕНЕНИЕМ ЗЕМЕЛЬНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

13. Согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ, пункту 3 статьи 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

Если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно статье 20 ЗК РФ земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения (пункт 2 статьи 268, пункт 1 статьи 271 ГК РФ), может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 3 Закона о введении в действие ЗК РФ.

При этом согласно пункту 2 статьи 35 ЗК РФ предельные размеры площади части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяются в соответствии с пунктом 3 статьи 33 ЗК РФ исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации.

14. При рассмотрении споров, связанных с применением положений пункта 3 статьи 552 ГК РФ и пункта 1 статьи 35 ЗК РФ, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее.

Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Еслиу продавца земля была на праве аренды то к вам согласно указанных выше норм перешло то же право аренды независимо от оформления договра аренды.

Если в настоящее время продавец приобрел право собственности на з/участок то все равно считается что он у вас в аренде обязать он вас может только вносить арендную плату за земельный участок под недвижимостью.

Согласно норм ст 617 ГК РФ 1. Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Что касется вопроса нужно ли выкупать з.участок -если думать о будущем то решать вопрос по выкупу придется.

хотя если у вас в собственности здание на этом участке интересно как он умудрися выкупить землю??

Да, не совсем пончтно, как бывший собственник здания смог выкупить участок под Вашим зданием?

Вам бы сходить в администрацию и выяснить этот вопрос. Требуйте заключения с администрацией письменного договора аренды ( хотя фактически земля у вас и так в аренде по правилам ст 35 ЗК РФ) или если хотите выкупать ЗУ пишите заявление о выкупе. Что интересно администрация на это ответит?

Так, насколько я поняла, продавец так и не смог зарегистрировать переход права собственности на земельный участок. Или всё-таки каким- то чудесным образом смог?

Обратитесь с заявлением в Администрацию. Ответят, что он продан другому, заявление в суд о признании сделки незаконной, однозначно выигрышный вариант

-.В течении всего времени я компенсировал налог на землю наличными деньгами продавцу (продавец юридическое лицо)-

если дойдет ваш спор до суда -слабое место вашей позиции возможно с вас брали стоиомость арендных платежей в пользу администрации хуже то, что вы не брали расписку о внесении вами суммы вам трудно будет доказать что вы платили платежи за юрлицо.

Владимир Кириллович, если право собственности на земельный участок уже перешло к продавцу, то формально он вправе Вам предлагать выкупить часть земельного участка, находящуюся под Вашим зданием, на основании п. 2 ст.552 ГК РФ, согласно которому в случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. Так сказать принцип единства земли и недвижимости, главенствующий в земельном законодательстве, в действии.

Однако, вопрос законности перехода права собственности на земельный участок от администрации к продавцу весьма и весьма сомнителен. Полагаю, что Вы правы — и здесь был применён административный ресурс, только так можно объяснить данный переход.

принцип единства земли и недвижимости только в обратной последовательности ))

Я полагаю, что в данном случае необходимо в судебном порядке признавать предоставление земли в собственность бывшего владельца незаконным и требовать заключения с вами договора аренды.

Я согласна. В сложившейся ситуации у Вас других вариантов не остаётся, как только обращение в суд с соответствующим исковым заявлением. А уже после получения положительного решения суда, во избежание споров, требовать заключения договора аренды земельного участка под Вашей недвижимостью, необходимого для ее использования.

В соответствии со ст.35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
Собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу. В случае, если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, применяются правила, установленные пунктом 1 статьи 36 настоящего Кодекса, согласно которой

Граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.

Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица — собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.

То есть, при приобретении здания Вы приобрели право пользования земельным участком, на котором оно находится независимо от наличия договора аренды.

Данное положение было разъяснено Постановлением Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»

Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Если после приобретения здания, зем. участок находился в муниципальной собственности. то Вы имели исключительное право на его приватизацию или приобретение права его аренды.

Поэтому если продавец здания приобрел указанный земельный участок, на после того как Вы стали собственником здания, то действия Администрации являются неправомерными и подлежат обжалованию, а сделка считается недействительной.

В таком случае Вам следует подавать иск в суд и приобрести право собственности на зем. уч.

