Узаконена самовольная постройка

Содержание:

Дачный кооператив БОРКИ ->

Президиум Верховного Суда РФ 19.03.2014 утвердил Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством. В данном документе выработаны рекомендации по разрешению споров о признании права собственности на самовольные постройки. Рассмотрены вопросы как материально-правового, так и процессуально-правового характера.

За гражданином, который арендует земельный участок для строительства, при определенных условиях может быть признано право собственности на самовольную постройку.

Верховный Суд РФ рассмотрел ситуацию, когда самовольная постройка возведена гражданином без необходимых разрешений на арендованном земельном участке.

Дом на чужом участке

Мной построен дом на чужом участке. который принадлежит моему родственнику, с его устного согласия. Как правильно оформить собственность на случай конфликта или аннулирования договоренности, чтобы мои интересы были соблюдены.

Конституция РФ предоставляет каждому гражданину и юридическому лицу иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

Исковое заявление в арбитражный суд о признании дома (другого строения или сооружения) самовольной постройкой на чужом земельном участке, о признании недействительным зарегистрированного права собственности на самовольную постройку, об обязании снести дом (другое строение или сооружение), о восстановлении (рекультивации) территории строительства, о компенсации убытков

Ответчик осуществил самовольное занятие принадлежащего истцу Земельного участка и создал на нем капитальную постройку — дом (иное строение или сооружение), что подтверждается данными БТИ.

Конференция ЮрКлуба

Получается, что есть два доказательства: акт органа местного самоуправления, подтверждающего, что все хорошо, и заключение кадастрового инженера, подтверждающего, что все плохо?

И что? Разрешение на ввод в эксплуатацию — не индульгенция от признания В В ст. 222 ГК РФ сказано, что для признания объекта самовольной постройкой требуется признание недействительным разрешения на ввод в эксплуатацию недействительным? Нет.

Незаконная постройка на чужой земле

Посетители юридической консультации задали 18 вопросов по теме «Незаконная постройка на чужой земле». В среднем ответ на вопрос появляется через 15 минут, а на -вопрос мы даём гарантию минимум двух ответов, которые начнут поступать уже в течение 5 минут!

Отделились от соседей забором, построили навес на месте общего пользования, построили дорогу от своего забора до центральной дороги с бордюрами, посадили деревья, благоустроили прилегающую ко двору 01.06.2012

Хотим узаконить незаконные постройки на земле под многоквартирным домом(барак на 3 семьи).Пожарники выносят несоответствие техники безопасности.По факту-мы ни чего сами не строили-дом 1969г постройки 12.02.2014

Здравствуйте! Как лучше поступить,двор общий соседи построили незаконные постройки на земле на которой не проходило межевание и им не выгодно ее межевать,что нам делать мы хотим продать часть дома но 07.07.2014

Работает-ли постановление Совета министров РК №252 ,от 12.05.2015 и могу-ли я узаконить незаконную постройку и получить землю на его основании.С уважением Александр (Алушта) 31.07.2015

Постороен дом в 1966 году на который выдана была домовая книга и тех.паспорт с пометкой самовольная постройка.

Построила дом на чужом участке

Девочки помогите. Подруга стала строить дом в подмосковье. Одновременно оформлять разрешение на строительство. Когда уже возвели коммуникации и заложили фундамент, она узнала что ошиблась участками. Построила не на своем, а на участке через один от нее. Оказалось что этот участок где затеяна стройка, муниципальный и сдается в аренду физическому лицу. Этот физик подал заявление в суд о сносе самовольной постройки.

Самовольная застройка на чужом участке

1 ответ. Москва Просмотрен 127 раз. Задан 2012-10-29 10:30:58 +0400 в тематике «Другие вопросы» Как оформить аренду на землю на которой стоит неплановый дом(самовольная застройка) где я и проживаю — Как оформить аренду на землю на которой стоит неплановый дом(самовольная застройка) где я и проживаю. далее

1 ответ. Москва Просмотрен 122 раза. Задан 2013-08-04 14:28:11 +0400 в тематике «Земельное право, ресурсы» Можно ли узаконить землю в черте города, если самовольная постройка на ней была узаконена в 2012г — Можно ли узаконить землю в черте города, если самовольная постройка на ней была узаконена в 2012г.

Самовольная постройка и права собственности на неё

Строительство будет считаться осуществлённым на чужом земельном участке, даже если земельный участок никем не занят и не используется. Причём земля может находиться как в частной собственности, так и в государственной.

С 2006 года узаконить постройку в данном случае стало невозможно. Единственный вариант сохранить её за собой – доказать, что строение расположено в пределах границ участка застройщика.

Самовольная постройка на чужом участке

Новости и аналитика Правовые консультации (практика) Малый бизнес Самовольно построенное сооружение занимает часть чужого земельного участка. Правомерно ли истребование из чужого незаконного владения части земельного участка, занятой самовольно возведенным сооружением? Часть земельного участка может быть истребована посредством предъявления виндикационного иска или негаторного иска?

В соответствии со ст. 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Самовольное строительство: последствия и способы узаконить самострой

Любой человек, начинающий строить частный дом, сталкивается с необходимостью получения массы разрешений и согласований. Конечно, у многих россиян возникает соблазн не тратить на это время и силы. Посмотрим, какие правовые последствия влечет за собой самовольное строительство и как узаконить самострой.

Согласно Административному кодексу за самовольное занятие участка для строительства на правонарушителя накладывается штраф в размере, не превышающем тысячу рублей.

Узаконивание самовольной постройки в Хабаровске

Наша юридическая фирма в Хабаровске на рынке недвижимости (сделок с недвижимостью) ведет свою деятельность уже несколько лет и занимается разными вопросами, связанными со сделками с недвижимостью. В том числе занимается и таким вопросом, как узаконивание самовольной постройки в Хабаровске и другие Юридические услуги Хабаровск.

это очень сложный, а порой и рискованный процесс. Очень рискованный – это значит, что положительный результат гарантировать не может никто.

Как узаконить самовольную постройку?

Самовольная постройка — это здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил (п. 1 ст. 222 ГК РФ).

Самовольные постройки должны быть снесены, за исключением случаев признания их законными (п. 2 ст. 222 ГК РФ).

Примечание. Самовольная постройка подлежит сносу лицом, ее осуществившим (либо за его счет), или в определенных случаях органом, принявшим решение о ее сносе ( п. п. 2 , 4 ст. 222 ГК РФ).

Право собственности на самовольную постройку может быть признано в том числе в судебном порядке (п. 3 ст. 222 ГК РФ).

Для признания права собственности на самовольную постройку рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.

Шаг 1. Определите, имеете ли вы право требовать признания права собственности на самовольную постройку

Такое право имеет собственник земельного участка, где осуществлена постройка, а также лицо, которому участок предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения или праве постоянного (бессрочного) пользования при одновременном соблюдении следующих условий (п. 3 ст. 222 ГК РФ):

  • если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;
  • если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
  • Если вы владеете участком на ином основании, например, арендуете участок по договору, вы не вправе требовать признания права собственности на самовольную постройку.

    Шаг 2. Составьте исковое заявление о признании права собственности на самовольную постройку

    В исковом заявлении необходимо указать вид вашего права на земельный участок, на котором находится самовольная постройка, вид постройки, а также лицо, которое ее осуществило (вы или другое лицо). Обоснуйте, почему постройка является самовольной. Например, не получены необходимые разрешения. В исковом заявлении необходимо отметить, что при возведении постройки не были допущены существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, что постройка не представляет угрозы жизни и здоровью граждан, а также не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц.

    Если самовольную постройку возвели вы сами, укажите, предпринимали ли вы меры к ее легализации. Например, обращались за разрешением на строительство, актом ввода объекта в эксплуатацию. Если уполномоченный орган отказал вам в предоставлении таких документов, укажите на это обстоятельство.

    В качестве ответчика по иску указывается лицо, которое осуществило самовольную постройку. Если ее построили вы, ответчиком по иску нужно указать орган местного самоуправления, на территории которого находится самовольная постройка. Например, администрацию муниципального образования (п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010).

    Размер госпошлины зависит от стоимости самовольной постройки (пп. 1 п. 1 ст. 333.19 НК РФ).

