Субаренда государственной собственности

Содержание:

ОСОБЕННОСТИ ЗАКЛЮЧЕНИЕ ДОГОВОРА СУБАРЕНДЫ ГОСУДАРСТВЕННОГО ИМУЩЕСТВА

Достаточно большое количество объектов недвижимого имущества, которые являются собственностью города Санкт-Петербурга, сдаются городом в аренду. Нередки случаи, когда арендаторы таких объектов недвижимого имущества решают сдать арендуемое помещение в субаренду. Об особенностях заключения договора субаренды государственного имущества пойдет речь в данной статье.
Достаточно большое количество объектов недвижимого имущества, которые являются собственностью города Санкт-Петербурга, сдаются городом в аренду. Нередки случаи, когда арендаторы таких объектов недвижимого имущества решают сдать арендуемое помещение в субаренду.

Однако процедура сдачи указанного недвижимого имущества в субаренду, именно в связи с нахождением арендуемого помещения в государственной собственности, может занять длительный период времени. Кроме того, данная процедура имеет некоторые особенности, которыми могут попытаться воспользоваться нечистоплотные люди, проще говоря, мошенники.
Особенностью сдачи государственного имущества в субаренду является обязательное условие о проведении торгов на право заключения договора субаренды, даже если арендатором и, соответственно, субарендатором, являются частные лица. Требование об обязательном проведении торгов установлено статьей 17.1 Федерального закона «О защите конкуренции».

Порядок проведения торгов на право заключения договора субаренды находящегося в государственной собственности имущества установлен приказом Федеральной антимонопольной службы РФ от 10.02.2010 г. № 67.
Перед проведением торгов необходимо получить согласие собственника имущества в лице КУГИ Санкт-Петербурга на заключение договора субаренды. В настоящее время непосредственным организатором торгов переданного в аренду имущества КУГИ, либо Фонд имущества не выступают, предоставляя право организации и проведения торгов арендатору имущества.

Арендатор, являющийся организатором торгов, создает конкурсную или аукционную комиссию в количестве не менее пяти человек, которые не должны быть заинтересованы в результате торгов (к примеру, в состав комиссии не могут входить физические лица, подавшие заявки на участие в торгах либо состоящие в штате организаций, подавших указанные заявки).

Далее организатор торгов размещает информацию о проведении торгов на специализированном сайте – torgi.gov.ru. Непосредственно размещение информации на данном сайте бесплатно, необходимо будет только нотариально заверить подпись на заявлении о регистрации на сайте.

Документы для регистрации на сайте необходимо направлять в Москву, в ОАО «Ростелеком», в связи с чем при совершении данных действий по доверенности необходимо предусмотреть полномочие на представительство в ОАО «Ростелеком».
Извещение о проведении конкурса размещается на официальном сайте торгов не менее чем за тридцать дней до дня окончания подачи заявок на участие в конкурсе.
В извещении указываются сведения об организаторе торгов, об имуществе, которое передается в субаренду, начальная цена и срок действия договора, срок, место и порядок предоставления конкурсной документации, а также вскрытия конвертов с заявками на участие в конкурсе, а также конкурсная документация, включающая в себя текст договора субаренды.

Начальная цена договора должна определяться экспертным путем в соответствии с требованиями Федерального закона «Об оценочной деятельности».
После размещения извещения на официальном сайте начинается процедура подачи заявок на участие в торгах.
Заявки на участие в торгах могут подать недобросовестные участники, целью которых является не победа в торгах, а только участие в них, при этом, как правило, они участвуют только в торгах, проводимых в форме аукциона. Подобные участники повышают цену до бесконечности, особенно если видят, что другой участник крайне заинтересован в выигрыше торгов. Целью «участников» является банальный откуп от них, после чего они перестают участвовать в торгах. Одним из возможных вариантов для отсечения подобных «участников» торгов может являться установление условия о внесении задатка в размере, например, месячной арендной платы.

После окончания срока принятия заявок аукционная (или конкурсная) комиссия осуществляет вскрытие заявок, определяет участников торгов и проводит непосредственно торги, с победителем которых заключается договор субаренды. Обязательным условием при проведении торгов является фиксация торгов с помощью аудио или видеозаписи.

Завершающим этапом для заключения договора субаренды находящегося в государственной собственности имущества является регистрация данного договора в органах государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр).
В целом, поскольку процесс проведения торгов на право заключения договора субаренды достаточно трудоемок и требует составления большого количества объемных документов, в которых необходимо предусмотреть все возможные последствия (поскольку изменять опубликованный в составе конкурсной документации договор субаренды законом запрещено), для осуществления данной процедуры лучше всего обратиться к специалистам юридической фирмы Логос, имеющим практический опыт в проведении торгов, что позволит не только достигнуть необходимого положительного результата, но и максимально сократить время, необходимое для проведения торгов и регистрации договора субаренды.


1. ПРЕТЕНЗИОННАЯ СТАДИЯ
— Сбор документов и их павовая оценка.
— Разработка решения вариантов вопроса в т.ч. путем мирного решения. Подробнее.

2. ПРЕДСУДЕБНАЯ СТАДИЯ
— Разработка проекта иска/отзыва на иск.
— Сбор и подготовка документов, обосновывающих выработанную правовую позицию.
— Подача иска в суд. Подробнее.

3. ПЕРВАЯ ИНСТАНЦИЯ
— Проведение предварительного слушания.
— Оценка возражений противоположной стороны.
— Корректировка и уточнение сформированной позиции (при необходимости сбор дополнительных доказательств).
— Проведение основного слушания. Подробнее.

