Закона о пзз

В Москве утвердили правила землепользования и застройки

В столице утвердили правила землепользования и застройки. Соответствующее постановление приняли на заседании Президиума Правительства Москвы.

Утверждение правил землепользования и застройки (ПЗЗ) — очень важное событие в истории градостроительного развития Москвы. ПЗЗ являются вторым по значимости градостроительным документом после генерального плана города.

«С ноября прошлого года жители активно обсуждали правила застройки и землепользования в Москве. Были выработаны общие подходы, которые заключаются в том, чтобы обеспечить сохранение параметров существующей жилой застройки, природных территорий, в том числе особоохраняемых природных территорий, и дать развитие промышленным и производственным зонам, естественно, с соблюдением всех необходимых экологических и санитарных требований», — сказал Сергей Собянин.

В целом территории развития в Москве будут составлять немногим более 10 процентов.

Что определяют правила землепользования и застройки

Для всей территории города (кроме Троицка и Щербинки, а также территории инновационного центра «Сколково», для которых разрабатывают отдельные документы) ПЗЗ определяют:

— виды разрешённого использования земельных участков и объектов капитального строительства;

— предельные параметры разрешённого строительства и реконструкции объектов капитального строительства: плотность застройки, предельное количество этажей или предельную высоту зданий, максимальный процент застройки в границах земельного участка.

«ПЗЗ — это документ, который обеспечивает прозрачность градостроительных решений в городе Москве. Это документ, предполагающий сохранение сформировавшейся застройки на большинстве жилых территорий. В то же время ПЗЗ создаёт условия для развития города, и в первую очередь за счёт ресурсов бывших промзон», — отметила Юлиана Княжевская, председатель Комитета по архитектуре и градостроительству города Москвы.

На картах градостроительного зонирования отмечены границы объектов культурного наследия и их территорий, а также периметры зон с особыми условиями использования — водоохранных, охраняемых природных ландшафтов, особоохраняемых природных территорий и так далее.

Правила землепользования и застройки разработали на основе генерального плана Москвы и с учётом ранее принятых градостроительных решений — проектов планировки территорий и градостроительных планов земельных участков.

С декабря 2016 года по март 2017 года прошли публичные слушания по проекту ПЗЗ в отношении территории в старых границах города. По проекту правил землепользования и застройки присоединённых территорий они состоялись ранее — c декабря 2015 года по февраль 2016 года. В ходе обсуждений от жителей города поступило более 120 тысяч замечаний и предложений. Их внимательно проанализировали и учли наиболее удачные и конструктивные.

«Все обращения были внимательно рассмотрены в установленном порядке. И на каждое замечание и предложение городской комиссией подготовлен аргументированный ответ», — сказала Юлиана Княжевская.

Основа правил землепользования

Основные принципы градостроительного планирования, которые составляют основу ПЗЗ:

— сохранение существующих параметров сложившейся жилой застройки кварталов. Это гарантировано тем, что в правилах нет иных видов разрешённого использования данных земельных участков и не увеличены параметры застройки по отношению к существующим объектам;

— развитие промышленных зон, приспособление их под объекты науки, производства и инновационных технологий, предусматривающее появление дополнительных рабочих мест;

— сохранение индивидуального жилищного строительства. Для территорий индивидуальной жилой застройки в ПЗЗ заложены адекватные параметры развития (плотность — четыре-пять тысяч квадратных метров на гектар, предельная высота — 15 метров);

— сохранение природных территорий, ООПТ, ООЗТ, объектов культурного наследия и их территорий;

— отражение в правилах землепользования и застройки установленных законом ограничений использования земельных участков.

Зачем нужны правила землепользования и застройки

С момента принятия правил любая градостроительная деятельность в Москве, включая строительство и реконструкцию зданий и сооружений, может осуществляться только в рамках утверждённых ими параметров. Именно этот документ даёт ответ на следующие вопросы: разрешено ли строить в этой зоне, что можно строить, каковы максимальные параметры строительства.

Если необходимо реализовать градостроительный проект, параметры которого не соответствуют ПЗЗ, придётся предварительно пройти процедуру внесения изменений в документ.

«При принятии ПЗЗ информация о разрешённом использовании земельных участков и объектов капитального строительства становится открытой и доступной для всех, поскольку ПЗЗ должны быть размещены на городских информационных ресурсах», — подчеркнула Юлиана Княжевская.

Таким образом, правила землепользования и застройки гарантируют москвичам и инвесторам:

— объективную и достоверную информацию о возможности строительства в каждом конкретном районе города;

— защиту сложившейся городской среды от хаотичной и уплотнительной застройки (индексом «Ф» в ПЗЗ отмечены сохраняемые территории);

— сохранение окружающей природной среды и объектов культурного наследия;

— единые правила принятия градостроительных решений (в частности, выдача градостроительного плана земельного участка с параметрами, соответствующими ПЗЗ, будет осуществляться автоматически);

— предотвращение значительной части градостроительных конфликтов;

— наличие потенциала для развития города, улучшение делового климата, привлечение дополнительных инвестиций. Наряду с сохраняемыми территориями ПЗЗ определяют территории развития и параметры возможного строительства. В основном это промзоны и присоединённые территории.

«Кроме того, принятие ПЗЗ позволит снизить административный барьер для инвестиционного сообщества, поскольку после их принятия получение ГПЗУ сведётся к оформлению информационной выписки из ПЗЗ», — добавил председатель Комитета по архитектуре и градостроительству города Москвы.