    При подаче иска о признании права собственности на самовольную постройку в зависимости от цены иска размер госпошлины будет следующий:

    до 20 000 руб. — 4 процента цены иска, но не менее 400 руб.;

    от 20 001 руб. до 100 000 руб. — 800 руб. плюс 3 процента суммы свыше 20 000 руб.;

    от 100 001 руб. до 200 000 руб. — 3 200 руб. плюс 2 процента суммы свыше 100 000 руб.;

    от 200 001 руб. до 1 000 000 руб. — 5 200 руб. плюс 1 процент суммы свыше 200 000 руб.;

    свыше 1 000 000 руб. — 13 200 руб. плюс 0,5 процента суммы свыше 1 000 000 руб., но не более 60 000 руб. ( пп. 1 п. 1 ст. 333.19 НК РФ).

    Шаг 3. Подготовьте необходимые документы

    К исковому заявлению необходимо приложить, в частности, следующие документы (ст. 132 ГПК РФ):

  • копии искового заявления для ответчика и третьих лиц;
  • документы, подтверждающие право собственности или другое право на земельный участок. Например, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования;
  • документы, подтверждающие наличие на участке самовольной постройки, — акт обследования, документы из БТИ;
  • документы, которые подтверждают, что при возведении постройки не допущены существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, что постройка не представляет угрозы жизни и здоровью граждан, не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц. К ним могут относиться заключения, акты обследования уполномоченных органов государственной власти по архитектурно-строительному (управление архитектуры и градостроительства), пожарному (МЧС) и санитарному (СЭС) надзору;
  • документы, которые подтверждают ваше обращение в уполномоченные органы за документами на самовольную постройку, — например, за разрешением на строительство; результаты рассмотрения ваших запросов, если вы пытались легализовать постройку, например отказ в выдаче разрешения на строительство;
  • документ об уплате госпошлины;
  • доверенность на представителя (в случае если от вашего имени в суде будет действовать представитель).
  • Шаг 4. Подайте исковое заявление в суд и дождитесь его решения

    Иск направляется по месту нахождения постройки мировому судье, если стоимость самовольной постройки не более 50 000 руб., а в остальных случаях — в районный суд (пп. 5 п. 1 ст. 23, ст. 24, п. 1 ст. 30 ГПК РФ).

    По окончании рассмотрения дела получите решение суда о признании права собственности на самовольную постройку или об отказе в таковом.

    Если право собственности на постройку признано за вами, а возвело ее иное лицо, то в решении суда может быть предусмотрена ваша обязанность возместить лицу, построившему самовольную постройку, расходы на ее возведение в размере, определенном судом (п. 3 ст. 222 ГК РФ).

    В резолютивной части решения суда о признании права собственности на самовольную постройку должны быть указаны сведения, позволяющие идентифицировать такой объект и его правообладателя. Отсутствие в решении суда подобного описания объекта затруднит государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и может повлечь необходимость разъяснения судом решения суда ( ст. 202 ГПК РФ).

    Для разрешения судебного спора вам может потребоваться квалифицированная юридическая помощь специалиста, а в случае представления ваших интересов в суде и других государственных органах — нотариальная доверенность на представителя (ст. ст. 185, 185.1 ГК РФ; ч. 2 ст. 53 ГПК РФ).

    Шаг 5. Представьте документы в отделение Росреестра

    Для осуществления государственной регистрации потребуются следующие документы (ч. 1 — 2 ст. 14, ст. ст. 18, 58 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ):

  • заявление о государственной регистрации;
  • документ, удостоверяющий личность заявителя;
  • документ, подтверждающий полномочия вашего представителя (если с заявлением обращается ваш представитель);
  • решение суда о признании права собственности на самовольную постройку.
  • За государственную регистрацию прав на недвижимое имущество необходимо уплатить госпошлину. Представление документа об уплате госпошлины вместе с заявлением не требуется. Заявитель вправе сделать это по собственной инициативе. Однако при отсутствии информации об уплате госпошлины в Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах по истечении пяти дней с даты подачи заявления Росреестр возвратит заявление и прилагаемые к нему документы без рассмотрения (ст. 17, ч. 7 ст. 18, п. 3 ст. 25 Закона N 218-ФЗ).

    Если на момент представления заявления госпошлина не уплачена, заявителю выдается или направляется информация, содержащая необходимый для подтверждения факта оплаты за конкретную услугу уникальный идентификатор платежа (уникальный идентификатор начисления) для уплаты госпошлины, с указанием даты, до которой необходимо ее уплатить (Информация Росреестра от 26.07.2017; Информация Росреестра от 17.10.2017; п. 3 Приложения 5 к Положению о платежной системе Банка России, утв. Банком России 29.06.2012 N 384-П).

    Размер госпошлины за государственную регистрацию прав на недвижимость составляет 2 000 руб. При наличии возможности обращения с заявлением и уплаты госпошлины через порталы госуслуг и иные порталы, интегрированные с ЕСИА, госпошлина рассчитывается с учетом коэффициента 0,7 ( пп. 22 п. 1 ст. 333.33 , п. 4 ст. 333.35 НК РФ).

    Заявление и необходимые документы можно представить в Росреестр одним из следующих способов (ч. 1, 2 ст. 18 Закона N 218-ФЗ; п. 2 Порядка, утв. Приказом Минэкономразвития России от 26.11.2015 N 883):

  • непосредственно в отделение Росреестра или через МФЦ (независимо от места нахождения объекта недвижимости согласно перечню подразделений, осуществляющих прием по экстерриториальному принципу, размещенному на сайте Росреестра) либо уполномоченному лицу Росреестра при выездном приеме;
  • почтовым отправлением с объявленной ценностью при его пересылке, описью вложения и уведомлением о вручении;
  • в форме электронных документов через Интернет, например посредством официального сайта Росреестра.
  • О ходе оказания услуги (например, поступление информации об уплате госпошлины, проведении регистрации) вы можете быть уведомлены посредством сообщений на электронную почту или номер мобильного телефона (п. п. 3, 4 Порядка, утв. Приказом Минэкономразвития России от 16.03.2016 N 137).

    Шаг 6. Получите выписку из ЕГРН

    Проведенная государственная регистрация прав на недвижимое имущество удостоверяется выпиской из Единого государственного реестра недвижимости, которая может быть направлена вам в электронной форме (ч. 1 ст. 28, ч. 6 ст. 62 Закона N 218-ФЗ).

    С момента регистрации права собственности на объект недвижимости в отношении этого объекта у вас появляется обязанность по уплате налога на имущество физических лиц. Также, получив право собственности на объект недвижимости, вы можете вернуть уплаченный ранее НДФЛ путем применения имущественных налоговых вычетов ( пп. 3 , 4 п. 1 , пп. 6 п. 3 ст. 220 , ст. ст. 400 , 401 НК РФ).

    Самовольная постройка, как узаконить?

    Д овольно часто, на практике, строятся жилые дома без каких-либо разрешений на строительство. Причин для этого много, в каждом случае особые обстоятельства, ставшие причиной невозможности получения разрешения на строительство дома, здания, сооружения. Довольно часто это происходит по незнанию процедуры получения разрешительной документации. Самовольная постройка – это возведение зданий, домов с нарушением требований жилищного законодательства.

    Это не означает, что при строительстве строения с нарушением правил, такой объект будет снесен или находиться вне закона. Существуют нормы и правила, позволяющие узаконить такое строительство. Именно об этом мы и поговорим в данной статье.

    +7 (499) 649-73-18; +7 (926) 754-19-34

    Понятие самовольная постройка

    Г ражданское законодательство раскрывает понятие термина самовольная постройка. Так в соответствии со ст. 222 Гражданского кодекса РФ — это здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

    Такие постройки сносятся, за исключением случаев, когда таковые признаются законными. Самовольная постройка подлежит сносу лицом, которое его построило либо снос осуществляется за его счет. А также снос может быть осуществлен органом, которое вынесло решение о таком сносе. Право собственности на самовольную постройку устанавливается в судебном порядке.

    Для признания самовольной постройки законным необходимо собственнику совершить следующие действия:

  • Разобраться в том, имеете ли вы право требования на признание прав собственности на объект самовольной постройки,
  • Составить исковое заявление,
  • Подготовка необходимых документов, прилагаемые к исковому заявлению,
  • Подача искового заявления в соответствующий суд,
  • Участие в суде и получение положительного результата,
  • Подача документов в Росреестр на регистрацию права собственности на объект самовольной постройки,
  • Получение выписки из Единого государственного реестра недвижимости ЕГРН.
  • Теперь приступим к подробному описанию всех шагов, которые необходимо предпринять для реализации цели – оформление права собственности на самовольную постройку.