4. АПЕЛЛЯЦИОННАЯ ИНСТАНЦИЯ
— Правовая оценка решения суда.
— Оценка жалобы противоположной стороны.
— Разработка проекта дела.
— Подготовка жалобы/отзыва на жалобу.
— Проведениеслушания дела. Подробнее.

Работа в суде апелляционной инстанции проверяется уже вынесенное решение суда первой инстанции. Стадия апелляционной инстанции очень важна, т.к. Постановление апелляционной инстанции вступает в силу немедленно и подлежит принудительному исполнению через службу судебных приставов. Апелляционная инстанция заседает в составе 3-х судей, а не одного, как в суде первой инстанции, выносит решение коллегиально; по ряду вопросов может иметь свою собственную правовую позицию. Поэтому на этом этапе очень важно хорошо подготовиться к делу и суметь отстоять уже принятое в пользу клиента положительно решение или добиться изменения отрицательного решения.

6. ИСПОЛНИТЕЛЬНОЕ ПРОИЗВОДСТВО
— Возбуждение исполнительного производства.
— Участие в исполнительных действиях.
— Обеспечение исполнения решения суда. Подробнее.

Что такое субаренда земельного участка и порядок ее оформления

Новые законы и последние изменения в нормативных актах значительно увеличили число собственников земельных наделов. В результате дарения, обмена, покупки, ренты или наследования земля переходит в частные руки и к компаниям, что позволяет использовать ее для разных целей.

Сдача в аренду становится достаточно привычным делом, поскольку от этого выигрывает как владелец, так арендатор. Он использует угодья по назначению и получает неплохую прибыль.

На обработку больших площадей зачастую просто не хватает времени, техники и средств. Выход из ситуации довольно простой — сдача в субаренду. На это даже не всегда требуется согласие собственника, хотя есть определенные нюансы и правила, которые придется соблюдать.

Сделка принимает вполне законный характер, когда будут собраны некоторые документы и пройдет оформление договора. Его условия обязательны для сторон, после подписания происходит передача прав и обязанностей субарендатору.

Поднаем только набирает обороты и пока вызывает много вопросов. Между тем, процедура достаточно регламентирована в законодательстве и остается следовать положениям актов, принятых на местном и государственном уровне.

Что это такое и в чем отличия от обыкновенной аренды

Эти два понятия роднит очень многое, но есть небольшие отличия. При любом раскладе собственник вправе распоряжаться своей недвижимостью. Только право пользования на некоторый временной интервал переходит к арендатору.

Продажа, дарение или наследование участка еще не позволяет расторгать договор аренды, пока не истечет обозначенный в нем срок. Поэтому сдача части надела в поднаем является вполне законной, хотя имеет некоторые ограничения.

Основные отличия заключаются в том, что:

  • при подписании договора фактически принимает участие не две, а три стороны (собственник должен быть поставлен в известность или дать свое согласие);
  • субарендатору придется учитывать требования как арендатора, так самого владельца, поставившего ряд условий;
  • передачу прав осуществляет лицо без права собственности на землю, уполномоченное действовать только в рамках договора аренды;
  • время действия ограничено основным договором и не может превышать эти сроки (пролонгация здесь не предусмотрена, но возможна);
  • цену субаренды устанавливает арендатор и она может быть несколько выше, чем его оплата за пользование имуществом.

Субарендатор сможет использовать недвижимость в соответствии с условиями, выдвинутыми арендатором. Именно поэтому такое пристальное внимание уделяется подготовительному этапу, когда проходит подготовка и оформление договора субаренды. Важно соблюсти интересы всех заинтересованных сторон и не выйти за нормы закона.

Образец договора субаренды земельного участка:

Нормы Гражданского кодекса и других актов

По существу, сдача в поднаем регулируется положениями двух кодексов. В земельном (ст.22) прописано понятие субаренды. Но основные требования изложены в ГК РФ. Здесь находятся правила регулирования (гл.34) и составления договора (радел 3).

Условия перечислены в ст.615, обязывающие:

  • арендатора пользоваться имуществом в соответствии с его назначением;
  • сдавать в субаренду за определенную плату или предоставлять безвозмездно, передавать права в залог в качестве вклада в уставной капитал;
  • при заключении сделки поднаема придерживаться правил договора аренды;
  • арендодателя расторгнуть договор, если земля используется не по назначению и налицо нарушение требований.
  • Возникает довольно тесная взаимосвязь между тремя сторонами, но заключение договоров проходит при соблюдении норм гражданского кодекса (гл.34).

    Сделка носит возмездный характер, что явно служит интереса арендатора и, особенно, собственника. Внесение некоторых изменений вполне возможны, если стороны достигли соглашения между собой.

    Муниципальные власти смогут выступить в роли собственника и предоставить надел в аренду. Для этого обязательно проходит тендер, что предписывает закон о конкуренции (№ 135). Участок при этом может быть сдан как в наем, так в субаренду.

    В начале торгов устанавливается минимальная цена, чтобы смог выиграть участник, предложивший наивысшую сумму. Если участник только один, но с подготовленной аукционной документацией и регистрацией, то арендатор должен будет с ним заключить договор субаренды.

    Точные границы и план размежевания должны быть прописаны в кадастровом плане и паспорте вместе с адресом местоположения. Это требование закона о кадастре, заработавшего десять лет назад. Без поставки на учет невозможно провести регистрацию, подписывать договор аренды и субаренды.