Баланс территорий города

Утверждённые Правительством Москвы правила землепользования и застройки предусматривают следующий баланс территорий города.

Сохраняемые городские территории

Территории развития

Территории индивидуальной жилой застройки

Статья 30 ГрК РФ. Правила землепользования и застройки

1. Правила землепользования и застройки разрабатываются в целях:

1) создания условий для устойчивого развития территорий муниципальных образований, сохранения окружающей среды и объектов культурного наследия;

2) создания условий для планировки территорий муниципальных образований;

3) обеспечения прав и законных интересов физических и юридических лиц, в том числе правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства;

4) создания условий для привлечения инвестиций, в том числе путем предоставления возможности выбора наиболее эффективных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

2. Правила землепользования и застройки включают в себя:

1) порядок их применения и внесения изменений в указанные правила;

2) карту градостроительного зонирования;

3) градостроительные регламенты.

3. Порядок применения правил землепользования и застройки и внесения в них изменений включает в себя положения:

1) о регулировании землепользования и застройки органами местного самоуправления;

2) об изменении видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства физическими и юридическими лицами;

3) о подготовке документации по планировке территории органами местного самоуправления;

4) о проведении общественных обсуждений или публичных слушаний по вопросам землепользования и застройки;

5) о внесении изменений в правила землепользования и застройки;

6) о регулировании иных вопросов землепользования и застройки.

4. На карте градостроительного зонирования устанавливаются границы территориальных зон. Границы территориальных зон должны отвечать требованию принадлежности каждого земельного участка только к одной территориальной зоне. Формирование одного земельного участка из нескольких земельных участков, расположенных в различных территориальных зонах, не допускается. Территориальные зоны, как правило, не устанавливаются применительно к одному земельному участку.

5. На карте градостроительного зонирования в обязательном порядке отображаются границы населенных пунктов, входящих в состав поселения, городского округа, границы зон с особыми условиями использования территорий, границы территорий объектов культурного наследия, границы территорий исторических поселений федерального значения, границы территорий исторических поселений регионального значения. Указанные границы могут отображаться на отдельных картах.

5.1. На карте градостроительного зонирования в обязательном порядке устанавливаются территории, в границах которых предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории, в случае планирования осуществления такой деятельности. Границы таких территорий устанавливаются по границам одной или нескольких территориальных зон и могут отображаться на отдельной карте.

6. В градостроительном регламенте в отношении земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны, указываются:

1) виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства;

2) предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства;

3) ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства, устанавливаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации;

4) расчетные показатели минимально допустимого уровня обеспеченности территории объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур и расчетные показатели максимально допустимого уровня территориальной доступности указанных объектов для населения в случае, если в границах территориальной зоны, применительно к которой устанавливается градостроительный регламент, предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории.

6.1. Обязательным приложением к правилам землепользования и застройки являются сведения о границах территориальных зон, которые должны содержать графическое описание местоположения границ территориальных зон, перечень координат характерных точек этих границ в системе координат, используемой для ведения Единого государственного реестра недвижимости. Органы местного самоуправления поселения, городского округа также вправе подготовить текстовое описание местоположения границ территориальных зон. Формы графического и текстового описания местоположения границ территориальных зон, требования к точности определения координат характерных точек границ территориальных зон, формату электронного документа, содержащего указанные сведения, устанавливаются федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере ведения Единого государственного реестра недвижимости, осуществления государственного кадастрового учета недвижимого имущества, государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, предоставления сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости.

7. Утвержденные правила землепользования и застройки поселения, городского округа, межселенной территории не применяются в части, противоречащей ограничениям использования земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимости и осуществления экономической и иной деятельности, установленным на приаэродромной территории, в границах которых полностью или частично расположена приаэродромная территория, установленная в соответствии с Воздушным кодексом Российской Федерации (далее — ограничения использования объектов недвижимости, установленные на приаэродромной территории).

8. Срок приведения утвержденных правил землепользования и застройки в соответствие с ограничениями использования объектов недвижимости, установленными на приаэродромной территории, не может превышать шесть месяцев.

Комментарии к ст. 30 ГрК РФ

1. Комментируемая статья определяет цели разработки правил землепользования и застройки, раскрывает их содержание, предусматривает порядок их применения и внесения изменений в указанные правила.

2. Часть 1 комментируемой статьи устанавливает целевое назначение разработки правил землепользования и застройки. Они разрабатываются прежде всего для создания условий для устойчивого развития территорий муниципальных образований, т.е. обеспечения безопасности и благоприятных условий жизнедеятельности человека, ограничения негативного воздействия хозяйственной и иной деятельности на окружающую среду и обеспечения охраны и рационального использования природных ресурсов данных территорий.

Также разработка указанных правил осуществляется в целях сохранения окружающей среды и объектов культурного наследия.

Федеральный закон от 10 января 2002 г. N 7-ФЗ «Об охране окружающей среды» устанавливает, что охрана окружающей среды — это деятельность органов государственной власти Российской Федерации, органов государственной власти субъектов Российской Федерации, органов местного самоуправления, общественных и иных некоммерческих объединений, юридических и физических лиц, направленная на сохранение и восстановление природной среды, рациональное использование и воспроизводство природных ресурсов, предотвращение негативного воздействия хозяйственной и иной деятельности на окружающую среду и ликвидацию ее последствий.

В соответствии с Федеральным законом от 25 июня 2002 г. N 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» объекты культурного наследия подлежат государственной охране в целях предотвращения их повреждения, разрушения или уничтожения, изменения облика и интерьера, нарушения установленного порядка их использования, перемещения и предотвращения других действий, могущих причинить вред объектам культурного наследия, а также в целях их защиты от неблагоприятного воздействия окружающей среды и от иных негативных воздействий.