Если продавец здания успел оформить свое право собственности на зем.участок законным путем( на основании договора с правом выкупа или иное) то сейчас он вправе предложить Вам выкупить указанный зем. уч. Однако продавец не имеет права требовать от Вас, чтобы Вы его приобрели. При этом в случае Вашего отказа, он сможет продать его третьим лицам.

Таким образом, если Вы не желаете приобретать зем. уч., то Вы вправе отказаться от сделки.

Если Вы намерены приобрести данный зем. уч., то для начала Вам следует получить официальные сведения о собственнике зем. уч. и при необходимости подавать иск в суд.
Смогу оказать услугу по составлению иска, а также проконсультировать по успешному решению вопроса в Чате или по скайпу.

С уважением Ф. Тамара

Здание в собственности, а земля под ним у владельцев многоквартирного дома

Здравствуйте! Купил в собственность отдельностоящее одноэтажное здание площадью 35 м.кв. Здание распологается во дворе жилых пятиэтажек. Три года назад жильцы одного из домов на общем собрании получили всю площадь дворой территории в собственность. Предыдущий собственник здания об этом не знал и во время не подал документы, чтобы получить земельный участок под зданием в собственность! В данный момент нет нормального подъезда к зданию, чтобы элементарно его обслуживать. Как минимум хотелось бы перед фасадом парковать рабочую машину! Да и в случае пожара подъезда к зданию нет. Как быть в этой ситуации?

Предыдущий собственник здания об этом не знал и во время не подал документы, чтобы получить земельный участок под зданием в собственность! В данный момент нет нормального подъезда к зданию, чтобы элементарно его обслуживать. Как минимум хотелось бы перед фасадом парковать рабочую машину! Да и в случае пожара подъезда к зданию нет. Как быть в этой ситуации?
Илья

Здание оформили через Росреестр? План межевания придомовой территории видели? Есть ли межевой план под Вашим зданием? На основании чего принадлежало здание Вашему продавцу?

По общим правилам, если Ваш продавец законно оформил право собственности на здание, то согласно ст. 552 ГК РФ: 1. По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.3. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Собственность оформлена в росреестре, здание продавцу принадлежало на основании свидельства собственности! Межжевоц план не видел

09 Марта 2016, 12:24

Есть вопрос к юристу?

Здравствуйте. Если земля в собственности у иных лиц — тут только 1 вариант — договариваться с ними.

Как вариант- можно сделать сервитут — для прохода к зданию, проезду.

Может быть как платным, так и бесплатным (как договоритесь). Если вам в нем откажут собственники можно обратиться в суд для его установки.

Статья 274. Право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут)

1. Собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).
Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

2. Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком.

3. Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.

4. На условиях и в порядке, предусмотренных пунктами 1 и 3 настоящей статьи, сервитут может быть установлен также в интересах и по требованию лица, которому участок предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения или праве постоянного (бессрочного) пользования, и иных лиц в случаях, предусмотренных федеральными законами.

5. Собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком.

6. В случаях, предусмотренных законом, сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и лицом, которому предоставлен земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, если это допускается земельным законодательством. В этом случае к лицу, которому предоставлен земельный участок, в отношении которого устанавливается сервитут, применяются правила, предусмотренные настоящей статьей и статьями 275 и 276 настоящего Кодекса для собственника такого земельного участка.

Так же может быть такой вариант

гк ст. 552 (при наличии документов) — но у вас уже я так понимаю именно ваша земля у др собственников.

Статья 552. Права на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости

1. По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

2. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.

3. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.
При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Добавлю к ответам уважаемых коллег, что в случае не дай Бог пожара, все, что есть на пути у пожарных машин — будет просто сметено с их пути, включая припаркованные машины.

Что касается выделения вам места под парковку, попытайтесь заключить договор с собственниками.

Добрый день, Илья.

В данный момент нет нормального подъезда к зданию, чтобы элементарно его обслуживать. Как минимум хотелось бы перед фасадом парковать рабочую машину! Да и в случае пожара подъезда к зданию нет. Как быть в этой ситуации?
Илья

В данной ситуации в любом случае поскольку Вы являетесь собственником недвижимости на земельном участке, то Вы имеете право пользования данным земельным участком на основании ст. 271 ГК РФ.