    Образец договора аренды земли:

    Когда возможна передача

    Процесс заключения договора связан с определенными обстоятельствами и становится возможным в случае, когда:

  • арендатор больше не может распоряжаться наделом, предоставленными на длительное время, что противоречит условиям договора;
  • возможность сдачи в поднаем заранее обговорена и прописана;
  • удалось найти субарендатора, готового выплачивать установленную сумму в оговоренное время за пользование землей;
  • собственник получает письменное извещение о предстоящей сделке и готовности третьего лица оплачивать расходы;
  • составляется дополнительное соглашение между арендатором и владельцем, если субаренда не была предусмотрена;
  • получено принципиальное согласие собственника, что даст возможность обговорить права, обязанности и сроки действия с возможностью продления;
  • проходит оформление договора, чтобы затем зарегистрировать его в территориальном отделении реестра; постановка на учет займет от 10 до 14 дней;
  • отпадает необходимость в регистрации, если срок не превышает одного года.
  • Отказ собственника поставит крест на планах арендатора, поскольку только он имеет право распоряжаться наделом. Владелец сможет дать разрешение, но поставить определенные ограничения, особенно связанные с целями использования.

    Запреты при наеме, особенно когда действует сервитут, отразятся в сделке субаренды. Изменение вида деятельности не допускается.

    Как оформить субаренду земельного участка

    Процесс передачи земли в поднаем практически мало чем отличается от аналогичных действий при оформлении договора аренды.

    Владельца можно просто поставить в известность уже после заключения сделки.

    Этого не потребуется делать, если:

  • в субаренду переходит недвижимость вместе с участком земли;
  • речь идет о муниципальной или государственной собственности, где срок аренды превышает 5 лет;
  • собственник не ответил на письменное уведомление и прошло более 30 дней.
  • Запрет передачи в поднаем происходит, когда дело касается государственного надела и на участке расположены предприятия или коммунальные организации. После того, как поиск субарендатора увенчается успехом, предстоит кропотливая работа над составлением условий предстоящего соглашения.

    Число обязанностей и ограничений у субарендатора несколько больше. Запрещено изменять вид деятельности и правила пользования, сдавать надел повторно в субаренду. Обеспечивается допуск арендатора для контроля за состоянием земли.

    Оговаривает порядок оплаты. Ее вносят ежемесячно, что встречается наиболее часто, поквартально или раз в год. Нередко выплачивается авансом сумма сразу за несколько лет, что является лучшей гарантией для арендатора и собственника.

    Как составляется предварительный договор купли продажи земельного участка — читайте здесь.

    Участки от муниципии и государства потребуют дополнительного хождения по инстанциям, чтобы получить искомое разрешение.

    Только затем можно приступить к оформлению договора, не требующего обязательного нотариального заверения. Эта услуга больше понадобится в случае, когда срок действия не превышает один год.

    На вопрос нужно ли регистрировать договор субаренды земельного участка, следует однозначный ответ. Сделка будет признана законной лишь после появления соответствующей записи в реестре. Время подготовки и количество документов разнится, учитывая статус собственника и категорию земли.

    Образец кадастрового паспорта на земельный участок:

    Сельхозназначения

    При субаренде надела нужно сразу обратить внимание на форму владения и вид разрешенного использования.

    Земли предназначены для:

  • разведения сада, что не мешает выстроить капитальное строение;
  • своего приусадебного или полевого хозяйства;
  • занятия животноводством и выращиванием птицы, запрещающим жилое строительство;
  • выращивания огородных культур, когда можно устанавливать лишь хозяйственные постройки;
  • фермерского хозяйства и проведения сельхозработ.
  • Согласие собственника даст возможность оформить в субаренду весь надел или только его часть. Важно подготовить кадастровый и ситуационный план после проведения замера конкретной части.

    Земли для сельскохозяйственного назначения фактически не сдаются в субаренду, если только их обработкой не занимается фермер.

    Он сможет осуществить процедуру на определенный срок и при возникших обстоятельствах, когда:

  • призван в ряды вооруженных сил;
  • получает специальное или высшее образование и нет возможности совмещать работу с учебой;
  • присвоена инвалидность или наступила временная нетрудоспособность;
  • произошло избрание на должность;
  • наступил пенсионный возраст.
  • Субарендатор должен быть заранее проинформирован о разрешенных видах деятельности и всех запретах. Особенно они затрагивают строительство.

    Образец паспорта гражданина РФ

    Под строительство жилого дома

    Далеко не каждый участок земли предназначен для ИЖС. Интерес к постройке комфортабельного жилого коттеджа возник далеко не случайно.

    Сдвиг произошел буквально в этом году, когда стало возможно прописаться в доме, если он отвечает установленным требованиям.

    Надел для огорода и животноводческой фермы не позволяет выстроить здесь капитальное строение. Допускается возведение хозяйственных построек, чтобы развивать хозяйство и получать неплохую прибыль.

    Причина упирается в достаточно небольшие сроки. Даже аренда обычно не превышает 49 лет. Построенный дом не сможет стать собственностью, так как субарендатор не вправе распоряжаться имуществом.

    Окончания договора приведет к досадным недоразумениям. Жилище придется сносить, собственник не обязан приобретать и регистрировать недвижимость. Нужно сразу прописать условия запрета на строительство, чтобы не возникло никаких недоразумений.

    Необходимые документы

    Вместе с подготовкой договора начинается сбор ряда документов, которые понадобятся для проведения процедуры.

    К их числу относят:

  • оригиналы и отсканированные копии паспортов участников сделки;
  • заключенный и зарегистрированный договор арендного соглашения;
  • кадастровый и технический паспорт, если на земле имеется жилое строение;
  • справка о категории земли и видах использования;
  • письменное нотариальное разрешение от собственника, если это прописано в условиях;
  • подготовленный график платежей.
  • В зависимости от сроков для обеих сторон понадобится получить дополнительные документы.