Целью разработки правил землепользования и застройки названо также создание условий для планировки территорий муниципальных образований, которая осуществляется в целях обеспечения устойчивого развития территорий, выделения элементов планировочной структуры (кварталов, микрорайонов, иных элементов), установления границ земельных участков, на которых расположены объекты капитального строительства, границ земельных участков, предназначенных для строительства и размещения линейных объектов.

Также разработка указанных правил имеет целью обеспечение прав и законных интересов физических и юридических лиц, в том числе правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства.

В соответствии со ст. 40 Земельного кодекса РФ собственник земельного участка имеет право:

использовать в установленном порядке для собственных нужд имеющиеся на земельном участке общераспространенные полезные ископаемые, пресные подземные воды, а также пруды, обводненные карьеры в соответствии с законодательством Российской Федерации;

возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов;

проводить в соответствии с разрешенным использованием оросительные, осушительные, культуртехнические и другие мелиоративные работы, строить пруды и иные водные объекты в соответствии с установленными законодательством экологическими, строительными, санитарно-гигиеническими и иными специальными требованиями;

осуществлять другие права на использование земельного участка, предусмотренные законодательством.

Целью разработки правил землепользования и застройки является также создание условий для привлечения инвестиций, в том числе путем предоставления возможности выбора наиболее эффективных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Федеральный закон от 25 февраля 1999 г. N 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» устанавливает, что инвестиционная деятельность — это вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта.

Объектами капитальных вложений в Российской Федерации являются находящиеся в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности различные виды вновь создаваемого и (или) модернизируемого имущества, за изъятиями, устанавливаемыми федеральными законами.

Запрещаются капитальные вложения в объекты, создание и использование которых не соответствуют законодательству Российской Федерации и утвержденным в установленном порядке стандартам (нормам и правилам).

3. Часть 2 комментируемой статьи определяет содержание правил землепользования и застройки.

Так, правилами должен быть определен порядок их применения (его содержание установлено ч. 3 комментируемой статьи) и изменения, должны быть включены карты градостроительного зонирования, устанавливающие границы территориальных зон, а также градостроительные регламенты, устанавливающие виды разрешенного использования земельных участков в пределах соответствующей территориальной зоны.

4. Частями 4 и 5 комментируемой статьи устанавливаются требования, предъявляемые к карте градостроительного зонирования.

При установлении на данной карте границ территориальных зон вводится запрет на формирование одного земельного участка из нескольких земельных участков, расположенных в различных территориальных зонах.

5. Часть 6 комментируемой статьи устанавливает содержание градостроительного регламента в отношении земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны.

6. Проиллюстрируем комментируемые нормы о правилах землепользования и застройки на примере решения Собрания депутатов Хабаровского муниципального района от 21 марта 2006 г. N 138 «Об утверждении Типовых правил землепользования и застройки».

Типовые правила землепользования и застройки городского, сельских поселений Хабаровского муниципального района являются методической основой для формирования правового регулирования градостроительства городского, сельских поселений Хабаровского муниципального района — правил землепользования и застройки поселений на основе градостроительного зонирования территорий.

Типовые правила определяют примерные виды (этапы) работ по разработке правил и карт зонирования территорий городского и сельских поселений, состав и содержание материалов зонирования. В конкретных поселениях эти вопросы уточняются с учетом местных условий, нормативных правовых и нормативно-технических документов Хабаровского края и органов местного самоуправления в области градостроительства.

Правила землепользования и застройки являются местным правовым актом прямого действия на территории поселения, регламентирующим градостроительную деятельность, устанавливающим порядок правового регулирования комплексного развития, использования и организации территории, определяющим правила и процедуру градостроительной и строительной деятельности, а также отношений и разрешения споров между участниками градостроительной деятельности на территории поселения.

Правила — нормативный правовой документ, в котором устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок применения такого документа и порядок внесения в него изменений.

Правила основаны на градостроительном зонировании и предназначены для:

реализации планов и программ развития территории поселений, межселенных территорий, систем инженерного обеспечения и социального обслуживания, сохранения природной и культурно-исторической среды;

установления правовых гарантий по использованию и строительному изменению недвижимости для собственников и лиц, желающих приобрести права владения, пользования и распоряжения земельными участками, иными объектами недвижимости;

создания благоприятных условий для привлечения инвестиций в строительство и обустройство недвижимости посредством предоставления инвесторам возможности выбора наиболее эффективного вида использования недвижимости в соответствии с градостроительными регламентами;

обеспечения свободного доступа граждан к информации и их участия в принятии решений по вопросам городского развития, землепользования и застройки посредством проведения общественных слушаний;

обеспечения контроля за соблюдением прав граждан и юридических лиц.