    Самовольная постройка действия по легализации

    Действие 1. Определение право лица, который может требовать признание самовольной постройки собственностью

    В статье 222 ГК РФ указаны субъекты имеющие права требовать признания права собственности на самовольную постройку, к ним относятся:

  • собственник земельного участка, на котором расположены самовольная постройка,
  • лицо, которому земельный участок предоставлена праве пожизненного наследуемого владения,
  • лицо, которому участок предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования.
  • Данные лица одновременно должны отвечать следующим условиям:

  • если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
  • Обратите внимание! Арендатор земельного участка не является лицом, имеющим право требовать признания самовольной постройки его собственностью.

    Действие 2. Составление искового заявления о признании права собственности на самовольную постройку

    Д ля составления искового заявления необходимо указать все идентифицирующие признаки объекта, по поводу которого субъект обращается в суд. То есть в иске нужно указать информацию о лице, которое построило объект, вид права на земельный участок.

    В иске необходимо указать обоснование о том, что постройка является самовольной.

    Например , отсутствуют необходимые разрешения. При возведении постройки не были нарушены основные правила, установленные градостроительным кодексом, а также строительных норм. Таким образом, жилой дом не представляет угрозы жизни и здоровью граждан и не нарушает законные права и интересы иных лиц.

    Ответчиком по иску указывается лицо, которое построило самовольную постройку. Если же оно само обращается с иском, то администрацию муниципального образования. Такое указание содержится в Постановлении Верховного Суда РФ №10, Пленума ВАС №22 от 29.04.2010).

    При подаче искового заявления необходимо уплатить государственную пошлину. Размер госпошлины зависит от цены иска:

    • до 20 000 руб. — 4 процента цены иска, но не менее 400 руб.;
    • от 20 001 руб. до 100 000 руб. — 800 руб. плюс 3 процента суммы свыше 20 000 руб.;
    • от 100 001 руб. до 200 000 руб. — 3200 руб. плюс 2 процента суммы свыше 100 000 руб.;
    • от 200 001 руб. до 1 000 000 руб. — 5200 руб. плюс 1 процент суммы свыше 200 000 руб.;
    • свыше 1 000 000 руб. — 13 200 руб. плюс 0,5 процента суммы свыше 1 000 000 руб., но не более 60 000 руб. (пп. 1 п. 1 ст. 333.19 НК РФ).
    • Действие 3. Подготовка документов, которые обязательно прилагаются к иску

      П ри подаче искового заявления в суд необходимо приложить документы, которые подтверждают и обосновывают определенные факты, требования заявителя:

      1. копии искового заявления в соответствии с количеством лиц, участвующих в процессе,
      2. документы, подтверждающие право собственности на земельный участок,
      3. акты обследования участка на наличие самовольной постройки либо документы из БТИ,
      4. документы, которые подтверждают об отсутствии каких-либо нарушений норм по возведению постройки. Это могут быть акты обследования органов государственной власти по архитектурному строительству, пожарному и санитарному надзору,
      5. какие-либо документы, являющиеся подтверждением того, что вы пытались легализовать самовольную постройку (отказ в выдаче разрешения на строительство, …),
      6. документ, подтверждающий уплату государственной пошлины,
      7. если интересы представляются представителем, то документ подтверждающий такие полномочия.
      8. Действие 4. Подача искового заявления в суд и участие в процессе

        П одсудность дела по иску об определении права собственности на самовольную постройку является мировой суд, если стоимость самовольной постройки не превышает 50 тыс. руб. В иных случаях районный суд.

        По окончании рассмотрения искового заявления о признании права собственности на самовольную постройку, получите судебное решение. Необходимо обратить внимание на то, что в судебном решении обязательно должны быть прописаны идентифицирующие признаки объекта.

        Действие 5. Представление документов на регистрацию права собственности в уполномоченный орган государственной власти

        Д ля государственной регистрации самовольной постройки в качестве собственности, необходимо будет собрать следующий комплект документов:

      9. заявление о государственной регистрации,
      10. документ, удостоверяющий личность заявителя, а для представителя нотариально заверенная доверенность,
      11. решение суда о признании права собственности на самовольную постройку,
      12. квитанция об уплате государственной пошлины (2 тыс. руб. – пп. 22 п.1 ст. 333.33 НК РФ).
      13. Прилагать квитанцию об уплате государственной пошлины необязательно, так как информация об уплате поступает в государственную информационную систему. При отсутствии такой информации, уполномоченный орган по истечении 5 дней с даты поступления заявления возвращает документы обратно заявителю без их рассмотрения.

        Документы можно подать несколькими способами:

        1. лично,
        2. через МФЦ,
        3. уполномоченному лицу при выездном приеме,
        4. по почте,
        5. через Интернет в электронной форме (Единый портал госуслуг (https://www.gosuslugi.ru/285286/43/info), сайт Росреестр (https://rosreestr.ru/wps/portal/p/cc_present/reg_rights#/).

        Регистрация заявления о предоставлении услуги уполномоченным органом осуществляется в течение 30 минут. При подаче лично срок ожидания составляет не более 15 мин. После подачи необходимых для регистрации самовольной постройки документов, заявитель уведомляется о принятии документов к рассмотрению. Рассмотрение вопроса осуществляется в течение 10 рабочих дней.

        После истечения 10 дней можно обратиться за получением выписки из Единого государственного реестра недвижимости.

        АР Крым, г. Ялта

        Последние новости

        Последние комментарии

        Как ветеран войны многоэтажку строил…
        Блокада Крыма повлияет на цену недвижимости
        Крым. Гурзуф. Нападение на Лагуну

        Как узаконить самострой в российском Крыму

        Самовольная постройка или как узаконить самострой в российском Крыму — этим вопросом задаются многие крымчане и россияне, имеющие недвижимость в Крыму , давайте же разберем всё по порядку:

        Признаки самостроя

        Самовольная постройка — это объект недвижимого имущества возведенный без получения соответствующих разрешительных документов с нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Что является самовольной постройкой, уже разбиралось в статье на сайте под названием «Самовольная постройка».

        Из названной статьи можно выделить признаки при наличии хотя бы одного из которых постройка является самовольной
        1. Самовольная постройка возведена на земельном участке, не отведенном в законном порядке для этих целей.
        2. Самовольная постройка должна являться недвижимым имуществом.
        3. Самовольная постройка возведена без соответствующих разрешительных документов, предусмотренных Градостроительным кодексом РФ
        4. Самовольная постройка возведена с нарушением градостроительных, строительных норм и правил.

        Предмет доказывания по делам о признании права собственности на самовольную постройку

        Отсюда , по гражданским делам об узаконении самостроя в суде доказыванию подлежит:
        1. наличие определенного права на земельный участок ( право постоянного пользования, аренды, пожизненного владения, собственности);
        2. соответствие самостроя градостроительным, строительным, экологическим, противопожарных , санитарным и иных нормам и правилам;
        3. отсутствие нарушения прав и законных интересов других лиц ( соседей, совладельцев и др.).
        4. самострой не создает угрозы жизни и здоровью заявителям и другим лицам.
        5.
        Только при доказанности все перечисленных условий суд может узаконить самострой, то есть признать за истцом право собственности на самовольную постройку.

        До узаконения самовольной постройки, лицо его построившее сохраняет лишь право собственности на использованные им строительные материалы.

        Способы защиты прав при самострое

        Этот правовой режим самостроя предполагает два разно целевых способа защиты прав заинтересованных лиц:
        1. исковые требования о сносе самовольной постройки и
        2. исковые требования о признании права собственности на самовольно возведенную постройку.

        Первые требования могут быть заявлены как в частных интересах, так и в публичных, то есть или владелец земельного участка или прокурор и другие государственные органы которым это право предоставлено законом.

        В качестве третьего лица по делам о самострое привлекаются лица, правами которых обременена самовольная постройка.

        Признание права собственности на самовольную постройку по решению суда.

        Требования о сносе удовлетворяются судом, если будет доказано наличие хотя бы одного из вышеперечисленных признаков самовольной постройки. Государственная регистрация права собственности на самострой не является для суда основаниям для отказа в иске о сносе строения. Решение суда о сносе самовольной постройки, является основанием для прекращения права собственности.

        Исковая давность не распространяется на требования о сносе самовольной постройки, которая создает угрозу жизни и здоровью граждан и если эти требования имеют черты неготорного иска.

        Исковые требования о признании права собственности на самовольную постройку могут быть заявлены как в качестве первоначальных, самостоятельных требований, так и во встречном иске.

        В последнее время суды стали признавать право собственности на самострой по приобретательной давности за лицом, которое добросовестно, открыто и непрерывно владело самовольной постройкой в течение 15 лет, но при условии, что сохранение постройки не создает угрозу жизни и здоровью людей.

        Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом лишь за лицом в законом владении которого находится земельный участок ( в пользовании, аренде, собственности).