    Когда срок действия составляет один год нужно иметь:

  • описание уникальных характеристик участка;
  • кадастровый план вместе с актом об разграничении границ, подписанным собственниками соседних наделов;
  • полученное свидетельство, подтверждающее договор субаренды.
  • При договоре на срок меньше одного года подготавливаются следующие бумаги:

  • подписанный акт после передачи и приема земли;
  • составленное дополнительное соглашение;
  • протокол разногласий, выявленных в процесс перехода прав;
  • акт согласования разногласий, подтверждающий отсутствие претензий.
  • Заключение и образец договора

    Лучше всего предварительно проконсультироваться с юристом и получить ответы на все интересующие вопросы. Затем будет несложно найти типовой образец, который удобно взять за основу. Его проще скачать на портале росреестра, не забывая внести обязательную и важную информация.

    К ней относятся:

  • полные данные двух сторон, переписанные из паспорта
  • подробные описания технических характеристик с указанием адреса, размеров площади, точных границ, имеющихся построек и домов (они берутся из кадастрового и технического паспорта, генерального плана и схемы);
  • изложение цели использования надела арендатором, не допускающим ее изменения после сдачи в поднаем;
  • изложение прав и обязанностей сторон, которые ни в коем случае нельзя нарушать, иначе произойдет досрочное расторжение субаренды;
  • возможные меры воздействия, которые будут приняты при невыполнении ряда требований;
  • описание всех условий субаренды, обязательных к исполнению;
  • согласованный и расписанный график оплаты, с неустойками и пеня, вместе с банковскими реквизитами;
  • ссылки на уставные документы и приказ о полномочиях руководителя, когда одной из сторон является юридическое лицо;
  • адреса участников сделки с числом составления и личными подписями.
  • Нотариальное заверение перестало быть обязательным после того, как принят закон об государственной регистрации. Постановка на учет позволяет как нельзя лучше отслеживать малейшие изменения после заключения договора.

    Нужно ли согласие собственника

    Согласование с собственником происходит в соответствии с нормами земельного и гражданского кодексов. Согласно их положениям арендатор сможет предоставить надел в субаренду с учетом сроков подписанного им договора. Субарендатору передаются права и обязанности, которые ему придется соблюдать.

    Использовать надел в других целях и не по назначению запрещено. Арендодатель устанавливает определенные ограничения, сохраняющие свою силу.

    В договоре аренды следует сразу прописать пункт, разрешающий сдачу земли в поднаем. Арендатору останется провести сделку и лишь затем поставить владельца в известность.

    Для избежания проблем рекомендуется при любом варианте заранее послать письменное уведомление заказным письмом и с обратным уведомлением. Если арендодатель дает согласие или не отвечает на протяжении 30 дней, появляется возможность оформить сделку, не выходящую за сроки действия основного договора.

    Досрочное расторжение аренды происходит из-за серьезных нарушений условий и только после вынесения судебного решения. Отчасти поэтому субаренда помогает решить проблемы арендатора, поскольку земля используется по назначению, арендная плата выплачивается в полном объеме.

    Нужна ли государственная регистрация договора

    Когда имеется разрешение от собственника, собран пакет документов и обговорены все спорные вопросы, особенно график выплат, удастся приступить к второй стадии. Договор подписывается, чтобы затем пройти процесс регистрации.

    На рассмотрение подаются:

  • заверенные копии паспортов;
  • подписанный в трех экземплярах договор (для каждого участника и реестра);
  • правоустанавливающие и кадастровые документы на землю;
  • оплаченный чек государственной пошлины.
  • Пакет примут в территориальном отделении росреестра или многофункциональном центре. Такие учреждения открыты во всех регионах страны. Чтобы послать бумаги почтовым отправлением используют заказное письмо с обязательным перечнем документов. Их лучше заверить нотариально.

    Обычно на рассмотрение и подготовку уходит до 14 дней, но нередко регистрация занимает один месяц. Законность сделки начинается с того дня, как была произведена соответствующая запись.

    От регистрации и лишних трат можно избавиться только в одном случае. Субаренда носит краткосрочный характер и не превысит одного года. Обезопасить сделку поможет заверение договора у нотариуса.

    Срок действия

    Немаловажную роль передачи прав и обязанностей будут играть сроки субаренды.

    Они предписывают:

  • не заключать сделку на время, превышающее срок договора аренды;
  • при его уменьшении, в силу разных обстоятельств, автоматически сократить срок поднаема;
  • расторгнуть сделку при грубом нарушении обязательств, возведении незаконных построек или нанесения вреда экологии;
  • при разрыве соглашения с арендатором воспользоваться преимущественным правом и выступить первичным наемщиком.
  • Проблемы могут возникнуть с участком, арендованном у муниципии или государства на срок менее 5 лет. Потребуется получить разрешения от различных органов, не исключено досрочное расторжение контракта с арендатором.

    Пролонгация вполне возможна, особенно при длительной эксплуатации надела. Нередко добросовестный субарендатор сам становится наемщиком и заключает соглашение с собственником.

    Возможные риски

    Практически любая сделка имеет свои преимущества и риски, которые следует учитывать.

    Возникают следующие обстоятельства:

  • арендатор провел сдачу в поднаем, не поставив в известность собственника, хотя это входит в его прямые обязанности и было прописано;
  • субарендатор постоянно задерживает оплату и не вносит средства за коммунальные услуги, что характерно для кратковременного договора;
  • земле и находящимся объектам был нанесен существенный вред и потребуются немалые средства на восстановление (ответственность фактически возлагается на арендатора);
  • владелец внезапно прервал договор найма, поэтому субарендатор не сможет продолжать использование надела, но при этом произвел оплату за несколько месяцев или лет.
  • Избежать этих и многих других проблем призван грамотно составленный договор, который должен хорошо изучить собственник участка. Возможно будут внесены некоторые поправки, в дальнейшем субарендатор сумеет заключить сделка напрямую и выступить в роли арендатора.