Целью Правил является обеспечение правового регулирования градостроительными средствами:

защита прав граждан и обеспечение равенства прав физических и юридических лиц в процессе реализации отношений, возникающих по поводу землепользования и застройки;

обеспечение открытой информации о правилах и условиях использования земельных участков, осуществления на них строительства и реконструкции;

подготовка документов для передачи прав на земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, физическим и юридическим лицам для осуществления строительства, реконструкции объектов недвижимости;

контроль соответствия градостроительным регламентам строительных намерений застройщиков, завершенных строительством объектов и их последующего использования;

обеспечение благоприятных условий среды жизнедеятельности населения;

ограничение вредного воздействия хозяйственной, в том числе градостроительной, деятельности на окружающую природную среду;

защита территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера;

охрана и использование особо охраняемых природных территорий и объектов историко-культурного наследия, а также сельскохозяйственных земель и лесных угодий;

повышение эффективности землепользования и застройки территорий поселений;

привлечение инвестиций в жилищное строительство, инженерную инфраструктуру, иное обустройство территорий;

развитие рынка недвижимости поселений (земельных участков, зданий, сооружений);

обоснованность для налогообложения недвижимости и платежей за пользование городской инфраструктурой и, соответственно, увеличения поступлений в бюджеты всех уровней;

благоприятные условия для привлечения инвестиций в развитие недвижимости, инженерно-транспортной и социальной инфраструктуры поселений.

Правила регулируют градостроительную деятельность органов государственной власти, органа местного самоуправления, физических и юридических лиц на основе:

карт градостроительного зонирования поселений, градостроительных регламентов по видам разрешенного использования и параметрам допустимых строительных изменений недвижимости;

межевания территорий поселений на земельные участки, формирования земельных участков как объектов недвижимости;

согласования целевого использования земельных участков, строительных намерений собственников недвижимости и инвесторов на основе правового зонирования;

предоставления разрешений на строительство;

обеспечения открытости и доступности для граждан информации о градостроительном зонировании и застройке территории поселений, участия граждан в принятии решений по этим вопросам;

контроля за использованием и строительными изменениями объектов недвижимости;

установления оснований для органов власти, судебных органов при принятии решений по спорным вопросам землепользования и застройки;

обоснования принятия решений органов власти об ограничении использования и строительных изменений недвижимости, не соответствующих настоящим Правилам, а также для установления публичных сервитутов;

установления порядка внесения в Правила дополнений и изменений, а также принятия решений об отклонении от Правил.

Настоящие Правила применяются наряду с нормативами и стандартами, иными обязательными требованиями, установленными уполномоченными органами Российской Федерации, Хабаровского края в целях обеспечения безопасности жизнедеятельности и здоровья людей, надежности сооружений, охраны памятников истории и культуры, окружающей природной среды, а также с нормативными правовыми актами органов местного самоуправления поселений в части, не противоречащей Правилам.

Правила обязательны для органов государственного контроля, местного самоуправления поселений (должностные лица в пределах их компетенции), физических и юридических лиц, осуществляющих градостроительную деятельность на территории поселений.

Правила, включая все входящие в их состав документы и приложения, являются открытыми для физических и юридических лиц.

Документы градостроительного зонирования состоят из:

градостроительных регламентов (текстовой части) — описание видов разрешенного использования земельных участков и допустимых параметров строительных изменений недвижимости, а также ограничений по требованиям охраны памятников истории и культуры, экологическим, санитарно-эпидемиологическим и другим условиям;

карт (схем) или планов зонирования (графическая часть), иллюстрирующих границы территориальных зон с указанием их кодового обозначения, а также карт (схем) или планов зон ограничений использования и строительных изменений земельных участков, иных объектов недвижимости с указанием ограничений по условиям охраны памятников истории и культуры, по экологическим, санитарно-эпидемиологическим и другим условиям.

Градостроительным регламентом определяется правовой режим земельных участков, равно как и всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства. Градостроительные регламенты устанавливают виды разрешенного использования и параметры допустимых строительных изменений недвижимости при осуществлении градостроительной деятельности в пределах каждой территориальной зоны (подзоны).

Разрешенным считается такое использование недвижимости, которое соответствует:

градостроительным регламентам по видам разрешенного использования недвижимости для соответствующей зоны (подзоны), обозначенной на генеральной карте (схеме);

дополнительным градостроительным регламентам по условиям охраны памятников истории и культуры для соответствующих зон;

дополнительным градостроительным регламентам по экологическим или санитарно-гигиеническим условиям для соответствующих зон;

дополнительным градостроительным регламентам по специальным ограничениям для соответствующих зон;

обязательным требованиям надежности и безопасности объектов, содержащимся в строительных, противопожарных, иных нормах и правилах;

публичным сервитутам, иным документально зафиксированным ограничениям на использование недвижимости (включая договоры об установлении сервитутов, иные документы).

Градостроительный регламент по видам разрешенного использования недвижимости включает:

основные виды разрешенного использования недвижимости, которые при условии соблюдения строительных норм и стандартов безопасности, правил пожарной безопасности, иных обязательных требований не могут быть запрещены;

сопутствующие виды разрешенного использования недвижимости, которые по отношению к основным видам являются вспомогательными; при отсутствии на земельном участке основного вида сопутствующий вид использования не является разрешенным, если иное специально не оговаривается настоящими Правилами применительно к конкретным видам и/или местам (условиям) расположения недвижимости;

условно разрешенные виды использования недвижимости, для которых необходимо получение специальных зональных согласований.

Для каждой зоны, выделенной на генеральной карте (схеме), устанавливаются, как правило, несколько видов разрешенного использования недвижимости.

Инженерно-технические объекты, сооружения и коммуникации, обеспечивающие реализацию разрешенного использования для отдельных земельных участков (электро-, водо-, газообеспечение, канализование, телефонизация и т.д.), являются всегда разрешенными при условии соответствия строительным и противопожарным нормам и правилам, технологическим стандартам безопасности, иным нормам и требованиям.

Объекты, сооружения, предназначенные для инженерно-технического обеспечения застройки, размещение которых требует отдельного земельного участка, являются объектами, для которых необходимо получение специальных согласований.