ГК РФ Статья 271. Право пользования земельным участком собственником недвижимости
1. Собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.
2. При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

Переход права собственности на земельный участок не является основанием прекращения или изменения принадлежащего собственнику недвижимости права пользования этим участком.

3. Собственник недвижимости, находящейся на чужом земельном участке, имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться этой недвижимостью по своему усмотрению, в том числе сносить соответствующие здания и сооружения, постольку, поскольку это не противоречит условиям пользования данным участком, установленным законом или договором.

Также на мой взгляд необходимо определиться с законностью акта межевания земли, расположенной под многоквартирным домом. ст. 36 ЖК РФ: 1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: 4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

но лучше как указал выше Балашов Владимир — мирно договориться.

Три года назад жильцы одного из домов на общем собрании получили всю площадь дворой территории в собственность.
Илья

Это не очень хорошо. Так как срок исковой давности 3 года.

Предыдущий собственник здания об этом не знал и во время не подал документы, чтобы получить земельный участок под зданием в собственность!
Илья

Возможно собственник все знал, но не мог просто подать документы, чтоб оформить землю под строением в собственность, так как не имел права.
И если сделка была недавно возможно лучший вариант расторгнуть ее, и вернуть данное имущество старому владельцу.

Скажите, а на основании чего предыдущий владелец пользовался Землей? как ему ее город выделил, или УК жильцов? В аренду, для постройки временного сооружения, или капитального строения, или что?

Так что, сейчас важны всё нюансы оформления земли и дома, межевалась ли земля, был ли отделен кусок земли двора, на котором стоит магазин от общей площади земли двора, или нет.
Так что предоставьте пожалуйста,
1. кадастровый паспорт на землю
2.Договор на пользование землей.

Уточнение клиента

Здание построено в 1980г. Раньше это было здание прачечной, в собственности у города. Потом его с аукциона взяли в аренду и через несколько лет выкупили. В Ярославле это нормальная ситуация, когда покупаешь муниципальную недвижимость, а потом оказывается что ни договоров с коммунальщиками, ни оформленного земельного участка..

09 Марта 2016, 12:20

Здравствуйте. В данном случае право пользования у Вас участком необходимым для обслуживания есть.

Статья 552. Права на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости
1. По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.
2. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.

Статья 35. Переход права на земельный участок при переходе права собственности на здание, сооружение
(в ред. Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ)

1. При переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
3. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11
«О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»

13. Согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ, пункту 3 статьи 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.
В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

Так что имеете право требовать или в досудебном порядке доступ к ЗУ, либо в судебном. Насчёт машины вряд ли, а вот доступ для обслуживания безусловно имеете право требовать.

Статья 274. Право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут)
Балашов Владимир

Сервитут тут ни при чём, у клиента вообще нет никакого земельного участка.

А что с межеванием под домом? Границы его пересекают Ваше здание?

Здравствуйте. Для начала вам необходимо оформить право собственности на земельный участок под зданием. Для этого вам необходимо подать в суд заявление о признании решения общего собрания недействительным в части земли под вашим зданием и признания вашего права собственности на землю под зданием, так как земля под зданием принадлежит собственнику здания. Это автоматически. Поэтому суд должен встать на вашу сторону и признать ваше право собственности на земельный участок. Если суд примет решение в вашу пользу, произведете раздел земельного участка и отмежуете землю под зданием. Расходы на кадастрового инженера будут ваши. Для того, чтобы никто не заявил о пропуске срока исковой давности (3 года), заявите, что о нарушении своих прав узнали только сейчас, когда начали решать вопрос о парковке автомашины. В качестве свидетеля заявите предыдущего владельца здания, который как вы указали, тоже ничего не знал про решение общего собрания. После оформления права собственности будете решать вопрос с подъездом и проходи к вашему зданию. Если жильцы начнут препятствовать, в судебном порядке потребуете оформления сервитута, суд должен удовлетворить такое требование, так как действия жильцов будут ограничивать ваши права на использование вашей частной собственности. Парковку сделать не сможете, так как земля ваша только под зданием, прилегающая территория в собственности жильцов и вряд ли она требуется для использования вашего здания. Разрешение на парковку надо требовать у жильцов. Лучше договариваться мирно, чем судиться. Чтобы не судиться, можете попробовать объяснить жильцам ваше право на землю под зданием и произвести раздел земли без решения суда за ваш счет. Тогда может и дадут согласие на парковку

А потом по таким нормальным ситуациям ты остаешься ни с чем.