    Регистрация при сроке свыше одного года считается обязательным условием. Однако даже при меньшем временном отрезке лучше подстраховаться и провести эту процедуру.

    Она не займет много времени и стоит сравнительно дешево. Нужно оплатить услуги юриста и пошлину. Субаренда становится все популярней из-за прозрачных условий, не слишком суровых обязанностей и приемлемой стоимости.

    Оплачивать земельный налог будет собственник, исходя из рыночной стоимости. Пенсионеры и многодетные семьи смогут попасть в список льготников, только освобождение или сокращение оплаты целиком зависит от местных властей.

    Смотрите тут — как определяются границы земельного участка.

    Для чего может понадобиться межевой план земельного участка — мы рассказали далее.

    Субаренда нежилого помещения: важные моменты

    Опубликовал: admin в Недвижимость 25.03.2018 1 Комментарий 776 Просмотров

    Что нужно знать о субаренде нежилых помещений

    Такое понятие, как субаренда нежилого помещения, включает массу тонкостей и нюансов. В частности, это затрагивает уплату налогов. До 2012 года, налогообложение для лиц, заключающих договора аренды и субаренды, проходило по упрощённой схеме. В настоящее время, эти понятия попадают под общую систему налогообложения.

    Кроме того, необходимо точно знать какой код ОКВЭД применим для субаренды нежилого объекта недвижимости. В этой статье, мы постараемся разобраться во всех тонкостях сдачи помещений в субаренду.

    Само понятие субаренды можно классифицировать как повторную сдачу объекта недвижимости в аренду третьему лицу. Для этого необходимо согласие собственника помещения. Процедура актуальна для жилых и нежилых помещений.

    Стоит отметить, что можно сдать в субаренду помещение целиком или его часть. Выглядит это следующим образом: вы арендуете у организации или физического лица нежилое помещение за определённую сумму денег. После этого, можно сдать его в субаренду за более существенную сумму.

    Разрешение на субаренду помещений подтверждается статьёй 615 пункт 2 Гражданского кодекса РФ. Он гласит, что арендатор может поступать с арендованным объектом недвижимости следующим образом:

  • сдавать строение (или его часть) в субаренду;
  • отдать его в безвозмездное пользование;
  • передать свои права арендатора третьему лицу.
  • Стоит отметить, что первоначальный договор аренды не предусматривает право арендатора на субаренду без разрешения собственника. Зато может быть включён пункт, дающий право арендатору осуществлять сдачу недвижимости в субаренду. Это обеспечивает прямое заключение договора между арендатором и третьим лицом. Согласие собственника уже не требуется.

    Из этого можно сделать вывод, что договор субаренды заключается между участниками договора. Это могут быть как физические, так и юридические лица.

    Иногда в роли юридического лица может выступать агентство недвижимости, которое оказывает услуги по сдаче помещений в аренду. В этом случае меняется налогообложение для арендатора и вступает в силу другой код ОКВЭД.

    Составление договора субаренды нежилого помещения подразумевает письменное оформление стандартного документа. Подписывается договор участниками сделки. Это стандартная процедура, на которую не влияют сроки заключения договора и статус его участников.

    Договор на сдачу нежилого помещения в субаренду должен включать следующие моменты:

  • территориальное расположение с указанием точного адреса;
  • общая площадь строения;
  • целевое предназначение;
  • срок договора субаренды;
  • форма и сроки оплаты.
  • В некоторых случаях основной договор может быть подкреплён следующими документами:

    • кадастровым паспортом и свидетельством о Государственной регистрации объекта;
    • актом приёма/сдачи нежилого помещения;
    • протоколами разногласий и согласия разногласий.
    • Важно! Несмотря на наличие стандартной формы договора субаренды, допускается его оформление в свободной форме. При этом обязательным условием является вхождение всех основных пунктов.

      Необходимо знать, что если договор заключается на срок свыше 12 месяцев, необходима его государственная регистрация. Договор вступает в действие только с момента его регистрации. Иначе разрешение на аренду помещения третьим лицом не будет иметь юридической силы.

      Кроме того, договор повторной аренды не должен превышать срок первичного найма. При этом по истечении срока действия, документ не продлевается автоматически. Каждый раз требуется составление нового договора.

      Отдельного внимания заслуживают права и обязанности участников договора. Это не касается собственника помещения, а только арендатора и субарендатора. Рассмотрим права и обязанности каждого из участников соглашения.

      Эта сторона обязана: предоставить нежилое помещение в состоянии пригодном для эксплуатации, обеспечить поставки воды, электроэнергии и отопления.

      Стоит отметить, что бездействие коммунальных служб не подразумевает ответственность арендатора. Кроме того, арендатор обязан ознакомить субарендатора с правилами внутреннего распорядка и планом эвакуации в случае возникновения чрезвычайных ситуаций.

      Арендатор вправе проводить проверку соблюдения условий договора субаренды. Это делается в рабочее время и в присутствии субарендатора. Последний обязан предоставить все документы, в том числе разрешение на определённый вид деятельности.

      Арендатор имеет право на проведение капитального или текущего ремонта в нежилых помещениях, переданных в субаренду. При этом субарендатор уведомляется в письменном виде за 30 дней до проведения работ. Стоит отметить, что во время ремонта, арендная плата с субарендатора не взимается.

      Арендатор вправе устанавливать порядок работы помещений в выходные и праздничные дни. На порядок и размер оплаты это не влияет.

      Эта сторона, заключившая договор, обязана использовать помещение только в целях, указанных в договоре. Следить за техническим и пожарным состоянием нежилого помещения в соответствии с установленными нормами.