Градостроительные регламенты по параметрам строительных изменений недвижимости не устанавливаются в случаях проведения капитального ремонта, реконструкции и реставрации существующих зданий и сооружений без изменения вида их использования (функционального назначения), габаритов и/или архитектурного облика, иных действий, не имеющих последствий в части изменений городской среды и не затрагивающих интересы третьих лиц, в том числе: текущий ремонт зданий и сооружений; внутренние перепланировки зданий; отделочные работы, работы по инженерному и технологическому переоборудованию зданий и сооружений; строительство временных зданий и сооружений.

Градостроительный регламент, установленный для каждого вида территориальной зоны, подзоны, применяется в равной мере ко всем расположенным в них объектам недвижимости. Исключение составляют:

состоящие в официальных списках памятники истории и культуры, в отношении которых уполномоченным органом охраны памятников истории и искусства принимаются решения о параметрах и характеристиках реставрации, реконструкции объектов историко-культурного наследия в индивидуальном порядке, согласно законодательству об охране и использованию памятников истории и культуры;

состоящие в официальных списках памятники природы, особо охраняемые природные территории, решения по которым принимаются органом по охране природы в индивидуальном порядке согласно законодательству об охране природной среды;

объекты недвижимости, для которых права владения, пользования и строительных преобразований предоставлены до вступления в силу Правил.

Владельцы недвижимости имеют право выбирать вид (виды) использования недвижимости, разрешенный для соответствующих видов территориальных зон, а также менять один вид разрешенного использования недвижимости на другой вид в следующем порядке:

в случае если изменение одного вида разрешенного использования недвижимости на другой вид связано с конструктивными преобразованиями объектов, необходимо получение разрешения на строительство в порядке, установленном Правилами с последующей регистрацией (учетом) нового вида использования объекта недвижимости в установленном порядке;

в случае если изменение одного вида разрешенного использования недвижимости на другой не связано с конструктивным преобразованием объектов, владелец недвижимости ходатайствует о внесении соответствующих изменений в регистрационные документы о правах на недвижимость, а также в документы учета недвижимости, уведомляя об этом орган строительства и архитектуры, орган по землеустройству, орган по управлению имуществом;

в случае изменения разрешенного вида использования на условно разрешенный применяются процедуры специальных согласований.

Генеральная карта (схема) зонирования разрабатывается на основе утвержденного генерального плана или концепции генерального плана в М 1:5000 (1:10000) на всю территорию поселения, в границах его черты.

В генеральной карте (схеме) зонирования выделяются территориальные зоны по основному виду разрешенного использования недвижимости, расположенные в границах каждой зоны: жилые, общественно-деловые, производственные, инженерно-транспортной инфраструктуры, рекреационные, сельскохозяйственного использования, специального назначения, военных и иных режимных объектов, прочие территории, а также территории, резервируемые для государственных и муниципальных нужд. В генеральной карте (схеме) могут устанавливаться основные параметры допустимых строительных изменений недвижимости, характеризующие общие принципы застройки территориальной зоны: плотность, этажность застройки, особые требования к архитектуре зданий и сооружений.

На генеральной карте (схеме) зонирования выделяются территории особого регулирования градостроительной деятельности федерального, краевого и муниципального значения.

Градостроительные регламенты территориальных зон, выделенных в генеральной карте (схеме) зонирования, устанавливаются на основе схем функционального и строительного зонирования и технико-экономических показателей концепции генерального плана или генерального плана.

Генеральные карты (схемы) зонирования поселений утверждаются представительным органом городского, сельских поселений по представлению главы администрации.

Зональные согласования (общие и специальные) использования и строительных изменений недвижимости осуществляются при проведении работ по формированию земельных участков как объектов недвижимости в соответствии со статьей 30 Земельного кодекса РФ.

Согласования намерений застройщиков по использованию и строительным изменениям недвижимости подразделяются на:

общее зональное согласование;

специальное зональное согласование.

Общее зональное согласование требуется для видов использования недвижимости, которые в характеристиках территориальных зон определены как основные разрешенные виды либо как сопутствующие основным видам разрешенного использования недвижимости.

Специальное зональное согласование требуется для использования недвижимости в целях, которые определены в характеристиках территориальных зон как условно разрешенные и требующие специальных согласований.

Зонального согласования не требуется для изменения одного вида разрешенного использования на другой вид разрешенного использования недвижимости, для несущественных изменений недвижимости, при условии, что эти действия не связаны с изменениями физических параметров и конструктивных характеристик объекта недвижимости.

Зонального согласования также не требуется для строительных изменений недвижимости, осуществляемых правообладателями земельных участков и иных объектов недвижимости в соответствии с утвержденным проектом застройки либо при предоставлении земельных участков для строительства в соответствии с утвержденным проектом застройки.

При получении проекта Правил из органа местного самоуправления, определенного муниципальным образованием (например, отдел архитектуры и градостроительства) глава городского, сельского поселения принимает решение о проведении публичных слушаний в срок не позднее, чем через десять дней со дня получения проекта.

Земельные участки могут быть переданы физическим и юридическим лицам для целей строительства при условии, что на момент передачи эти земельные участки являются сформированными как объекты недвижимости.

Земельные участки являются сформированными как объекты недвижимости, если они свободны от прав третьих лиц (за исключением тех, которые определены посредством сервитутов) и для них установлены:

разрешенные виды использования недвижимости, параметры разрешенных строительных преобразований объектов недвижимости;

сведения об обеспечении земельного участка объектами инженерно-транспортной инфраструктуры;

публичные сервитуты (при необходимости).