        Если застройщик не является законным владельцем земельного участка, то необходимо, чтобы он ранее был предоставлен ему собственником участка. Кроме того, необходимо, чтобы земельный участок по своему целевому назначению был предназначен для возведения такой постройки.

        В случаях, когда самострой имел место на земельном участке, который по своему целевому назначению не предназначен для возведения таких строений и нет решения об изменении целевого назначения земельного участка муниципальным органом, не может признавать право собственности на самовольную постройку, так как такое решение суда будет противоречить ст. 8 ЗК РФ.

        Отдельные нарушения порядка получения разрешения на строительство сами по себе не являются основанием для отказа в признании права собственности на самовольную постройку. Однако практика судов в этих вопросах неоднозначна. В большинстве случаев суды признают право собственности на самовольную постройку только при условии, что застройщик до того как возводить строение принимал меры для оформления разрешения на строительство.

        По искам о признании права собственности на самострой за застройщиком, являющимся законным владельцем земельного участка ответчиком являются органы сметного самоуправления, на территории которого находится этот участок. Если застройщик не является законным владельцем земельного участка, на возведение строения были получены соответствующие разрешения, надлежащим ответчиком по иску должен выступать застройщик, а истцов владелец земельного участка.

        Условия, при которых суд может узаконить самозастрой

        Таким образом, признание права собственности на самовольную постройку за законным владельцем земельного участка возможно при наличии ряда условий:
        1. наличие у застройщика прав на земельный участок;
        2. право собственности на самовольную постройку может быть признано и за наследниками земельного участка, если соблюдены условия, закрепленные в ст. 222 ГК РФ.
        3. владелец земельного участка вправе требовать по суду признания за ним права собственности на самовольную постройку, если она возведена на его земельном участке другим лицом и на строительство были выданы разрешительные документы, а ответчиком по делу выступает застройщик.

        При признании права собственности на постройку за правообладелем земельного участка, застройщик, в свою очередь, может требовать с него возмещения своих расходов понесенных на строительство.

        Отсюда следует вывод, что – лицо, самовольно построившее объект недвижимости на чужом земельном участке не приобретает на него право собственности и лишено возможности узаконить постройку за собой. В то же время владелец земельного участка может признать за собой право собственности на этотсамострой, возместив застройщику его расходы.

        Комментарии

        П. 1 ст. 222 ГК РФ гласит, что самовольной постройкой признается любое недвижимое имущество, сооружение, строение или жилой дом, возведенные на земельном участке, не предназначенном для таких целей или без получения необходимых разрешений, а так же с существенным нарушение строительных и градостроительн ых норм и правил.

        В п. 3 ст. 222 ГК РФ сказано, что самовольная постройка подлежит сносу , либо самим возведшим его лицом, либо за счет его средств. Данный пункт не относится к случаям, предусмотренным п. 3 ст. 222 ГК РФ, а именно право собственности на самострой может быть признано судом. Такое право может быть признано только в предусмотренных законом случаях и в установленном порядке. Обязательным условием приобретения данного права через суд является оформленное право собственности на земельный участок, на котором совершено самовольное строительство. Помимо этого право собственности приобретается только на те постройки, которые не нарушают права и охраняемые законом интересы других лиц и не создают угрозу жизни и здоровья граждан.

        Ранее, признание права собственности в судебном порядке предоставлялось , как фактическому застройщику, так и владельцу земельного участка, с введением Федерального закона от 30 июня 2006 года № 93-ФЗ, именуемого в народе «дачной амнистией», такое право имеет только собственник земельного участка, на котором возведена самовольная постройка или лицо, владеющее земельным участком по праву пожизненного наследования или постоянного (бессрочного) пользования.

        На сегодняшний день существует два способа легализации самостроя: судебный и административный.

        Судебный порядок легализации строений основан на принципе подп. 3 п. 1 ст. 8 ГК РФ, согласно которому одним из оснований для возникновения гражданских прав и обязанностей является судебное решение. Редакция Закона № 93-ФЗ относительно пункта 3 ст. 222 ГК РФ предусматривает возможность приобретение права собственности на самострой за лицом, которое обладает правом собственности или правом наследуемого владения или правом бессрочного пользования земельным участком. Соответственно если в судебном порядке доказано, что у застройщика есть право на землю, а возведенная постройка не создает угрозу здоровью и жизни граждан, а также не нарушает интересы и права третьих лиц, судебное решение будет принято в пользу заявителя.

        Административный порядок легализации самовольных построек касается только объектов строительства и жилых строений, не требующих оформления разрешения на строительство, а также объектов садоводческого и дачного хозяйств.

        Регистрация права собственности на самовольную постройку осуществляется согласно ст. 25.3 ФЗ от 21.07.97 № 122-ФЗ Федеральной регистрационной службой. Основанием для регистрации служат:

        1. документы на землю, имеющие статус правоустанавливающих:

        выписка из похозяйственной книги;
        свидетельство о праве собственности.
        2. Акт органа власти о предоставлении участка.

        3. Кадастровый план земельного участка.

        Несколько «меньшей кровью» обойдутся владельцы неоформленных земельных участков, на которых имеется хотя бы одно строение с оформленным правом собственности. Данную ситуацию регулирует ст. 36 Земельного Кодекса РФ, в соответствии с которой можно оформить право собственности на земельный участок, а дальше уже легализировать самострой.

        Нюансы законодательств а поставили граждан перед выбором — легализировать земельные участки и постройки, получив полное право распоряжаться ими или оставить все на своих местах. Многих, желающих оформить право собственности, сложность процедуры попросту останавливает. Выход есть – адвокат по жилищным делам. Грамотный специалист, знающий все тонкости жилищного и гражданского законодательств а, поможет оформить все в лучшем виде и в короткие сроки.

        Как узаконить самострой

        И снова здравствуйте, уважаемые читатели!

        На многих дачных участках можно обнаружить самые необычные строительные объекты — времянки, сараи, гаражи, беседки и др. Конечно, чаще всего владельцв жилых участков не заботятся о том, чтобы узаконить такие объекты. А зря.

        Из следующей статьи вы узнаете, как узаконить самострой, и почему это нужно сделать.

        Индивидуальное жилищное строительство (ИЖС)

        Индивидуальное жилищное строительство — это одна из форм обеспечения граждан жилищем, которое построено при их непосредственном участии и за их счет.

        Градостроительный кодекс РФ уточняет, что результатом ИЖС должен быть отдельно стоящий дом высотой не более 3 этажей, предназначенный для проживания 1 семьи.

        Для того чтобы построить объект ИЖС, необходимо получить разрешение на строительство.

        Для получения разрешения подаем заявление в орган местного самоуправления по месту расположения участка с приложением следующих документов:

      14. правоустанавливающего документа на участок;
      15. паспорта заявителя;
      16. доверенности на представителя;
      17. градостроительного плана участка;
      18. проектной документации.
      19. Заявление с приложенными документами может быть подано лично заявителем, его представителем или через МФЦ. Уполномоченный орган в течение 10 дней проверяет представленные документы и принимает решение о выдаче разрешения / отказе в выдаче разрешения.

        Выдача разрешения осуществляется бесплатно; государственная пошлина в данном случае не оплачивается.

        Получение разрешения не требуется, если на участке построен вспомогательный объект или производятся изменения уже существующих объектов ИЖС, но при этом они не затрагивают конструктивных характеристик безопасности объектов.

        Дачная амнистия и ИЖС

        Итак, по дачной амнистии мы сможем оформить объекты ИЖС только в том случае, если они построены на земельных участках, полученных до 30 октября 2001 года, предоставленных гражданам на праве собственности, пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования (в случаях, когда в документе, который устанавливает право гражданина на земельный участок, данное право конкретно не указано либо его вид невозможно определить, дачная амнистия также действует).

        Идем в территориальное управление Росреестра, которое находится по месту расположения объекта ИЖС со следующими документами:

      20. заявлением;
      21. документом об оплате государственной пошлины;
      22. паспортом заявителя;
      23. документом, удостоверяющим личность представителя;
      24. нотариально заверенной доверенностью на представителя;
      25. техническим паспортом объекта ИЖС (до 01.03.2008) или кадастровым паспортом (после 01.03.2008).
      26. Этот пакет документов мы подаем, когда у нас оформлено право собственности на земельный участок.