Здание построено в 1980г. Раньше это было здание прачечной, в собственности у города. Потом его с аукциона взяли в аренду и через несколько лет выкупили.
Илья

То, что здание стоит с 1980 года, это очень хорошо. Возможно и было какое то межевание.
а если и нет, то стоит применить право приобретательной давности.

ГК РФ Статья 234. Приобретательная давность
1. Лицо — гражданин или юридическое лицо, — не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).
Право собственности на недвижимое и иное имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности, с момента такой регистрации.
2. До приобретения на имущество права собственности в силу приобретательной давности лицо, владеющее имуществом как своим собственным, имеет право на защиту своего владения против третьих лиц, не являющихся собственниками имущества, а также не имеющих прав на владение им в силу иного предусмотренного законом или договором основания.
3. Лицо, ссылающееся на давность владения, может присоединить ко времени своего владения все время, в течение которого этим имуществом владел тот, чьим правопреемником это лицо является.
4. Течение срока приобретательной давности в отношении вещей, находящихся у лица, из владения которого они могли быть истребованы в соответствии со статьями 301 и 305 настоящего Кодекса, начинается не ранее истечения срока исковой давности по соответствующим требованиям.

Строение следует, судьбе земельного участка, то есть для полной покупки необходимо покупать, и землю под ним.
Но и ТСЖ, не могло, оформить землю в свою собственность, под чужим имуществом которое стоит там уже более 30 лет.

Значит всё хорошо — на участок имеете право, как писал выше. Но как Вам его отстоять — либо договориться собственникам квартир в доме, если нет, то в судебном порядке. Но прежде необходимо ознакомиться с межевым планом, чтобы видеть ситуацию — стоит ли вообще судиться.

В любом случае право пользования участком у Вас есть, даже если право собственности на него не оформлено. То есть пользоваться можете им.

Здравствуйте. Если Вы хотите признать право собственности на земельный участок, то в первую очередь Вам необходимо обжаловать право собственности собственников МКД. До той поры пока Вы это не сделаете, все остальные действия, которые указали коллеги по приобретению права собственности, бессмыслены, т.к. Вам откажут.

Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010
(ред. от 23.06.2015)
«О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»

52. В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним — это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.
Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.
В то же время решение суда о признании сделки недействительной, которым не применены последствия ее недействительности, не является основанием для внесения записи в ЕГРП.
В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

В этом случае по заявлению собственников МКД может быть применен срок исковой давности, который составляет 3 года с момента как вы узнали или должны были узнать о наличии права, т.к. возможность оспорить у Вас имеется только по ст. 168 ГК РФ, т.к. решение было принято с нарушением закона.

Статья 181. Сроки исковой давности по недействительным сделкам
(в ред. Федерального закона от 21.07.2005 N 109-ФЗ)
1. Срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

При этом изменение собственника Вашего здания значения не имеет, т.к. срок будет рассчитываться именно с того момента, когда предыдущий собственник должен был узнать о нарушении права.

Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 N 43
«О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности»
6. По смыслу статьи 201 ГК РФ переход прав в порядке универсального или сингулярного правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица, переход права собственности на вещь, уступка права требования и пр.), а также передача полномочий одного органа публично-правового образования другому органу не влияют на начало течения срока исковой давности и порядок его исчисления.
В этом случае срок исковой давности начинает течь в порядке, установленном статьей 200 ГК РФ, со дня, когда первоначальный обладатель права узнал или должен был узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Если же Вам откажут, то руководствоваться надлежит ст. 35 ЗК РФ и ст. 271 ГК РФ.