Комплект сведений и документов о сформированных земельных участках включает:

проект границ земельного участка, согласованный с владельцами соседних земельных участков (в случае размещения участка в сложившейся застройке);

материалы выноса границ земельного участка в натуру;

описание градостроительных регламентов о разрешенных видах использования и параметрах разрешенных строительных преобразований недвижимости, сведений о публичных сервитутах и дополнительных ограничениях в использовании земельного участка в связи с размещением в охранных или защитных зонах;

общее или специальное зональное согласование;

расчет убытков собственника или землепользователя с учетом упущенной выгоды или потерь сельскохозяйственного производства, лесного хозяйства, связанных с изъятием земли, прав других лиц, обременяющих предоставляемые земельные участки;

оценочную ведомость на недвижимость, передаваемую застройщику и подлежащую сносу;

технические условия на подключение объекта к сетям инженерно-технического обеспечения и расчет платы за подключение к ним;

решение собственника земли о проведении торгов (конкурсов, аукционов) или о предоставлении земельных участков без проведения торгов (конкурсов, аукционов);

публикация сообщения о проведении торгов (конкурсов, аукционов) или о приеме заявлений о предоставлении земельных участков без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

Проекты межевания территорий устанавливают границы земельных участков, разрабатываются на застроенные или подлежащие застройке территории в границах установленных красных линий. Межевание территорий улично-дорожной сети, инженерных коммуникаций, зеленых насаждений, иных территорий общего пользования, а также железных, автомобильных дорог и других видов внешнего транспорта не проводится.

На территорию, подлежащую застройке, проект межевания разрабатывается в составе проекта планировки территории или в виде отдельного документа. В составе проектов межевания территории осуществляется подготовка градостроительных планов земельных участков.

Границы проектируемых земельных участков устанавливаются в зависимости от функционального назначения и обеспечения нормальной эксплуатации объектов недвижимости, с учетом эффективности использования земель и действующих градостроительных нормативов.

Границы существующих землепользований, оформленные в установленном порядке, при разработке проекта межевания не подлежат изменению без согласия землепользователей на изменение границ земельных участков, за исключением случаев изъятия земель для государственных и общественных нужд в соответствии с действующим законодательством.

Предельные (максимальные и минимальные) размеры предоставляемых земельных участков в собственность (за плату и бесплатно) из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для ведения личного подсобного хозяйства, дачного строительства, индивидуального жилищного строительства, садоводства, огородничества, крестьянского (фермерского) хозяйства устанавливаются в порядке ст. 33 Земельного кодекса РФ.

При разработке проекта межевания должны быть уточнены публичные сервитуты.

Чертеж границ земельного участка выполняется на топографической съемке и включает:

адрес расположения земельного участка;

площадь земельного участка;

границы земельного участка с указанием координат поворотных точек и соседних землепользователей;

минимальные отступы от границ, в пределах которых разрешается возводить строения (пятно застройки);

обозначение трасс инженерно-технических коммуникаций, проходящих по земельному участку, и границ действия публичных сервитутов (при их наличии);

существующие строения, включая строения, не соответствующие Правилам;

Сформированные в соответствии с требованиями Правил земельные участки предоставляются физическим и юридическим лицам:

на условиях торгов (конкурсов, аукционов) по инициативе администрации поселения или Правительства Хабаровского края без предварительного согласования мест размещения объекта;

на бесконкурсной основе (без проведения торгов, конкурсов, аукционов) — по заявкам граждан и юридических лиц, без предварительного согласования мест размещения объектов (для территорий, имеющих утвержденные документы правового зонирования) и с предварительным согласованием мест размещения объектов (для территорий, не имеющих утвержденные документы градостроительного зонирования).

Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных Градостроительным кодексом РФ.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного объекта градостроительному плану земельного участка и проектной документации.

Аналитические обзоры

Правила землепользования и застройки в Москве будут утверждаться Правительством Москвы

Коллектив авторов, VEGAS LEX

VEGAS LEX_Правила землепользования и застройки в Москве будут утверждаться Правительством Москвы_11.2014

Федеральный закон от 14.10.2014 № 307-ФЗ (вступил в силу 15.11.2014)

В соответствии с Градостроительным кодексом РФ (далее – ГрК РФ) одним из основных инструментов, призванных обеспечить устойчивое развитие территорий, является градостроительное зонирование. В результате градостроительного зонирования в составе территории муниципального образования выделяются территориальные зоны, в отношении которых устанавливаются градостроительные регламенты.

Градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны устанавливаются:

§ виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства;

§ предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства;

§ ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Результатом градостроительного зонирования является утверждение муниципального нормативного правового акта – правил землепользования и застройки (ПЗЗ).

С 1 января 2015 года при отсутствии ПЗЗ в городе Москве в соответствии с действующим законодательством не будет допускаться выдача разрешений на строительство (за отдельными исключениями) [1] , изменение видов разрешенного использования земельных участков [2] , предоставление находящихся в публичной собственности земельных участков для строительства [3] .

Согласно общему правилу, установленному в части 2 статьи 32 ГрК РФ, правила землепользования и застройки подлежат утверждению представительным органом местного самоуправления.

В соответствии с частью 2 статьи 63 ГрК РФ полномочия в сфере осуществления градостроительной деятельности на территории города Москвы осуществляются органами государственной власти города Москвы (за исключением случаев, когда законами города Москвы соответствующими полномочиями наделены органы местного самоуправления внутригородских территорий).