        Если и с этим проблемы, то собираем следующий пакет документов:

      27. заявление на регистрацию;
      28. паспорт заявителя;
      29. доверенность и документ, подтверждающий личность представителя;
      30. технический или кадастровый паспорт объекта ИЖС;
      31. правоустанавливающий документ на участок.
      32. К правоустанавливающим документам на земельный участок могут быть отнесены:

      33. акт о праве на данный участок, выданный уполномоченным органом;
      34. акт о предоставлении земельного участка;
      35. выписка из хозяйственной книги органа местного самоуправления;
      36. иной документ, подтверждающий право заявителя на данный участок;
      37. документ, который подтверждает наличие объекта ИЖС в границах данного участка.
      38. Размер государственной пошлины за одно регистрационное действие составляет 350 руб. Если вы регистрируете еще и участок, то дополнительно оплачиваете столько же.

        В течение 10 рабочих дней Росреестр проверяет представленные документы и принимает 1 из следующих решений:

      39. выдает свидетельство о праве собственности на объект ИЖС;
      40. выдает свидетельство о праве собственности на участок (если подавались соответствующие документы);
      41. отказывает в выдаче свидетельства о праве собственности на участок или приостанавливает процедуру регистрации, если выясняется, что сведения об этом участке не содержатся в государственном кадастре недвижимого имущества.
      42. Регистрация самовольной постройки через дачную амнистию

        Гражданский кодекс РФ разрешает собственнику земельного участка возводить на нем различного рода сооружения, которые не противоречат правилам пользования этим участком. Соответственно, все постройки должны быть зарегистрированы в установленном законом порядке.

        Самовольная постройка — это здание, строение или сооружение, которое было возведено без получения соответствующих разрешений. Значит, если постройка не будет зарегистрирована, она подлежит сносу за счет средств государства или застройщика.

        Введение в действие ФЗ от 30.06.2006 № 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» (далее — закон о дачной амнистии) существенно упростило процедуру легализации таких построек. В частности, это касается объектов ИЖС. Теперь отпала необходимость в оформлении многих документов, которые были нужны для обычного порядка.

        Но на практике все же возникли вопросы относительно того, с какого момента закон о дачной амнистии относится к самовольным постройкам? Если постройка была завершена до его введения в действие, можно ли ее зарегистрировать в упрощенном порядке? Или в данном случае речь идет только о тех строениях, которые были возведены после вступления в силу закона о дачной амнистии?

        Данный вопрос можно решить в судебном порядке. Но если обратиться к судебной практике, то мы увидим, что единства в ответах на этот вопрос нет. Все зависит от личного мнения судьи, который рассматривает дело. Ведь, как известно, все, что не запрещено, разрешено!

        Дачная амнистия по ИЖС: нюансы и сложности

        На практике может возникнуть ситуация, когда свидетельство на право собственности на участок, полученный до 30.10.2001, было утеряно и заявитель представляет в органы Росреестра дубликат.

        Соответственно, дубликат должен быть выдан тем органом, которым выдавалось свидетельство. Но дело в том, что нормативные правовые акты, которые разрешали выдачу дубликата, уже утратили свою силу, поэтому вполне закономерным будет требование Росреестра представить в качестве правоустанавливающего документа выписку из хозяйственной книги органа местного самоуправления.

        Земельный участок был приобретен в бессрочное пользование до 30.10.2001. У участка 2 владельца. Один из них хочет зарегистрировать право собственности на участок; второй противится. Как быть в данном случае?

        Если вдруг второй собственник согласится на регистрацию, вам необходимо прийти в территориальный орган Росреестра со следующими документами:

      43. документом, подтверждающим право на земельный участок;
      44. кадастровым паспортом участка;
      45. квитанцией об оплате государственной пошлины;
      46. документом, удостоверяющим личность заявителя.
      47. Регистрация проходит при участии 2 собственников одновременно.

        Но если вы так и не добились согласия второго собственника, то обращайтесь с соответствующим заявлением в суд.

        Осторожно, мошенники!

        Очень часто возникают ситуации, когда на участке с разрешенным использованием под ИЖС возводят многоэтажные дома.

        Если застройщику повезет, то это выяснится спустя какое-то время после регистрации или не выяснится вообще. Но зачастую проводятся внеплановые проверки объектов строительства, где и определяется, что вместо 3 заявленных в доме 4 этажа, а вместо 1 семьи там могут проживать 2 и более.

        Что делает в таком случае проверяющий орган? Он подает заявление в суд о признании постройки незаконной и ее сносе. Суд проверяет все приложенные к делу документы, заслушивает доводы сторон и в 90% случаев выносит решение о сносе дома.

        Но возможна и другая мошенническая схема.

        По факту строится частный жилой дом. Юридически продажа части дома осуществляется через оформление доли на жилье и земельный участок. Дом строится по всем правилам: 3 этажа, площадь не больше 1 500 кв. м. Дом, как уже говорилось ранее, находится в собственности у нескольких граждан (долевой собственности). Дом регистрируется в порядке дачной амнистии, и все остаются довольны. Впоследствии проживающие граждане заключают между собой соглашение о пользовании общей долевой собственностью либо производят выдел долей через суд или путем договоренностей.

        Чем такая схема выгодна? Да всем. Главное — застройщик существенно экономит в финансовом плане. На строительство частного дома совсем необязательно оформлять проектную документацию и акт ввода в эксплуатацию.

        Какими последствиями это чревато на практике?

        Во-первых, как мы понимаем, всей инфраструктуры, которая необходима для частного дома, для нескольких семей будет недостаточно. Речь идет о парковке, детской площадке и т. д.

        Во-вторых, если впоследствии какая-то семья захочет продать свою «квартиру», у нее могут возникнуть проблемы.

        Одним из главных послаблений в законе о дачной амнистии относительно ИЖС является то, что данный объект строительства регистрируется без акта ввода в эксплуатацию. Правда, такой порядок действует только до 01.03.2018. Но постойте, а сколько нарушений уже можно было допустить без этого акта?!

        Давайте разберемся, что же такое акт ввода в эксплуатацию и зачем он нужен.

        Акт ввода в эксплуатацию — это документ, который представляет собой сведения о том, что дом соответствует всем нормам, утвержденным законодателем.

        В данном случае речь идет о правильном водоснабжении, канализации, отоплении, газоотведении и т. д. Безусловно, можно возразить: ну это же мой дом, даже если что-то не так, пострадаю только я и мои финансы. Нет, к сожалению, иногда страдают и соседи, проживающие неподалеку.

        Конечно же, утверждение акта ввода в эксплуатацию — процедура довольно долгая и утомительная, поэтому желание законодателя облегчить регистрацию права собственности владельцу ИЖС понятно. Но как быть с последствиями?

        Дачная амнистия: срок действия упрощенного порядка

        По общему правилу дачная амнистия была продлена до 01.03.2018. Соответственно, у тех, кто по каким-то причинам не оформил право собственности на земельный участок или строение, есть время это сделать.

        На продление действия упрощенного порядка регистрации законодатель пошел сознательно. Все дело в том, что, по данным Росреестра, более 1/3 участков все еще остаются незарегистрированными. Государству намного проще вести учет недвижимого имущества, если сведения о нем содержатся в ЕГРП.

        А почему гражданин не регистрирует свое право на недвижимость? Потому что нет денег, времени и желания собирать кучу документов. Соответственно, выходом из данной ситуации послужила уступка государства в виде снижения административных барьеров для регистрации и желание со стороны граждан регистрировать свою собственность.

        Но не все так гладко, как кажется на первый взгляд. В Государственную думу РФ внесены поправки к закону о дачной амнистии, которые направлены на искоренение порочной практики регистрации объектов ИЖС.

        Как поясняют разработчики, согласно введенному в действие в 2006 года закону о дачной амнистии в упрощенном порядке объекты ИЖС могут быть зарегистрированы в случае, если земельные участки под ИЖС были получены до 30.10.2001, то есть до введения в действие Земельного кодекса РФ.

        А на практике получается следующая ситуация: на таких участках строятся дома, и потом эти самые дома регистрируются по упрощенному порядку. То есть никакого акта введения в эксплуатацию не требуется. Происходит массовая застройка земельных участков домами.

        Но не это было целью закона о дачной амнистии. Кроме того, внесенным проектом предусматриваются изменения, касающиеся искоренения практики строительства многоэтажных и многоквартирных домов под маской ИЖС на участках, которые для этих целей не предназначены.

        Данный проект внесен весной 2014 года, и пока окончательных решений по нему нет.

        Несмотря на то что дачная амнистия очень заманчива, не стоит ждать от этого новшества чуда: оформлять право собственности придется в любом случае, но до 01.03.2018 этот порядок носит упрощенный характер.