      Самостоятельно нести полную ответственность перед органами, дающими разрешение и контролирующими предпринимательскую деятельность. Ликвидировать последствия аварий и другого ущерба помещениям, причинённого по собственной вине.

      Не проводить перепланировку или реконструкцию, если отсутствует письменное разрешение арендатора. Своевременно вносить установленную договором арендную плату.

      Если договор сдачи помещения расторгается досрочно, по инициативе субарендатора, арендатор должен быть уведомлен об этом не позднее, чем за месяц.

      Субарендатор обязан при заключении договора представить арендатору следующие документы:

    • выписку банковских реквизитов, с печатью предприятия и подписью бухгалтера;
    • выписку из ЕГРЮЛ, взятую не позднее, чем за 30 дней до подписания договора;
    • документ, дающий разрешение на подписание договора субаренды.
    • Стоит отметить, что приведённый перечень обязанностей сторон далеко не полный, но здесь указаны их основные права и обязанности.

      Субаренду очень часто путают с посредническими услугами по сдаче помещения в аренду. Согласно Налоговому кодексу Российской Федерации, это разные понятия, соответственно, различается и порядок налогообложения.

      Посреднические услуги часто оказывают агентства недвижимости, заключающие договора аренды с собственником и с его согласия осуществляют сдачу помещений третьим лицам. Для этого используется код ОКВЭД 70.31 «Деятельность агентств недвижимости» и код ОКВЭД 68.31 «Агентства недвижимости».

      Для деятельности по передаче в субаренду недвижимости, можно использовать код ОКВЭД 70.20 «Сдача в аренду собственной жилой и нежилой недвижимости» и код ОКВЭД 68.20 «Предоставление в аренду и эксплуатацию собственных или арендованных объектов недвижимости».

      Доход физических лиц от сдачи недвижимости в субаренду облагается по ставке НДФЛ в размере 13%. Документ по форме 3-НДФЛ подаётся ежегодно, до 30 апреля. Требуемая сумма должна быть оплачена не позднее 15 июля текущего года.

      Для юридических лиц ставка налогообложения составляет 6% по УСН. Но учитывая статус предпринимателя, могут быть назначены дополнительные страховые взносы.

      Помните, что уклонение от налогообложения попадает под административную и уголовную ответственность.

      Максимальный размер штрафа при уклонении от налогов при сдаче нежилых помещений в субаренду, может составить 500 000 рублей или лишение свободы сроком до 3-х лет.

      Добавить комментарий Отменить ответ

      юриста по телефону

      Консультации юристов по законодательству России

      Выбор категории

      Субаренда земельного участка выкуп

      Может ли субарендатор земельного участка построив и получив право собственности на объект недвижимости, выкупить его у местной администрации?

      К вопросу субаренды земельного участка. Скажите пожалуйста, если мы построим дом по договору субаренды и у арендатора истечет срок аренды земельного участка, но он не будет его продлевать, сможем ли мы оформить на себя договор аренды земельного . Показать полностью

      Есть вопрос к юристу?

      Фирма хочет взять в субаренду часть земельного участка

      Наша фирма хочет взять в субаренду земельный участок. Арендатору необходимо обратиться с заявлением к Арендодателю для получения согласия на сдачу части земельного участка в субаренду, или возможен вариант обращения Арендодателя к арендатору с . Показать полностью

      Земельный пай в СПК ( сельхозназначения)

      Добрый день, у моего отца имеется земельный пай , т.к. пенсионер , работавший в СПК . Он не выделен. За него ежегодно оплачивается налог 2500.00 Как можно продать, отказаться и. т.д. Так как Налог достаточно большой, а землей мы никак не владеем

      Земля под строительство

      Здравствуйте у меня такой вопрос я живу в сельской местности и взял участок земли в аренду под строительство на 5 лет так же я получил разрешение на строительство есть ли у меня возможность передать право на аренду (продать) этот участок земли

      Аренда(субаренда) земельного участка под гараж

      При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и . Показать полностью

      Законность передачи земель с/х назначения в субаренду

      Когда имеется много претендентов на заключение договоров субаренды ЗУ с/х назначения которые находятся в государственной собственности и до настоящего времени не разграничены, находятся в аренде производственного сельхозкооператива который не имеет . Показать полностью

      Как отказать в предоставлении земельного участка в субаренду

      Здравствуйте. Мы предоставили земельный участок через торги а сейчас арендатор просит разрешения передать его в субаренду, на какие законы нам сослаться что бы ему отказать.

      Жена взяла земельный участок в аренду, но в силу сложившихся обстоятельств, оформила аренду на сестру. Теперь мы с женой планируем строить дом на участке. Можно ли оформить с сестрой жены субаренду на нас? Вроде все со всем согласны, но хочется . Показать полностью

      Как оформить договор субаренды земельного участка

      Как оформить договор субаренды земельного участка с правом оплаты аренды третьим юр. лицом, если у субарендатора с этим юр. лицом имеется Договор купли продажи продукции. С уважением,

      Аренда земель сельхозназначения для сенокошения и выпаса скота

      Добрый день! Можно ли взять в аренду земельный участок площадью 30 гектар из земель сельхозназначения для сенокошения и выпаса скота без открытия предпринимательства

      Аренде земли сельхозназначения под пастбища

      Добрый день! Можно ли брать в аренду участок сельхозназначения под пастбища общей площадью 30 гектар без открытия предпринимательства

      О заключении договора субаренды земельного участка сельхозназначения

      Товарищ Иванов является соственником земельного участка, он же является ИП главой КФХ, с кем заключать договор аренды (субаренды), если необходимо в дальнейшем заключить соглашение на возмещение биологической рекультивации и упущенной выгоды.