С учетом положений части 2 статьи 63 ГрК РФ Градостроительным кодексом города Москвы (Закон г. Москвы от 25.06.2008 № 28) предусмотрено, что ПЗЗ в Москве, как и Генеральный план города Москвы, утверждаются Московской городской Думой в качестве закона города Москвы (статья 36 ГрК города Москвы).

15 ноября 2014 вступил в силу Федеральный закон от 14.10.2014 № 307-ФЗ «О внесении изменений в Кодекс РФ об административных правонарушениях и отдельные законодательные акты Российской Федерации и о признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов РФ в связи с уточнением полномочий государственных органов и муниципальных органов в части осуществления государственного контроля (надзора) и муниципального контроля».

В числе прочего данным законом статья 63 ГрК РФ дополнена частью 4.1, согласно которой ПЗЗ города Москвы утверждаются нормативным правовым актом высшего исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации – города федерального значения Москвы, т.е. Правительством Москвы.

Подобные законодательные изменения позволяют сделать ряд выводов:

1. По всей видимости, срок утверждения ПЗЗ города Москвы, ранее неоднократно переносившийся, больше продлеваться не будет, и соответствующий правовой акт будет утвержден до 31 декабря 2014 года (либо в самом начале 2015 года).

2. Утверждение ПЗЗ города Москвы, проект которых разработан, обсужден на публичных слушаниях и одобрен Мосгордумой в первом чтении еще в 2009 году [4] , будет означать начало применения на территории Москвы в полной мере положений главы 4 ГрК РФ, а также ряда других правовых институтов (в частности института развития застроенных территорий (статьи 46.1–46.3 ГрК РФ)).

3. Полноценное использование новых процедур потребует определенной адаптации субъектов отрасли, однако в целом ПЗЗ города Москвы должны стать более рабочим инструментом градостроительной деятельности по сравнению с аналогичными правовыми актами других городов (еще одним исключением является Санкт-Петербург), поскольку внесение в них изменений (прежде всего, связанных с изменением границ территориальных зон) не будет требовать принятия отдельного закона города Москвы, а будет оформляться постановлением Правительства Москвы, принимаемым на основании решения Градостроительно-земельной комиссии города Москвы (ГЗК) [5] .

4. Различие в порядке утверждения ПЗЗ города Москвы (постановлением Правительства города Москвы) и Генерального плана города Москвы (законом города Москвы) в перспективе может создать определенные сложности, обусловленные противоречиями между этими правовыми актами (например, в части несоответствия определенного ПЗЗ территориального зонирования функциональному зонированию, предусмотренному Генеральным планом), которые потребуют правового разрешения (не исключено, что в судебном порядке в соответствии с частью 4 статьи 32 ГрК РФ).

[1] Часть 3 статьи 51 ГрК РФ, статья 17.1 Федерального закона от 29.12.2004 № 191-ФЗ «О введении в действие ГрК РФ».

[2] Статья 4 Федерального закона от 29.12.2004 № 191-ФЗ.

Новый проект правил землепользования и застройки г. Москвы.

До недавнего времени казалось, что разработка Правил землепользования и застройки (ПЗЗ) «старой» Москвы будет длиться если не вечно, то как минимум годами. Особенно после того, как была озвучена идея поэтапной разработки ПЗЗ для частей территории внутри МКАД. Слишком уж удобно для городских властей отсутствие данного документа.

Но некоторое время назад на сайте Москомархитектуры размещен для ознакомления проект ПЗЗ всей «старой» Москвы. Который, вероятно, будет принят в ближайшие месяцы до установленного Градостроительным кодексом предельного срока до июля 2017 г.

Новый проект имеет мало общего со старым (который успел пройти публичные слушания и, с учётом переходных положений Градостроительного кодекса г. Москвы, некоторое время назад рассматривался судами практически как действующий документ). Отличается он и от типичных ПЗЗ, принимаемых в Московской области и регионах.

Да чего уж там, требованиям к ПЗЗ, установленным Градостроительным кодексом РФ тоже не очень соответствует.

О содержании проекта ПЗЗ

С практической точки зрения для землепользователя и инвестора, ПЗЗ устанавливает (большинство других параметров они отражают на основе уже утвержденных документов) территориальные зоны и их подзоны (на соответствующей карте) и основные положения градостроительного регламента для них:

  • виды разрешенного использования;
  • плотность застройки и/процент застройки (то есть отношение соответственно общей поэтажной площади здания и площади «пятна застройки» к площади участка);
  • высотность;
  • иные параметры строительства, такие как доля определенных видов объектов на участках смешанного использования, дополнительные ограничения для объектов отдельных видов и т.д.

В проекте ПЗЗ г. Москвы градостроительный регламент в приведенном выше понимании установлен для относительно небольшой части территории города [1] .

— большая часть застроенных территории отнесена к зоне «Ф» с градостроительным регламентом по фактическому использованию.

— в отношении участков, на которые выданы или находятся в процессе разработки ГПЗУ градостроительный регламент установлен путем отсылки к параметрам этих ГПЗУ.

Лишь для отдельных «островков» проектом ПЗЗ устанавливается полноценный градостроительный регламент, предусматривающий несколько видов разрешённого использования, параметры разрешенного строительства.

Так в зоне «Ф» в силу. п. 3.4.3. общей части проекта ПЗЗ в качестве предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства устанавливаются параметры расположенных на земельных участках объектов капитального строительства, сведения о которых содержатся в ЕГРН. В случае отсутствия в ЕГРН сведений о параметрах объектов капитального строительства, расположенных на конкретном земельном участке, для указанного земельного участка числовое значение индекса «Ф» является равным «нулю».