        Кроме того, с 01.03.2015 вступили в силу существенные поправки в Земельный кодекс РФ, которые касаются граждан — членов садоводческих, огороднических и дачных товариществ и кооперативов. Теперь они могут бесплатно оформить земельные участки в собственность, подав в орган местного самоуправления небольшой пакет документов. При этом не имеет значения дата вступления в члены товарищества или кооператива. Воспользоваться упрощенным порядком оформления участка в собственность можно до 31.12.2020. (Подробнее см. Особые правила приватизации для владельца дачного участка в садоводческом товариществе.)

        Так что, пока есть время, не откладывайте дело в долгий ящик, а уже сейчас займитесь регистрацией объекта ИЖС и, если в этом есть необходимость, вашего земельного участка.

        Легализация постройки. Как узаконить самострой

        Далеко не редким явлением в России является самовольное возведение строений. Действующее законодательство не имеет четкой регламентации определения правового статуса самостроя и возможности легализировать его. Из сложившейся ситуации вытекают сложности связанные с оборотом и оформлением права собственности на самовольные постройки.

        Согласно ст. 263 ГК РФ собственник земельного участка имеет право возводить на нем сооружения или здания, а так же сносить или перестраивать их. Помимо этого собственник может разрешить строительство на своем участке третьим лицам. Обязательным условием такого строительства является соблюдение строительных правил и норм.

        Не оформленный самострой это отсутствие возможности его легального использования в хозяйственном обороте, продажи, залога и т.д. Определение самовольной постройки дано в ст. 222 ГК РФ, так же в данной статье описаны последствия ее возведения и способы легализации.

        П. 1 ст. 222 ГК РФ гласит, что самовольной постройкой признается любое недвижимое имущество, сооружение, строение или жилой дом, возведенные на земельном участке, не предназначенном для таких целей или без получения необходимых разрешений, а так же с существенным нарушение строительных и градостроительных норм и правил.

        Лицо, осуществившее самострой, не приобретает на него право собственности, соответственно не может в полной мере распоряжаться им – дарить, продавать, сдавать в аренду или совершать другие сделки (ст. 222 п. 2 ГК РФ).

        В п. 3 ст. 222 ГК РФ сказано, что самовольная постройка подлежит сносу , либо самим возведшим его лицом, либо за счет его средств. Данный пункт не относится к случаям, предусмотренным п. 3 ст. 222 ГК РФ, а именно право собственности на самострой может быть признано судом. Такое право может быть признано только в предусмотренных законом случаях и в установленном порядке.

        Обязательным условием приобретения данного права через суд является оформленное право собственности на земельный участок, на котором совершено самовольное строительство. Помимо этого право собственности приобретается только на те постройки, которые не нарушают права и охраняемые законом интересы других лиц и не создают угрозу жизни и здоровья граждан.

        Ранее, признание права собственности в судебном порядке предоставлялось, как фактическому застройщику, так и владельцу земельного участка, с введением Федерального закона от 30 июня 2006 года № 93-ФЗ, именуемого в народе «дачной амнистией», такое право имеет только собственник земельного участка, на котором возведена самовольная постройка или лицо, владеющее земельным участком по праву пожизненного наследования или постоянного (бессрочного) пользования.

        Регистрация права собственности на самовольную постройку осуществляется согласно ст. 25.3 ФЗ от 21.07.97 № 122-ФЗ Федеральной регистрационной службой. Основанием для регистрации служат:

        • выписка из похозяйственной книги;
        • свидетельство о праве собственности.
        • 2. Акт органа власти о предоставлении участка.

          4. Технический паспорт (предусмотрен для индивидуальных жилых домов, возведенных до 01.01.2010 г).

          5. Декларация об объекте недвижимого имущества (садоводческие и дачные объекты, гаражи).

          Исходя из выше изложенного, право собственности на самовольную постройку, зависит от наличия прав на земельный участок.

          Момент вступления в силу Федерального закона № 93-ФЗ «дачная амнистия» стал для многих периодом появления «замкнутого круга», то есть узаконить самовольную постройку невозможно пока земля не является собственностью, а землю в собственность не удается получить пока не узаконена самовольная постройка.

          Применение нормы ст. 222 ГК РФ измененной ФЗ № 93-ФЗ достаточно противоречиво. Обозначенный закон не дает пояснения, с какого момента внесенные изменения должны применяться. Таким образом, начало применения новых норм ст. 222 ГК РФ, оставлено на усмотрение судей. Судебная практика показала, что некоторые из судей применяют новые нормы только к постройкам, возведенным после вступления в силу закона, другие же применяют ее повсеместно.

          Упрощенная форма легализации построек существенно облегчила процесс оформления прав собственности на объекты недвижимости для реконструкции и строительства которых не требуется выдачи разрешения, объекты недвижимости, создаваемые на приусадебном земельном участке и на объекты индивидуального жилищного строительства расположенные или создаваемые на участках, предназначенных для этого.

          Нюансы законодательства поставили граждан перед выбором — легализировать земельные участки и постройки, получив полное право распоряжаться ими или оставить все на своих местах. Многих, желающих оформить право собственности, сложность процедуры попросту останавливает. Выход есть – адвокат по жилищным делам. Грамотный специалист, знающий все тонкости жилищного и гражданского законодательства, поможет оформить все в лучшем виде и в короткие сроки.

          Как узаконить самовольную постройку, возведенную без разрешения на строительство

          Чтобы здание признали самостроем и по решению суда сравняли с землей, его владельцу достаточно допустить всего один промах — начать стройку без согласования с властями. Из-за отсутствия необходимых разрешений под бульдозер может попасть не только ларек или гостиница, но и обычный частный дом. Не говоря уже о том, что такая недвижимость не считается собственностью, а значит, ее нельзя ни продать, ни подарить, ни оставить в наследство. Впрочем, судебная практика показывает: в определенных обстоятельствах у нарушителей есть шанс выйти из тени. Как «амнистировать» нелегальную постройку, рассказывает адвокат Олег Сухов (Юридический центр адвоката Олега Сухова).

          Для тех, кто уже возвел строение без ведома чиновников и теперь решил его оформить, единственный выход — признать право собственности на объект в судебном порядке. Сделать это будет непросто, но возможно: 222 статья Гражданского кодекса РФ позволяет узаконить сооружение, даже не имея на руках разрешения на строительство. Да и отечественная Фемида в подобных делах проявляет лояльность к гражданам и организациям. Так, по статистике Верховного суда, если в суд с требованиями о сносе самостроя обращаются чиновники и прокуроры, их требования удовлетворяются в 60% случаев. Если же в суд обращаются сами владельцы самостроев, то решения в их пользу принимаются почти в 90% случаев.

          Но прежде чем нанимать адвокатов и бежать в суд с подачей иска, необходимо убедиться в двух вещах: а) у вас достаточно аргументов, чтобы выиграть процесс; б) вы действительно нарушили закон.

          Начну со второго пункта. По общему правилу, перед тем как возвести любой мало-мальски серьезный капитальный объект на своем участке, вы обязаны получить официальное одобрение от муниципалитета. Но есть исключения, — обращает внимание адвокат Олег Сухов. Главным образом это постройки на дачных и садовых наделах, гаражи, расположенные на земле, которая не предназначена для ведения бизнеса, а также различные вспомогательные сооружения — бани, сараи, теплицы, небольшие склады и бытовки.

          Если ваша «несогласованная» недвижимость относится к одной из этих категорий, Росреестр зарегистрирует ее в упрощенном режиме без какой-либо разрешительной документации. Владельцу достаточно предъявить правоустанавливающую бумагу на участок и собственноручно заполненную декларацию о создании объекта или технический план (с 1 января 2017-го требуется для дач, садовых домов и прочих загородных строений). Во всех остальных случаях без суда не обойтись, и исход тяжбы будет напрямую зависеть сразу от нескольких факторов.

          Первый из них — на каком праве вам принадлежит территория под зданием. По закону для легализации самостроя земля должна быть либо в собственности, либо в постоянном пользовании, либо в пожизненном наследуемом владении. Если речь идет об аренде, то определяющее значение имеют условия договора, а именно, выражал ли хозяин участка свое согласие на конкретную стройку или нет. Допустим, вы получали надел для установки нестационарного ларька, а сами возвели на нем торговый центр с фундаментом и кирпичной кладкой. Тут и говорить не о чем — с вероятностью 99% суд откажет в иске. И наоборот, поставив загородный коттедж на выделенной именно для этого земле, пусть и самовольно, арендатор обеспечивает себе неплохие шансы на победу в споре.