.Статья 271. Право пользования земельным участком собственником недвижимости
1. Собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.
(в ред. Федерального закона от 26.06.2007 N 118-ФЗ)
Абзац утратил силу. — Федеральный закон от 26.06.2007 N 118-ФЗ.
2. При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.
(в ред. Федерального закона от 26.06.2007 N 118-ФЗ)
— КонсультантПлюс: примечание.
По вопросу, касающемуся перехода права на земельный участок при переходе права на недвижимость, см. также статью 35 Земельного кодекса РФ.
Переход права собственности на земельный участок не является основанием прекращения или изменения принадлежащего собственнику недвижимости права пользования этим участком.

и соответственно требовать беспрепятственного доступа к данному зданию, в том числе для проезда автомашин и спец техники.

В данном случае сроков исковой давности нет, т.к.

Статья 208. Требования, на которые исковая давность не распространяется
Исковая давность не распространяется на:
требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (статья 304);

В данном случае Вам необходимо обратиться в суд с иском о признании недействительными координат поворотных точек земельного участка (придомовой территории) и исключении их государственного кадастра недвижимости. В судебном заседании заявить ходатайство о назначении земельноустроительной экспертизы. Кроме того, в иске необходимо указать, что иных способов для защиты Вашего нарушенного права у Вас нет, поскольку выступать заказчиком работ по изготовлению межевого плана Вы тоже не можете, так как не являетесь собственником земли. Получите отказ местной администрации о невозможости предоставить Вам в собственность земельный участок, поскольку юридически он принадлежит другому лицу.

Попробуйте запросить в органах БТИ старые технические паспорта на Ваше здание, возможно там есть ситуационные планы, в которых отражены, какого размера был земельный участок, примыкающий к зданию.

В случае положительного решения сведения о границах участка будут исключены из кадастра. Вам необходимо будет обратиться в органы местного самоуправления с заявлением о предоставлении в собственность земельного участка под объектом недвижимости. Решение в конечном итоге будет принимать администрация.

Смотрите так же:

  • Больничный налог на прибыль Что включает строка 041 декларации по налогу на прибыль? Отправить на почту Строка 041 декларации по налогу на прибыль в последней редакции этого документа (начиная с отчета за 2016 год) имеет иное содержание, чем в предшествующих редакциях. Рассмотрим, что […]
  • Заявление по уходу за нетрудоспособными гражданами Подписка на новости Письмо для подтверждения подписки отправлено на указанный вами e-mail. 12 марта 2015 Тем гражданам, кто по состоянию здоровья не может работать и самостоятельно ухаживать за собой, вести быт, как правило, кто-нибудь помогает. Граждане, […]
  • Каникулы от налогов для ооо Налоговые каникулы для бизнеса в 2018 году Закон о введении налоговых каникул был принят с целью облегчения налогового бремени предпринимателей и стимулирования развития некоторых отраслей экономики. Порядок и сроки предоставления налоговых каникул […]
  • Процессуальное положение прокурора в судебных стадиях уголовного Рубрикатор Прокурор, его процессуальное положение на различных стадиях уголовного процесса. Прокурор, его процессуальное положение на различных стадиях уголовного процесса. Прокурор как должностное лицо, уполномоченное в пределах своей компетенции […]
  • Спбгасу взятки Рейтинг 99 самых коррупционных университетов России На основе данных из открытых источников рейтинговым агентством wsj. был составлен рейтинг самых коррупционных университетов (здесь и далее слово университет употребляется в качестве замены понятию вуз) […]
  • Берется ли подоходный налог с премии В каких случаях премия облагается НДФЛ и в каком размере Премия считается выплатой стимулирующего характера, её включают в заработную плату наряду с непосредственным вознаграждением за труд (то есть зарплатой в узком смысле). Премии присваиваются […]
  • Смс рассылки закон о рекламе Смс рассылки закон о рекламе Федеральный агрегатор целевых массовых рассылок Альянс Телеком Работаем во всех регионах России 8 800 505 92 11 Насколько законны рассылки? "Рассылка должна осуществляться при условии получения предварительного согласия […]
  • Выписка по контрагенту налог ру Рассмотрим, как можно заказать выписку из ЕГРЮЛ онлайн — на портале ФНС или сформировать ее с помощью системы интернет-отчетности Контур.Экстерн, а также как получить сведения из ЕГРЮЛ в веб-сервисе Контур.Эльба. Прежде чем получать выписку ЕГРЮЛ, важно […]