      Субаренда земельного участка

      Здравствуйте! Мы заключили договор субаренды на земельный участок с арендатором. Договор субаренды зарегестрирован в рег палате. Арендатор физ. Лицо.заключил договор с комитетом земельных и имущественных отношений. Построили на этом земельном . Показать полностью

      Сдача земли в субаренду

      Собственник земельного участка, являясь юр.лицом, сдаёт в аренду участок земли физическому лицу.Физическое лицо сдаёт этот участок в субаренду. В договоре аренды о передаче в субаренду ничего не прописано. Имеет ли физическое лицо на это право, не . Показать полностью

      Ищете ответ?
      Спросить юриста проще!

      Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее,
      чем искать решение!

      Государственная и муниципальная собственность (стр. 1 из 3)

      1.2 Методы управления муниципальной собственностью

      1.3 Состав государственной собственности и особенности управления ею

      2. Управление муниципальной собственностью г. Новосибирска

      Тема управления государственной и муниципальной собственностью в современной России одна из самых актуальных. Институт собственности представляет собой совокупность правовых норм, закрепляющих принадлежность материальных благ конкретным лицам, возможность владеть, пользоваться и распоряжаться ими, а также обеспечивать защиту правомочий собственников в случае их нарушения. Основными источниками регулирования отношений собственности в Российской Федерации являются: Конституция Российской Федерации, раздел II Гражданского кодекса Российской Федерации «Право собственности и другие вещные права» (ст. 209-306). В Российской Федерации признается частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности. За категорией «собственность» стоит чрезвычайно сложная и многослойная система общественных отношений, как экономических, так и юридических, которые настолько взаимопереплетены, что их трудно отделить друг от друга. Цель данной работы: показать механизм управления государственной и муниципальной собственностью. Задачи:

      · дать определение понятиям государственная и муниципальная собственность;

      · рассмотреть методы управления государственной и муниципальной собственностью;

      · определить состав и объекты государственной и муниципальной собственности;

      · рассмотреть управление муниципальной собственностью в г. Новосибирске;

      · рассмотреть особенности управления государственной собственностью.

      1. Сущность и особенности управления государственной и муниципальной собственностью

      1.1 Понятие государственной и муниципальной собственности

      Российской Федерации на основании пункта 1 статьи 212 ГК РФ признаются частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности. При этом права всех собственников защищаются законом и судом равным образом.

      Общеизвестно, что понятие собственность на имущество включает в себя право владения — физическое обладание этим имуществом, право пользования — возможность использования имущества и получения дохода от этого использования и право распоряжения — возможность продать, обменять, подарить или иным образом распорядиться имуществом.

      Согласно пункту 1 статьи 214 ГК РФ государственной собственностью в Российской Федерации является:

      1. имущество, принадлежащее на праве собственности Российской Федерации (федеральная собственность);

      2. имущество, принадлежащее на праве собственности субъектам Российской Федерации — республикам, краям, областям, городам федерального значения, автономной области, автономным округам (собственность субъекта Российской Федерации).

      При этом от имени Российской Федерации и субъектов Российской Федерации на основании пункта 1 статьи 125 ГК РФ могут своими действиями приобретать и осуществлять имущественные права и обязанности, выступать в суде органы государственной власти в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.

      Муниципальной собственностью в соответствии с пунктом 1 статьи 215 ГК РФ является имущество, принадлежащее на праве собственности городским и сельским поселениям, а также другим муниципальным образованиям. От имени муниципальных образований своими действиями могут приобретать и осуществлять имущественные права и обязанности, выступать в суде органы местного самоуправления в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.

      На основании пункта 1 статьи 296 ГК РФ право оперативного управления представляет собой владение, пользование и распоряжение казенным предприятием или учреждением закрепленным за ним имуществом в пределах, установленных законом, в соответствии с целями деятельности этого казенного предприятия или учреждения, заданиями собственника и назначением имущества. При этом согласно пункту 1 статьи 297 такое предприятие вправе отчуждать или иным способом распоряжаться всем закрепленным за ним имуществом лишь с согласия собственника этого имущества.

      Наиболее полный перечень возможных объектов муниципальной собственности содержится в ст. 29 ФЗ «Об общих принципах организации МСУ в РФ».

      Данный перечень является открытым, что предполагает возможность нахождения в муниципальной собственности и иных объектов. В частности таких как: пакеты акций, доли участия в хозяйственных обществах, транспортные средства, малоценное имущество и др.

      В законе дано простое перечисление возможных объектов собственности без какой-либо классификации. Классифицировать же их можно по разным признакам. Например, как движимое и недвижимое имущество.

      Если в основе формирования муниципальной собственности заложены критерии, определяющие состав и границы муниципального хозяйства, то можно выделить следующие 4 группы муниципальной собственности:

      1. Сфера социальной защиты населения и жилищно-коммунального хозяйства, основная задача которых состоит в обеспечении повседневных нужд населения, удовлетворении потребностей в жилье, тепле, медицинском обслуживании, образовании и т.д.

      2. Транспорт и связь, к сфере которых относится не только общественный транспорт, но и оказание любых других транспортных услуг населению.

      3. Торговля, бытовое обслуживание, общественное питание и строительство, основная задача которых состоит в обеспечении нужд населения, неудовлетворенных в силу различных причин (высокие цены, недостаточный ассортимент и т.д.) частным сектором.

      4. Недвижимость и прежде всего земельные ресурсы.