          Кроме того, следует заранее удостовериться, что категория и вид разрешенного использования участка, как минимум, позволяют вести капитальное строительство, а лучше — полностью соответствуют типу незаконной постройки. Сведения, необходимые для такой проверки, можно найти в кадастровом паспорте надела, приказе Минэкономразвития № 540 и в Земельном кодексе (последние настоятельно рекомендую хотя бы полистать). Так, для частного жилого дома идеальным вариантом являются земли ИЖС и ЛПХ в границах населенного пункта. А вот расположенную там же многоэтажку узаконить вряд ли получится — помешает нецелевое освоение территории. На огородах и полевых участках строиться нельзя в принципе, разве что удастся постфактум перевести сотки в нужную категорию или изменить их назначение. Но здесь опять же понадобится согласование местных властей.

          Еще один ключевой момент — характеристики самого здания. В рамках разбирательства истцу придется доказать, что самострой удовлетворяет всем строительным нормам, требованиям по планировке территории, местным правилам землепользования и застройки, а также не нарушает ничьих прав, не угрожает жизни и здоровью граждан.

          Как правило, на большую часть этих вопросов отвечает обязательная судебная строительно-техническая экспертиза. Только ее заключение вполне может быть не в вашу пользу, — предупреждает адвокат Олег Сухов. Так что если есть сомнения в качестве постройки, лучше подстраховаться и до подачи иска заказать независимое исследование. Оно выявит все недочеты, и у вас будет время их исправить, а при отсутствии каких-либо нареканий суд учтет его результаты без назначения дополнительной проверки.

          Важную, если не сказать решающую роль при рассмотрении исков о самостроях играет тот факт, пытался ли владелец получить разрешение до и во время строительства.

          И насколько обоснованно чиновники ему отказали. Два года назад Верховный суд настоятельно рекомендовал судьям учитывать этот нюанс при принятии решений (определения Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 23.06.2015 № 24-КГ15-6 и от 13.01.2015 № 18-КГ14-168).

          Те охотно следуют совету и крайне редко становятся на сторону истцов, которые даже не связывались с местной администрацией или получили от нее правомерный отказ. Чтобы не попасть в подобную ситуацию, загодя соберите все документы, подтверждающие ваше обращение к властям. Если их нет — напишите заявление на получение разрешения прямо сейчас. Обычно госорганы отвечают на такие просьбы формальной отпиской. Для тяжбы этого хватит.

          Когда доказательная база собрана, истцу останется лишь правильно составить заявление, подать весь комплект документов в суд и дождаться, когда тот примет решение. При положительном результате судебный акт станет основанием для регистрации права собственности на бывший самострой.

          Обобщая сказанное выше, можно сделать простой вывод: чтобы самовольная постройка попала в базу Росреестра, отсутствие разрешения на строительство должно быть ее единственным недостатком. А владелец обязан приложить все возможные усилия, дабы этот недостаток законным способом устранить.

          Самовольный захват земли: как оформить прирезку к участку

          Почти в каждом поселении есть владельцы участков, которые специально или случайно «прихватизировали» несколько соседних квадратных метров на первый взгляд ничейной земли. Это может быть окруженный другими участками «островок» без возможности подъезда или земля в тупиковом проезде, которую нужно спасти от захламления. Часто самовольный захват территории скорее оптимизирует использование земли, чем мешает кому-нибудь. Но дело в том, что ничейной земли не бывает, и если это не участок соседа, то земля в государственной собственности. Поэтому любое самовольное использование соседнего участка и все постройки на нем являются незаконными, а их хозяева рискуют рано или поздно получить предписания освободить захваченную землю и снести самострой.

          В этом году захватчики дополнительных метров получат возможность оформить эту землю в собственность. 1 марта 2015 года вступает в силу Федеральный закон N 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ». В нем подробно описаны условия оформления прирезки к участку. На юридическом языке прирезка участка называется «перераспределение земельных участков».

          Оформить прирезку земли смогут частные лица, владельцы земельных участков, предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ), огородничества, садоводства, дачного хозяйства (СНТ, ДНТ), индивидуального жилищного строительства (ИЖС). Остальные случаи оформления прирезок — для нужд застройщиков и юридических лиц, можно посмотреть тут.

          Для оформления прирезки земли гражданину понадобится схема расположения земельного участка. Согласно закону, ее может изготовить как сам владелец (если у него есть достаточно профессиональных компетенций), так и кадастровый инженер на заказ. Размер прирезки земли не безграничен и четко регулируется законом: площадь земельных участков, находящихся в собственности граждан, увеличивается в результате перераспределения не более чем до установленных предельных максимальных размеров земельных участков. В правилах землепользования и застройки территории для каждой градостроительной зоны указаны максимальные размеры земельных участков.

          Общая площадь – старый участок плюс прирезка – в сумме не должны превышать этот максимальный размер. И, конечно, «прирезка» не может быть землей соседа или территорией общего пользования, не может выходить за пределы красных линий, быть в другой градостроительной зоне. Как правило, это кусочки, которые никем не используются, находятся в тупике или окружены со всех сторон без возможности подъезда. Например (синим цветом на рисунке обозначена возможная прирезка к участку).

          В случае, когда оформление прирезки проводится в целях исправления изломанных границ участков и в этом процессе задействованы соседние участки, оформление происходит на основе проекта межевания территории (это уже более сложный документ, который затрагивает несколько участков и его нужно утверждать на публичных слушаньях). При таком перераспределении участки тоже могут увеличиться не более чем до установленных предельных максимальных размеров земельных участков. Новые границы оформляются на основе утвержденного проекта межевания территории.

          Как узаконить прирезку к участку

          Собственник земельного участка должен обратиться в орган местного самоуправления, в компетенцию которого входит распоряжение государственными землями. Нужно подать заявление о перераспределении земельных участков и приложить необходимые документы, в том числе схему расположения земельного участка в том случае, если отсутствует утвержденный на публичных слушаньях проект межевания территории.

          Схему расположения земельного участка должен сделать профессиональный кадастровый инженер на основе геодезической съемки. Это увеличит шансы на то, что участок будет предоставлен именно в той конфигурации и размере, который вам нужен, так как кадастровый инженер сразу учитывает все нюансы: размер нового участка — чтобы он соответствовал нормам, сведенья ГКН о правах на предполагаемую «прирезку», в какой градостроительной зоне она находится, не заходит ли за красные линии и пр.

          Если заявление заполнено не в соответствии с требованиями, приложены не все документы или само заявление сдано не в тот уполномоченный орган, то в течение десяти дней с момента подачи его вернут обратно с указанием причины возврата. Если все сделано верно, то в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления уполномоченный орган должен дать один из ответов:

          принять решение об утверждении схемы расположения земельного участка и направить это решение с приложением указанной схемы заявителю;

        • направить заявителю согласие на заключение соглашения о перераспределении земельных участков в соответствии с утвержденным проектом межевания территории;
        • принять решение об отказе в заключении соглашения о перераспределении земельных участков при наличии оснований, решение должно быть обоснованным, с указанием причины.
        • В законе указано более 10 причин для отказа. Поэтому перед подачей заявления желательно проконсультироваться у кадастровых инженеров и узнать ваши шансы на узаконивание прирезки. Например, к вашему участку прилегает земля в муниципальной собственности, она никем не используется уже много лет, но в процессе оформления выясняется, что под ней проходит газопровод высокого давления. Согласно Земельному кодексу, вы не можете использовать такую землю по назначению, а, значит, это станет основанием для отказа.

          Конечно, кадастровый инженер сможет предсказать возможные причины отказа в рамках своей компетенции.

          Но есть информация, которой владеет только уполномоченный орган. Например, если в соответствии с планом развития территории эта земля предназначается под застройку, застройщик уже выиграл аукцион и сейчас идет процесс оформления, то никто другой уже не может на нее претендовать в качестве прирезок для своих участков.

          Или участок может быть уже зарезервированным для государственных или муниципальных нужд. Об этом можно узнать только из ответа уполномоченного органа после подачи заявления.

          После положительного ответа уполномоченного органа необходимо получить постановление об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории муниципального образования. Схема расположения земельного участка выполняется в целях его дальнейшего межевания, постановки на кадастровый учет и оформления права собственности на уже новый, сформированный участок.