То есть, с одной стороны, запрещается точечная застройка в подавляющем большинстве жилых зонах.

С другой — к зонам «Ф» отнесены не только жилые зоны, но и многие промышленные зоны, а также территории отдельных предприятий, складов, административных зданий и т.д.

На данных территориях будет запрещено не только масштабное строительство, но и реконструкция с увеличением площади объектов, даже незначительным (пристройка, надстройка и т.д.).

То есть проблематика точечной застройки разрешена радикальным образом, в ущерб интересов многих мелких землепользователей.

Для промзон, не пропавших в зону «Ф» в большинстве случае устанавливаются виды разрешенного использования, связанные с только с производственной деятельностью и невысокая для производственных объектов плотность застройки -15 000 кв.м./га. То есть перепрофилирование промзон и отдельных промышленных зданий в объекты офисного и торгового назначения, не говоря уже о жилье, исключается вплоть до принятия по ним решения уполномоченными органами г. Москвы Равно исключается и существенное увеличение площади производственных объектов.

В целом новый проект ПЗЗ, по сравнению с прежним, существенно ограничивает усмотрение собственника участка по выбору его разрешенного использования и осуществлению нового строительства. Большинство собственников такого права лишаются полностью, вплоть до осуществления корректировок ПЗЗ по конкретным территориям.

С другой стороны проект ПЗЗ закрепляет параметры ранее выданных ГПЗУ. В том числе и тех, которые были получены по результатам судебных споров с Москомархитектурой. Иной градостроительный регламент для таких участков не устанавливается, в «обычные» территориальные зоны они не включаются. Однако по сведениям сайта Москомархитектуры, до утверждения ПЗЗ планируется установить срок действия таких ГПЗУ. Порядок установления для них градостроительного регламента по истечении этого срока не определен

При этом проект ПЗЗ устанавливает новый классификатор видов разрешенного использования участков и объектов капитального строительства, который основан на федеральном классификаторе разрешённого использования участков (Постановление правительства № 540) но устанавливает для каждой из категорий многочисленнее подкатегории. Причем данный классификатор принципиально отличается по своей структуре от классификатора «видов функционального назначения» объектов капитального строительства, сравнительно недавно утвержденного Постановление Правительства Москвы от 21.05.2015 N 306-ПП

О публичных слушаниях.

Публичные слушания в «очной» форме по проекту ПЗЗ проводятся однократно 22 декабря 2016 г. .При этом выделяется по одной площадке на административный округ.

В связи с этим возможность высказать свое мнение на «очных» слушаниях, вероятно, будет близка к нулю

Но при этом предусмотрена подача замечаний и предложений по проекту ПЗЗ в письменном виде (в том числе в течение недели после «очных» слушании. Подача замечаний и предложений возможна, в том числе через интернет-сервисы г. Москвы.

[1] Здесь и далее рассматриваются именно застроенные или подлежащие застройке территории, а не те, где градостроительный регламент не устанавливается в силу закона (ООПТ, территории объектов культурного наследия и др.).

Смотрите так же:

  • Приказ минздравсоцразвития 210 Приказ Минздравсоцразвития России №210 от 22 ноября 2004 г. Приказ, Минздрав России, 22 ноября 2004 В соответствии с п. 5.2.101. Положения о Министерстве здравоохранения и социального развития Российской Федерации, утвержденного постановлением Правительства […]
  • Саженцы правила посадки Правила посадки саженцев Здравствуйте, уважаемые друзья! Разберем сегодня правила посадки саженцев на садовом участке. 1. Очень важно перед посадкой не допустить подсыхания корневой системы саженца. Рекомендуется за 1 — 2 суток до начала посадки поместить […]
  • Сколько хранятся дела в суде Сколько лет хранятся уголовные дела по статье 163? Здравствуйте! Подскажите, сколько лет хранятся уголовные дела по статье 163 вымогательство. Если они уничтожаются через какое-то время, то сохраняется ли какая-либо информация о них? Ответы юристов […]
  • Иркутск программа переселения Программа переселения из Казахстана в Россию Процесс миграции складывается из нескольких этапов. Его завершением можно считать получение гражданства той страны, в которую произошел переезд. Но оформление гражданской принадлежности в Российской Федерации – […]
  • Штрафы гражданских лиц Дума ввела штрафы за нарушение закона об анонимайзерах Госдума приняла в третьем, и окончательном, чтении закон об административных штрафах за несоблюдение закона об анонимайзерах. Документ направлен на противодействие использованию на территории РФ […]
  • Налоги с физических лиц задачи В помощь студентам и аспирантам Задача 1. Организация с полученного дохода в размере 100000 руб. уплатила налог на прибыль по ставке 38 %. Количество акций, на которые начисляются дивиденды, составляет 6200 шт. Определить сумму выплаты физическому лицу, […]
  • Иск на кредитный кооператив КПК не возвращает деньги Добрый день! Был оформлен вклад в КПК Далькредит г.Комсомольск-на-Амуре. На руках есть Договор, Книжка (в которой отмечены взносы). Срок по возврату денежных средств истёк 16.11.2017г. Заявление на возврат денег было подано за 10 […]
  • Самые большие налоги в какой стране Европейские страны с самым высоким подоходным налогом Среди стран ЕС самый высокий уровень максимальной ставки подоходного налога в 2012 году был зафиксирован в Швеции — 56,6 %. Не меньше половины своего дохода приходится отдавать состоятельным резидентам […]