      Государственная собственность подразделяется на федеральную собственность, т.е. собственность, принадлежащую Российской Федерации, и собственность, принадлежащую субъектам Федерации – республикам, краям, областям, городам федерального значения, автономной области, автономным округам. Государственная собственность по-прежнему характеризуется единством фонда, но лишь в пределах того субъекта, которому она принадлежит, как бы он ни вводил ее в гражданский оборот: непосредственно или при посредстве действующих от своего имени юридических лиц, что чаще всего и бывает.

      На сегодняшний день местными администрациями могут быть использованы как организационно-распорядительные, так и экономические методы управления муниципальной собственностью. К первой группе методов можно отнести:

      1. создание муниципальных предприятий;

      2. контракты с руководителем муниципальных предприятий;

      3. договора на передачу прав на имущество;

      4. внесение доли в уставный капитал акционерных обществ;

      5. передача имущества с баланса на баланс и списание;

      6. аренда, лизинг;

      7. залог, ипотека;

      8. доверительное управление (траст);

      10. приватизация муниципальных предприятий

      Вторая группа методов включает:

      1. муниципальный заказ;

      2. нормативы отчислений от прибыли муниципальных предприятий в городской бюджет;

      4. нормативы платежей за использование муниципальной собственности;

      5. местное налогообложение;

      6. экономические санкции, штрафы.

      Аренда и субаренда занимают особое место в системе управления муниципальной собственностью. Доходы от сдачи в аренду муниципального имущества является стабильным источником доходов местных бюджетов, поэтому управление муниципальной собственностью не означает ее продажу по максимально высокой цене.

      В качестве перспективного направления можно назвать создание предприятий смешанной формы собственности в различных сферах городской экономики. Будучи держателем пакета акций, местная администрация может принимать непосредственное участием в оперативном управлении предприятиями. По всем предприятиям (и смешанным, и чисто муниципальным) необходимо наладить систему профессионального аудита с целью своевременного предотвращения банкротства и контроля за «движением» имущества.

      Поскольку, собственнику принадлежат все правомочия в отношении соответствующего объекта собственности, то он в праве самостоятельно выбирать для себя такие правовые режимы ее использования, которые максимально способствуют достижению его целей. Он вправе сам владеть и пользоваться своим имуществом (к примеру, зданием, в котором расположены органы МСУ, транспортом, бюджетными средствами и другими объектами), а может передавать эту собственность во владение, пользование и распоряжение другими лицами, оставаясь при этом оставаясь собственником или распоряжаться им иным способом.

      Само МО в лице органов МСУ использует сравнительно небольшую часть муниципальной собственности. Большая ее часть передается на тех или иных условиях (правовых режимах). Например, таких как: аренда (включая лизинг), доверительное управление, бесплатное пользование, хозяйственное ведение (для муниципальных предприятий), залог.

      Наряду с перечисленными способами собственник вправе распоряжаться принадлежащими ему объектами и таким образом, когда прекращаются его права собственности:

      — внесение имущества в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных обществ;

      — продажа (приватизация) имущества; его дарение; безвозмездная передача в собственность других лиц (в случаях, когда это допускается федеральным законодательством).

      Цель муниципальной политики в области управления собственностью – получение максимального эффекта от ее использования. Эффект может быть получен как в денежной форме (например, за счет арендной платы), так и путем извлечения прямой пользы (оказание услуг населению). Муниципальная собственность, не приносящая достаточной пользы либо экономического эффекта, может быть приватизирована.

      Смотрите так же:

      • Приказ 1599 от 19122014 министерства образования Приказ Министерства образования и науки РФ от 19 декабря 2014 г. N 1599 "Об утверждении федерального государственного образовательного стандарта образования обучающихся с умственной отсталостью (интеллектуальными нарушениями)" Приказ Министерства образования […]
      • Претензия по причинению ущерба имуществу Составляем претензию о возмещении ущерба имуществу Досудебная претензия о добровольном возмещении причиненного ущерба Согласно п. 1 ст. 1064 ГК РФ причиненный имуществу физического или юридического лица ущерб подлежит возмещению в полном объеме. […]
      • Пример заявления на увольнение по собственному Заявление на увольнение по собственному желанию, в т.ч. без отработки с образцом от 2018 года Если инициатором увольнения является работник, то он должен написать на имя работодателя заявление на увольнение по собственному желанию. Сделать это нужно за 2 […]
      • Выборы по распискам США призвали Белоруссию провести выборы по стандартам ОБСЕ США считают, что Белоруссии следует провести предстоящие в 2015 году президентские выборы в соответствии со стандартами Бюро ОБСЕ по демократическим институтам и правам человека (БДИПЧ). Этот призыв […]
      • Коллегия адвокатов дзержинского Дзержинская коллегия адвокатов Новосибирской области Информация +7 (383) 279‒23‒40 Показать телефон Наличный расчет Это ваша компания? Зарегистрируйте бесплатный бизнес-аккаунт и отвечайте на отзывы от имени компании 2 3 4 5 Обращался в […]
      • Как получить справку из реестра недобросовестных поставщиков Реестр недобросовестных поставщиков (выписка из реестра) "Просить совета есть величайшее доверие, какое один человек может оказать другому". Как сделать "Распечатка из реестра недобросовестных поставщиков", предусмотренного ст. 5 Федерального закона от […]
      • Мать одиночка инвалид 1 группы Какие льготы имеет мать-одиночка и как они действуют Сегодня не редкость, когда мама растит ребенка одна. Вот только не во всех случаях она получает статус матери-одиночки. Матерью-одиночкой женщина становится тогда, когда в свидетельстве о рождении в графе […]
      • Платежки по налогу на имущество Образец заполнения платежного поручения(Налог на Имущество) Платежным поручением или платежка документ банку от имени владельца(клиента) расчетного счета: перевести деньги на другой счет(оплатить товар или услугу, заплатить налоги или страховые взносы, […]