          Разрешение на строительство: интервью со специалистом

          Иван Иванович, допустим, я приобрела земельный участок, но пока не начала на нем строиться. Мне нужно сразу оформлять разрешение на строительство, или можно строить дом без разрешения?
          — Сразу отмечу, что разрешение на строительство лежит в основе статьи 51 Градостроительного кодекса РФ. Разрешение на строительство ИЖС в обязательном порядке должны получать те граждане, которые вложили средства в банки, хотят воспользоваться кредитованием на строительство, и для тех, кто хочет воспользоваться средствами материнского капитала. Только эти категории граждан обязаны получать разрешение на строительство. А те граждане, которые для себя приобрели земельный участок, и если у них есть разрешенный вид использования под индивидуальный жилой дом, то они могут в пределах отведенного земельного участка построить объект, сделать технический план. Причем технический план у них будет единственным документом, который удостоверяет построенный объект. И на основании этого плана, они уже будут регистрироваться в Росреестре. В общем, на сегодняшний день разрешение на строительство требуется только тем гражданам, которые строят через средства материнского капитала, либо путем кредитования через банки. Это положение предусмотрено Федеральным законом «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации».
          — Давайте тогда поясним, что это за бумага.
          — Разрешение на строительство – это документ, утвержденный Минстроем России. Представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана, то есть, где можно построить на земельном участке, какими габаритами и высотами можно построить объект.

          Разрешение на строительство при ИЖС — это бумага, которая подтверждает, что проектная документация на строение соответствует градостроительному плану участка (проекту планировки участка) и проекту межевания территории (если строится или реконструируется линейный объект). Данный документ официально разрешает застройщику осуществлять строительство и реконструкционные работы с объектом.

          Где и как получать?

        • Где можно получить разрешение на строительство?
        • На сегодня для получения разрешения на строительство, граждане могут обратиться в МФЦ, через систему «Мои документы».
        • Только через МФЦ?
        • Да, только через МФЦ. Раньше можно было оформить у нас. Но сейчас разрешение на строительство не только индивидуальных жилых домов, но и всех крупных объектов, а также разрешение на ввод этих объектов, все эти права переданы в МФЦ.
        • Газовики требовать не должны!

        • Правда ли, что без разрешения на строительство, если дом уже построен, не проведут свет, не подключат газ и другие коммуникации?
        • Нет, это не так. Разрешение на строительство необходимы только той категории граждан, которые я уже перечислил и еще раз повторюсь. Это получатели материнского капитала, заемщики кредитования через банки, а также те граждане, которые просто желают узаконить свое право. Те граждане, которые без разрешения на строительства строятся, они имеют право подвести газ, свет и другие коммуникации. И им не обязательно иметь разрешение на строительство!

        О нюансах оформления и получения

        — Во сколько обойдется оформление разрешения на строительство?
        — Это муниципальная услуга и плата за само разрешение не взимается.
        — Какие документы нужны для оформления разрешения? Не целый список?
        — Нет, это очень упрощенный список. Он состоит из 3-х документов: во-первых, необходимы правоустанавливающие документы на земельный участок. И то, на сегодня, если гражданин пойдет сдавать документы на разрешение строительства, правоустанавливающие документы у него специалисты возьмут, только в том случае если заявитель предоставит по собственному желанию. Но требовать от заявителя не имеют право! Также нужен градостроительный план земельного участка. Если сказать об этом документе с точки зрения архитектуры, то градостроительный план — это как техническое условие на проектирование. То есть согласно этому документу, мы можем посмотреть границы отведенного земельного участка и места допустимого размещения зданий, объекта капитального строительства в части отведенного земельного участка, где можно построить и где нельзя. И самый последний документ – это схема планировочной организации земельного участка.

        Для получения разрешения на строительство необходимо собрать следующий пакет документов:

      48. правоустанавливающий документ на участок;
      49. градостроительный план участка;
      50. документ, удостоверяющий личность обратившегося;
      51. доверенность (если подача производится через представителя);
      52. проектная документация (в том числе пояснительная записка, сведения об инженерных сетях, план расположения построек, план сноса объектов капитального строительства на участке и т. д.);
      53. положительное заключение на проектную документацию объекта капитального строительства (если она подлежит экспертизе);
      54. если заключение на проектную документацию было выдано негосударственным органом, то необходимо представить документы, подтверждающие право юридического лица осуществлять такие экспертизы.
      55. Здесь стоит сделать небольшую оговорку по поводу проектной документации. Законодательно предусмотрено, что подготовка проектной документации необязательна в случае, если речь идет об объекте индивидуального жилищного строительства — отдельно стоящем доме не выше 3 этажей, который предназначается для проживания одной семьи. В этом случае застройщик может по своему усмотрению собрать проектную документацию и представить ее в орган, выдающий разрешение на строительство.

        — Иван Иванович, где можно заказать градостроительный план?
        — Тоже через МФЦ.
        — Кто готовит этот план?
        — Градостроительный план готовят специалисты МБУ «Глав АПУ».
        — Частные структуры не подготавливают градостроительный план?
        — Нет, только наша структура.
        — А схему планировочной организации тоже вы разрабатываете?
        — Нет, схему планировочной организации подготавливают частные структуры, те юридические лица, которые имеют специальную определенную аккредитацию.
        — Примерно сколько стоит такая схема, если ее заказать?
        — Средняя цена — от 3-х до 5-ти тысяч рублей.
        — Долго это делают?
        — Так как схему подготавливают частники и эта платная услуга, то буквально за день. А градостроительный план и само разрешение на строительство – это муниципальная услуга, поэтому плата не взимается. Но есть определенные административные сроки.
        — И каковы эти сроки?
        — Разрешение на строительство готовят в течение 10-ти календарных дней, а градостроительный план участка — в течение 15-ти календарных дней.
        — На какой срок вообще выдается разрешение на строительство?
        — Сроком на 10 лет.
        — В каком случае могут отказать в выдаче разрешения на строительство?
        — В соответствии с Градостроительным кодексом, согласно пункту 12 статьи 51, при выдаче разрешения на строительство, будь это индивидуальное жилое строение или большой административный объект, отказ может быть только в двух случаях, это — несоответствие представленных документов требованиям градостроительного плана земельного участка, либо отсутствие документов, согласно перечню административного регламента.

        Что необходимо для регистрации права собственности на объекты ИЖС?

        — Технический план здания – это единственный документ, который будет подтверждением тех граждан, которые просто строят на своем участке дом. Которые не привлекают для этих целей ни материнский капитал, ни кредит, их единственный документ на сегодня – это технический план здания. На основании правоустанавливающих документов земельного участка и на основании технического плана, граждане обращаются в Росреестр и регистрируют объект капитального строительства в собственность.

        Смотрите так же:

        • Взыскание алиментов на 2 ребенка Как производится расчет алиментов на детей? Как рассчитать алименты на ребенка, если родитель ИП, безработный, работает неофициально? В инструкции вы узнаете принципы, формулы и порядок расчета + примеры из практики + советы. В 2018 году серьезных изменений […]
        • Как оформить покупку дома с материнским капиталом Как взять ипотеку или кредит на строительство дома под материнский капитал или его покупку? Сегодня все больше людей переезжают из города в собственный дом. Однако материнского капитала, как правило, недостаточно для его покупки. Не у всех есть необходимая […]
        • Притон ст ук Комментарии к СТ 232 УК РФ Статья 232 УК РФ. Организация либо содержание притонов для потребления наркотических средств, психотропных веществ или их аналогов Комментарий к статье 232 УК РФ: 1. Объект преступления - здоровье населения и законный порядок […]
        • Льготы при проживании в чернобыльской зоне Какие выплаты положены проживающим в чернобыльской зоне подскажите пожалуйста какие льготы и денежные выплаты положены проживающим в чернобыльской зоне! в пенсионном фонде и соцзащите внятных ответов не дают! Ответы юристов (2) Сергей, здравствуйте! […]
        • Расчет расчетных при увольнении калькулятор Калькулятор расчета компенсации за неиспользованный отпуск в 2018 году Онлайн калькулятор расчета компенсации за неиспользованный отпуск в 2018 году — используется когда сотрудник решил уволиться, но за время работы у него накопились отпускные дни, которые […]
        • Счет учета транспортный налог Теория о налоге Как и все остальные налоги транспортный можно разделить на несколько частей: Какие ТС не подлежат налогооблажению Расчет и уплата налога на транспорт Налоговая база напрямую зависит от вида транспортного средства и представляет собой […]
        • 822 приказ министерства здравоохранения перечень Порядок оказания медицинской помощи Приказ Министерства здравоохранения Российской Федерации (Минздрав России) от 19 ноября 2012 г. N 950н г. Москва "О формах документов для ведения регионального сегмента Федерального регистра лиц, страдающих […]
        • Заявление на учебу в институте Заявление на учебный отпуск Оформление заявления на учебный отпуск – необходимая часть процедуры ухода в отпуск сотрудника, находящегося на обучении. Каждый работник имеет полное право совмещать трудовую деятельность и учебу – эта норма установлена в […]